门/四四风
抄地板！广州房价暴涨信号来了。库存级和新建住宅用地供应下降及杠杆率提高，资金和人口快速进入！千万不要看2018年4月网签房价数据。没有参考价值，缺乏市长/市场真实性和客观性的数据。
因为限价、限签的政策干预，网签的滞后性与数据统计方式及数据来源的技术性影响，区域、产品的结构性的因素，广州的网签房价一直失去拐点信号。按照实际房价看，已经高出网签房价一倍，甚至二倍。
广州网签房价，不到2万元/平方米，仅1.7万元左右/平方米。据阳光家缘的网签数据显示，4月广州全市一手住宅成交量下降，共网签5616套，环比下跌13.29%，同比下跌29.88%。均价16917元/㎡，环比微跌0.27%，同比去年16320元/㎡，微涨3.66%。均价方面，越秀4月网签均价53807元/平米，环比大涨36.7%，成为全市单价最高区域。增城4月均价偏低，在一定程度受到赛宝花园回迁房网签影响，拉低了区域整体均价。
相对于广州网签价来说，目前广州在售楼盘的报价，能更加真实地反映一手房的市场价格。而相对于二手的挂牌价来说，成交价更具参考价值。广州十一个区所有在售楼盘的报价，而非备案价格，不包括待售无价格的楼盘，也剔除了别墅、车位、商铺的类别。车位和商铺自不必说，别墅这种产品我们一般说总价。中心城区的别墅动不动上亿，算单价要去到几十万一平米，但这个没啥意义，因为别墅一般有露台，有庭院，有地下室，不能同洋房那样去按建筑面积算单价。
但是高价的洋房，尤其是中心区的，比如珠江新城的汇悦台、柏悦府，本身就反映了珠江新城这种CBD板块的价值，周边都是10万+。一手房太贵，越来越多人无奈去买二手房。去年全广州一手住宅网签套数只有不到9万套，是近三年来的新低。而二手交易量达到13.5万宗，再创历史新高。没办法，郊区一些盘，首付过百万已是寻常事，不少客户被逼去买中心区老破小。从下面这张图可以看到，广州二手房价已经形成了4321的格局。天河、越秀4万+，海珠、荔湾3万+，黄埔、白云、番禺、增城2万+。
南沙和从化二手市场还没起来，除此以外的9区均价在3.2万-3.3万左右，中心6区房价在3.6万-3.8万之间。从目前各区一二手的价格差来看，黄埔、增城已经一二手倒挂。有人可能会发现，3月黄埔的势头很猛，价格居然超过了荔湾。其实是因为荔湾老西关的成交减少，芳村成交比重增大所致。而天河区的二手房今年其实涨得比较猛，因为换房客卖掉原有的房子，在承接力上比刚需客要大一些；越秀区则主要以楼梯房成交为主，电梯楼也楼龄不短，所以倒显得价格不太高。
广州房价早已破3万元/平方米，还在持续上涨。据4月18座城市的房价地图看，上海66362元/平方米，环比上涨8.55%。北京64145元/平方米，环比下降9.24%。深圳58190元/平方米，环比下降0.75%。厦门35140元/平方米，环比上涨2.71%。广州房价33940元/平方米，环比上涨0.61%。杭州25198元/平方米，环比上涨1.75%。其他城市有南京、天津、福州、苏州、青岛、宁波、武汉、合肥、郑州、重庆、成都、长沙。
广州商品住宅库存已经低于10个月，剔除保障房、租赁住房、共有产权房。截止至4月25日，广州全市一手住宅库存量为723.47万平，消化周期为10.2个月。3月下旬以来一手住宅供应有所增加，因此虽然成交量增大，但整体消化周期仍维持10.2个月。从各区情况来看，黄埔、南沙、增城低于全市消化周期平均线，由于上述三区为目前一手住宅供应主力，买家购置相对集中，因此其需求量较大，供应相对紧张。
从库存量方面来看，外围区域一手住宅存量较多，其中最多的是花都区，库存量为143.69万平方米，其次为南沙区，库存量为107.63万平方米。而库存量最少的，仍是位于广州中心老城区的越秀区，库存量仅为2.78万平方米。而从库存消化周期方面来看，外围区域比较受欢迎。其中去化周期最短的增城区仅剩4.6个月，而此前增城的库存量高达106.63万平，为全市第三高，增城去化率惊人。另花都区目前楼市去化周期为全市11区中最长，高达25.6个月。
广州首套房利率最高上浮35%，相当于房价累计上涨20%。广州房贷利率又有新突破了。首套最高上浮35%，二套最高也上浮35%，买房成本更高了。首套：上浮10%-15%是主流。在统计的15家银行中，其中6家银行首套房利率上浮10%，主要是中国银行、农行银行、建设银行、工商银行等。另外，还有5家银行执行上浮15%的利率。值得注意的是，民生银行最高首套房利率达到了上浮35%，而放款时间并不确定。二套：普遍上浮15%-20%。二套房贷利率方面，在统计的15家银行中，5家银行执行上浮15%的利率。五家银行二套房贷利率达到20%。其中，中信银行房贷利率上调幅度较大，上浮35%。
上周，北京地区的中国银行、建设银行、招商银行、广发银行、北京银行等5家银行房贷利率均将调整为“首套房贷款利率为基准利率的1.1倍”（即年化贷款利率为5.39%）。若都按照25年计算，从调控前85折到现在的贷款利率上浮10%，每贷款100万元，累计月供需多支付21万元。按照北京刚需平均贷款300万元计算（限价商品房住宅套均450万元），多次刚需利率上涨后，贷款25年，需要多支付月供63万元，每月多还2100元。综合测算，计算25年期的贷款利率上涨，累计相当于房价上涨了10%。
在中国经济进入新常态之后，人口流动、人口自然增长率持续放缓，人口流动方向也逐渐由过去的“由西到东”向“由北到南”转变。截止目前，中国内地31个省市区中，除云南外，30个省市区先后公布了2017年末常住人口的数据。其中有24个省市区常住人口增加。其中广东、浙江、安徽三省的增量位居前三位。常住人口的增减，是自身自然增长人口和流动人口（流入或迁出）共同作用的结果，从发展态势来看，南方的广东、浙江等地不光出生率较高，而且人口流入较多。
而东北等地不光出生率地，人口还面临着外流。有别于过去的由西向东，人口由北向南流动的态势十分明显。数据显示，去年增量超过30万的省份共有11个，其中，除了山东、河北和新疆三个北方省份以外，其余8省均来自南方。广东省统计局发布的数据显示，2017年，广东常住人口总量继续位居全国之首，占全国人口的8.03％，比上年提高0.08个百分点。2017年末，广东常住人口11169万人，比上年增加170万人，增长1.55％，增幅同比提高0.17个百分点。人口密度每平方千米622人，为全国的4.29倍。
2015年之前，是浙江人，其代表是温州炒房团；2015年之后，是福建人。如果说温州炒房团主要是在二级市场（新房）、三级市场（二手房）上炒房，福建人则是一、二、三级市场通吃。在过去两年多，拿地最彪悍的就是“闽系开发商”。他们规模不算大，但敢于跟广东、北京、上海的巨头们拼抢地王，而且屡屡得手。有一个数据，更能证明福建人在楼市上之激进，这就是用“住户贷款”除以“住户存款”获得的一个地区、一个城市的“家庭杠杆率”（也可以看做是“楼市杠杆率”）。
中国人民银行福州中心支行公布的数据，可以看出截至3月末，福建全省的住户存款是1.813万亿，住户贷款是1.925万亿，福建全省的“家庭杠杆率”（或“楼市杠杆率”）的确超过了100%。至于厦门，数据就更为极端。截至2018年2月，厦门的住户存款是2425亿元，住户贷款是4319亿元，杠杆率达到了178%，是全国城市的总冠军。广东的最新数据是：住户存款为6.5万亿，住户贷款为5.53万亿，杠杆率为85%。浙江的最新数据是：住户存款为4.34万亿，住户贷款为3.51万亿，杠杆率为81%。
不要听专家、经济学家预测什么大趋势，有资格有条件有经济刚需、改善的购房者听老谢的，六个钱包与砸锅卖铁的在广州、环广州的城市多买几套房就对了。老谢不推荐买什么具体楼盘的，只告诉你，大房企比小房企的楼盘靠谱，品牌物管比小物管强，有小区的楼盘比无小区楼盘好，有配套的小区比无配套小区的好。
老谢告诉你，买房必须坚持”六大原则“走，肯定是错不了的。跟着城市中心地段与景观资源买、跟着产业及人口与资金流动区域买、跟着政府规划与市政投资买、跟着高铁与地铁及轻轨和城轨的轨道交通板块买、跟着学位学区教育与医疗区域买、跟着市政基与商业配套区域买。
