文/谢逸枫
上轮打响取消限购第一枪是呼和浩特，这次轮到兰州。2018年1月5日，兰州打响松绑限购第一枪！1月5日，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》的公告，明确对部分区域松绑限购。第是兰州限购松绑，限价+限售出台。其一是兰州局部取消限购，局部松绑限购。
兰州市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。
其二是限价。进一步强化价格备案制度。价格主管部门要充分发挥价格监督指导作用，房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。
其三是限售。对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。
不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受前款措施限制。
第二是合肥限价放松了。2018年1月3日，合肥打响取消限价第一枪！但是限购、限贷、限售的政策没有变化。合肥市国土资源局、市物价局的一则信件回复引起骚动，网友投诉合肥两个楼面价3000多/㎡的楼盘现在均价涨到2万+/㎡，而今年一些楼面价10000元/㎡左右项目价格却不上。
官方回复如下：我市自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。
具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。也就是说，2016年11月份之前拿的高价地，未来上市时售价全都不受限制。说明限价政策取消了。
老谢去年底讲过，过去十年中国楼市政策周期是14月-18个月变化一次，这次中国楼市政策周期是16个月变化。楼市政策变化的四个条件：第一是经济。实体经济发生变化。第二是市场。房地产市场快速下行。第三是供需。供大于求，库存严重高，供应过剩。第四是收入。财政收入快速下降，地方债务上升与还债高峰期。
老谢认为，尿急，真的憋不住了，关键时刻还得靠房地产这把尿壶，才能够解决问题。房地产依然是经济增长的引擎器，支柱产业位置不变。取消限购、限价，这是赤裸裸的为开发商为地王解套，地方政府真的坚持不住了，GDP与财政收入真的扛不住不了。
老谢需要指出的是，2018年，房地产政策肯定会逐步由紧到松的转向，否则年底GDP会比较难堪，严重的话会引起金融、债务的风险爆发。因此，2018年最佳购房时机来临，楼市政策周期由18个月下降到16个月变化一次，说明房价上涨铁定是板上钉钉的。
老谢认为，取消限价、限购政策，是回归市场化的信号，是符合“因城施策、分类调控”的文件精神，应该支持与鼓励的。唯有取消限价、局部取消限购、局部松绑限购，房地产市场供需两端才能够活跃起来，稳定房地产市场。毫无疑问，购房者要把握机会，赶快拼命买房，这是最好的购房时机来临。
老谢直言，兰州局部取消限购政策又局部取消限购社保、纳税证明，与合肥取消限价，说明楼市调控最关键时刻又手软了，政策为实体经济服务，为政治服务的目标没有改变！由于供需结构矛盾突出与经济、金融、债务风险加大，释放出2018年地方楼市政策由紧到松的转向。
毫无疑问，2018年，未来会有更多城市跟进政策放松的步伐，纷纷取消或调整限购、限价、限贷的政策，促进房地产市场稳定健康发展。一方面是供需关系的逆转，库存重新上升，影响到地方经济稳定与财政收入的增加。另一方面是实体经济下行，债务到期，房地产又回到拉动经济增长的火车头位置。
老谢认为，供需矛盾与实体经济快速下滑及收入的三大因素，是导致政策变化的根本原因。兰州库存上升快速与房企资金紧张及供大于求，原本就不需要限购的，现在取消属于完善市场漏洞。不仅有利于去库存，关键是可以起到稳定经济增长，解决财政收入的问题。
而合肥则是供小于求，急需补库存，限价严重影响到新增供应，况且高地价、地王项目集中上市。当前市场供需结构矛盾大、有的地方经济下行趋势恶化，财政收入严重下滑，地方还债高度依赖房地产还债，地王项目面临资金链崩溃风险。
老谢认为，兰州去库存稳经济增长与增加财税收入意图非常明显，局部取消限购政策又局部取消限购社保、纳税证明，而二手房限售，实质上是把二手房需求往一手房挤，消化一手房库存。
其一是兰州经济面临大下滑。去年商品房销售面积都下降了，最关键是固定资产投资与民间资产投资下降30%左右，消费市场也下降了。其二是兰州的财政收入下降，而地方债务快到期，需要土地收入与房地产税收收入支撑。
其三是兰州去年房地产投资增速14%左右，占到固定资产的35%左右，经济要靠房地产拉动增长。因此，兰州取消与松绑限购政策也是无奈。
老谢认为，合肥取消限价，实质上是完善政策漏洞，有利增加市场供应，缓解供需关系紧张局面。显然，现在取消限价，就是为地王解套、为开发商解套，同时也是为防止地方经济、金融、债务风险。不过因调控放松会导致房价上涨的预期与市场心理，容易引起抢房的市场恐慌现象。
毫无疑问，2018年合肥的高地价楼盘、地王项目集中上市，必须取消限价，否则无法改变供小于求的局面，无法增加新的商品房供应，缓慢供需关系矛盾。
上周刚刚预测完2018楼市，没想到一说一个准、没想地方政府比开发商还着急。取消限购、限价政策，这是地方政府主动为开发商解送温暖，给地王解套，关键是给地方经济稳增长、财政收入提供最强保障，防止库存过高与项目资金链崩断及开发商跑路，引起银行金融、地方债务危机爆发。
看看老谢上周的2018年中国楼市预测：第2条.经济下行与地方缺钱、还债高峰期及库存上升严重的城市，限购局部取消、限贷微调、限价取消、限签政策名存实亡。
上周老谢在专门的楼市政策、房价、市场趋势文章与简单的系统分析：1.房地产税不会立法与开征、长效机制不会出来。2.经济下行与地方缺钱、还债高峰期及库存上升严重的城市，限购局部取消、限贷微调、限价取消、限签政策名存实亡。
3.并购年。4.7大城市群、21都市圈房价上涨。5.千亿房企扩增25家。6.企业职工福利分房。租赁房成典型。7.城市分化。一线降温，二线降热，三四线上升；一二线热点城市补库存、三四线城市去库存。
8.金融监管趋紧、降准、不加息、租赁类房地产投资信托基金试点扩增。9.房住不炒：租赁住房12个城市试点完成、10年长期租赁、房企自持地块扩增、集体建设用地建设租赁住房13个城市试点完成、共有产权房6个试点城市完成。
10.量跌价稳。全国商品房成交量增长1%-3%，总量下降；房价上涨1%-3%、一线抗跌、二线平稳、部分核心三四线大涨、部分弱三四线城市由下跌转入上涨。