NO°／308
Thursday，May 21，2020
致 有钱有房的你
作者 | 良叔
来源 | 良大师（ID:liang_da_shi)
个人微信号：liangshulaiye(不闲聊）
“手握2000万，却在深圳抢不到房子。”
良叔有个朋友，前几天跟我抱怨。
不是钱不够，而是苦于没有房票。
他心仪的房子在深圳核心地段，18万一平米，想全款付，却没有购房资格。
闲聊时，他还开玩笑说：要不去离婚，就有买房资格了。
恰好最近“深圳离婚”上了热搜：
4月深圳离婚量是结婚量的84%，并且离婚还要提前一个月预约。
先来看看，目前关于离婚买房，深圳的政策如下：
离婚后买房，最低可能做到3成首付。
难怪这么多人要离婚。
各种因素叠加之下，深圳二手房4月环比上涨1.7%，同比上涨10.3%，均价超5.5万一平。
疫情后，在一线城市中，深圳房价涨幅最快。
数据来源：国家统计局
4月份，深圳二手房成交量环比大涨66.3%，创下近4年来的新高。
但价格越涨，买房的人却越多。
市场就是这样：买涨不买跌。
1
3月7日，深圳蛇口湾玺开售，一套房2000万起步。
即便价格不菲，销售中心依然人潮汹涌。
一个多月后，因为违规，有192套豪宅被“分局锁定”，不能网签。
即使这样，也无法抵挡深圳人买房的热情。
据深圳贝壳研究院数据显示，3月全市新房网签4224套，环比增长153.8%。
大家看房积极性暴增。
上海也是如此。
4月13日，上海顶级豪宅碧云尊邸的别墅开卖，总价最高8000万元。
“土豪们”蜂拥而至，大清早就排起长龙。
甚至，还有人为了插队抢房，打了起来。
据说，开盘就“秒光”，还有200多个千万级客户揣着钱却买不到房。
原来有钱人的生活，就是这么“朴实无华、且枯燥”。
广州五一黄金周，千万级别豪宅销量比去年大增75%，仅次于“烈火烹油”的2016年。
很多销售反映，由于买房的人太多，很多时候和客户签合同都没坐的地方。
广西南宁某小区，均价涨了500-1000元。
五一期间，40多名销售人员全体出动，依然接待不过来：
“忙到连吃饭的时间都没有，每天只能早餐多吃点。”
还有很多地方，五一假期房子销售火爆：
南京5天卖了1788套；
苏州卖房同比增长89.3%；
济南成交量是去年同期的2.2倍；
北京新房成交量同比增长4.85倍......
量价齐升，是很多城市的真实写照。
2
中国人为何如此热衷买房？
很大一部分原因，是没有长期、稳定、可靠的投资渠道。
市面上，投资机会就那些。
存银行。
按照目前情况，5年定期存款利率大概是2.75%。
也就是说，如果你的钱一直存在银行，五年过后，账面财富仅仅增长了2.75%。
但实际上呢，每年通货膨胀率至少在8%以上，这样按照货币实际购买力来算，你每年都在亏钱。
买股票。
这个玩意儿，一般人真的玩不来。
牛市熊市、K线图、行业趋势、历史分析等等，每天忙得不亦乐乎，一心想“割一割资本主义的韭菜”。
多年后蓦然回首，发现自己才是最绿的韭菜。
通过股市持续稳定赚钱的“超级大玩家”，凤毛麟角。
毕竟，股神巴菲特，地球70亿人也仅此一个。
况且，他老爷子最近也挺头疼的。
▲图片来源于：图虫创意
买黄金。
别看现在金价暴涨，就急着入坑。
本质上，持有黄金的长期收益率极低。
过去10年，黄金的年化收益率不足3%，依然没有跑赢通胀。
期货和P2P。
这两者更加不稳定，动不动就“爆雷”，或者老板卷款跑路。
你盯着利润，殊不知，人家盯着你的本金。
那些被年化收益高达20%的标语忽悠进场的人，大部分都血本无归。
比特币。
时而大涨，时而大跌。
前一秒连夜暴富，香车红酒小甜甜；后一秒惨遭腰斩，亏得只剩牛夫人。
玩的就是“心跳”，几个人能受得了？
还有各种理财产品、基金、古董艺术品等五花八门的投资渠道，美其名曰“帮你钱生钱”，实则让他升了钱。
绿油油的韭菜大军们，被割完一茬，又长一茬。
韭菜割不尽，春风吹又生。
等大家回过神来，才发现，长期、稳定、可靠的渠道，好像只剩买房了。
也有人下结论：国家规定房住不炒，所以未来不可能再涨了。
这个英明决策，绝对正确，良叔举双手赞成。
确实是不能再炒了，但至于涨不涨价，数据和历史已经告诉了我们答案。
▲图片来源于：图虫创意
3
既然说到这里，那就先来探讨下：房价到底由什么决定？
供需关系。
先看需求，大家对于买房的需求会持续增长，尤其是对人口净流入的大城市，房子的需求只增不减。
再看供给，城市化进程虽然如火如荼，但长远来看，城市不可能无限扩张，也不可能把所有土地都用来盖房子。
因为中国有个18亿亩的耕地红线，比如上海就是18万公顷的红线，北京、广州和深圳等全国每个城市都有。
这个底线绝对不能碰，所以住宅类土地总体供给紧缺。
货币增发。
疫情后，国家为了顺利推进复工复产，开始实行宽松货币政策。
也就是多印钞票。
4月的数据显示，货币发行量M2增加11.2%，是3年来最高。
经济学家许小年曾说：
国家增发货币，最害怕这些热钱留入食品、药品等民生领域，因为这些领域的恶性通货膨胀，会引起社会动荡的。
那最后热钱会流入哪里呢？
很多人都说，可能是房地产。
学区房。
北京学区房最近推出新制度；上海民办学校开始摇号；深圳几年前就在部分地区开始“大学区制”......
那学区房就要“凉凉”了吗？
良叔并不这么认为。
先来看看北上广深的数据：
▲2018年北上广深中小学生情况，数据来源：各地统计公报、统计年鉴及教育统计手册
2018年，深圳小学生人数远超北京和上海，但学校数量还不到它们的一半。
这种情况下，深圳学区房会降价吗？
良叔认为，无论招生是分区、摇号或其他方式，只要优质学位稀缺，那学区房就不会降价。
还有，无论怎样，总得先有个房子吧，不然怎么拥有“学位如何分配”的烦恼？
人们的观念。
结婚买房、生娃换房、生二胎换更大的房、有房才有家、有安全感......
这些观念的对错之争，不少人一直在吵。
吵着吵着，房价涨了一轮又一轮……
也许你看完上面这4点，并不完全认同，甚至还会有人“坚信”：房价一定会跌。
确实，坐等房价断崖式下跌的，大有人在。
但这根本不现实，短期内也不可能发生。
4
那如果买房，应该买哪里呢？
这个问题，值得仔细推敲研究，因为买房路上，有很多坑。
选对位置，至关重要。
良叔有个表哥就亲身经历过。
他90年代985高校毕业后，来深圳工作，待遇颇丰。
打拼多年，积攒了一些钱，同时在深圳和惠州各买一套房。
本来不打算买惠州的房子，因为有次去惠州海边钓鱼，刚好边上有个小区在卖房，表哥就去看了下。
冷清的销售中心，2个人端茶倒水，轮番上阵。
指着墙上巨大的海报和地图，殷勤地给他画了个大饼：
“毗邻深圳东，50分钟到福田，未来2条地铁线，既能享受繁华都市，又能面朝大海，春暖花开。”
我表哥当时就信了，直接拿下。
很多年过去，这个惠州的房子120平米，总共涨了不到10万。
而他深圳的房子，一平米就涨了10万。
那个海边“规划中”的双地铁，现在毫无踪迹。
类似这样的“亏”，良叔也吃过。
所以在此，用几百万血淋淋的教训来分享一下，如何选对一套房。
第一次买房的人，大部分都有个误区，就是一定要买“CEO盘”。
所谓CEO盘，大致包含这些元素：
绝对新房，面积大，最好全部朝南，知名大开发商，精装修，小区绿化好，交通便利、周围商场等配套设施好......
仿佛住进去就有霸道总裁、帅气CEO、奢华名媛的高贵感。
站在个人角度，买“CEO盘”当然很好。但站在投资角度，显然不划算。
一般来说，“CEO盘”有两个特点，要么很贵很贵，要么很远很远。
但很多买首套房的人，钱并不太多，只好舍近求远。
这其实并不合理。
那买房区域该如何选择？
良叔通过自己买5套房的实战经验，总结了以下几点：
价值来看，住宅>商住公寓（loft）>写字楼>商铺。
宏观来看，未来房价上涨速度，新一线和强二线城市>一线城市>三四五线城市。
优先选择人口净流入高、小孩出生量高的城市，例如深圳、成都、重庆、南京等等，一座城市，有了人口，就有未来。
至于十八线老家小县城，不看好，因为人口流出太多，老龄化偏高，未来需求将会大大降低。
微观来看，一座城市里，学区房、地铁房、核心区和周边新建的科技新区房，是首选。
当然，涉及具体不同城市，选择方法又天壤之别。
但可以肯定的是：
贵的房子，还会越来越贵，且一房难求；便宜的房子，就算微涨，也跑不赢大盘。
房子是金融资产，是你的住所，也是盛装你一生经历的地方。
所以慎重，再慎重，并无不妥。
5
良叔以前在平安工作时，有个同事，老谢。
有段时间大家纷纷买房，但老谢坚决不买。
他不仅不买，还天天中午吃饭时，给我们“洗脑”：
买房不划算，压力大，贷款利息又高；
欧美国家，大多都是租房住；
将来中国全民租房，那房子就不值钱了......
但几年后，有天晚上，老谢打电话给我，说要借钱买房。
我算了下，他买那房子，比之前多花了至少300万。
所以说，出名要趁早，买房更要趁早。
如果你想买房，良叔给你4条建议：
第一，先上车。
无论你是刚需、自住还是投资，只要还没买过房，那无论如何，先买一套再说。
哪怕钱不够，只要踮起脚尖，稍微借点钱能够得着的，都可以尽早买房。
因为只有先上车，才能跟得上国家和时代发展的步伐，总比你一个人默默奋斗强。
第二，一定要贷款买房。
良叔身边很多资产过亿的大佬，即使付得起全款，也依然贷款买房。
也许你会觉得，利息那么高，每个月还房贷很麻烦。
但是，放长远20年和30年来看，未来总体通货膨胀绝对不止一倍，而且房价的上涨，还会抹平利息成本。
还有，对于大部分人来说，如此高额和便利的杠杆，可能是你人生中唯一能获得最高借款的机会。
第三，贷款时尽量用公积金。
用公积金贷款利率更低，还房贷压力更小。等于是公司每月也帮你负担了一小部分房贷，何乐而不为？
第四，海外房产一定要谨慎再谨慎。
以良叔掌握的信息来看，投资海外房产，存在信息差，更容易被割韭菜。
周边的新加坡和日本还好，相对比较安全正规。
美国和欧洲就不好说了。
良叔有个朋友3年前投资购买了西班牙的一个房子，结果被坑了600多万，房子也打了水漂。
总之，买房路上，坑坑洼洼、凹凸不平，奉劝大家：
擦亮眼珠子，捂紧钱袋子，且买且珍惜。
本文作者：良叔，畅销书《超级个体：打造你的多维竞争力》作者，公众号良大师主笔，原平安集团渠道总监，知名培训顾问，简书签约作者。欢迎关注公众号良大师（ID:liang_da_shi)。
