摘要：拒绝伪专家
从业11年，见过诸多光怪陆离，各种谣言、误读不胜枚举，今天不能忍了——昨晚抖音刷到一个之前因涉嫌诈骗被区域内所有中介门店终生除名的前经纪人，居然开了一个号自居专家在做一些粗制滥造的焦虑帖，贩卖伪知知识试图割韭菜！联想平时种种水贴、软文、廉价抄袭夹带贩卖焦虑、制造恐慌以图获利的那些“专家”，今天开贴逐一点破。
本文主要围绕以下3句话：①数据都是真的，但支撑结论的数据样本不足，结论还是假的。②真专家是真话不全说，假话全不说，伪专家说错了可以换个号重新来。③于其听砖家当韭菜，不如找个大中介躺平顺其自然。
数据筛选
※关于数据统计口径
数据分析可以得出结论并指导方向，但也可以预设立场，再用数据论证。环比、同比、涨幅、涨幅下跌，首先一般受众会因为自身文化水平的原因不懂，或者看的马虎领会错误；更有好事者或者既得利益者运用单项数据来误导舆论。
昆山3大型楼盘推盘900套，全部当天售罄。从销售率来看市场大火；但由于拿地早、政府限价，全昆山当月成交均价环比上个月跌了1000块，从这个数据来看市场在急速下滑。这就是统计口径区别导致的选择性言论盲区。
※点破1：数据样本应具备复杂性，单一的统计口径形成的片面性结论，仅供佐证单一问题。此类“专家”往往是刚刚开始做“号”的个人（通常是媒体出身，连正经房地产从业经验都没有过），没有专业团队统计大数据，也没钱从克而瑞或者中指买报告，账号普遍在半年内——粉丝量小不怕说错话。遇到此类用短期数据说话的，直接取关。
※关于数据归属
这条很简单，在中国房地产市场发展严重不均衡、施行一城一策的当下，只看所在地城市（除一线城市外，所在地以区/县为最小单位）！昆山不用看苏州，苏州的不用看上海，上海的只需要看上海。
※点破3：如果某个抖音“专家”发布的内容零星公布当地大数据，主要内容停留在“扬灰层”“得房率浅析”“现房or期房”之类的小白扫盲内容，请相信你和他的专业差距只是1天的百度时间。同样取关！买一套全国房地产经纪人考试的书——《房地产交易制度》《房地产经纪职业导论》《房地产经纪基础知识》《房地产经纪业务操作》，花一个月时间肯定能看完，看完之后再刷那些“专家”抖音，你会觉得他们像个小丑。
※关于鉴别选择
所有新房限购、限价、限网签的城市，一手房的单月成交数据、包括成交单价完全不用看（周度、单日的就更不用看，完全是垃圾信息）。一手房数据只有统计局统计的半年度、年度数据中的成交面积、套数有参考价值。权威渠道是市政府官网的历年年鉴和单月统计报告汇总，真想买房的可以用单月数据相加对比往年年度、半年度的数据。
※点破2：引用官方数据是比较具有迷惑性的，一般房地产公司销售人员和地产中介都干不来这个看似专业的活，通常至少得开发商或大型代理公司经理级以上、且具备数据统计能力的人才能做到。但这类专家会因为身在其职或者个人原因，对数据的周期性和地域性进行节选。这类账号虽然不会有假话，但全听、全信也是要吃亏的。如果数据周期较短，同样也可以取关！
※关于数据出处
买房的朋友说涨了，卖房的说跌了！中介说城西涨、城中涨、哪哪都涨，抖音中央要求重点整治县域高房价！听谁的？
※点破4：都别听！中介肯定说涨，媒体受广告主和监管左右，都是预设立场的。自己花点时间，按前面说找统计年鉴和月报，数据汇总到一块转换成图表，你会有自己的判断的。买房要有定力，自己得做起码的功课。听砖家的，不如自己学成个专家。
媒体与号
首先，新闻应该是公正的，每位新闻从业人员不应该选择性报道，但媒体一定是有立场的（看了上面第一部分统计口径和数据样本的选择，就应该明白为什么媒体怎么说都不会错了）。媒体是需要，并且自觉维护公信力的，但问题是自媒体不是媒体！
※央视怎么样
央视的公信力肯定是没问题的，数据也是绝对权威的。央视对于中央意志的传达，宣导的房地产调控导向也是绝对没问题的。从央视可以了解全国房价的整体趋势，譬如70个大中城市房价指数可以直接反应大环境涨跌。但是，仅限对大环境的了解，不理解的请参考签署“关于数据归属”。
※点破5：房价是中国银行体系的信用背书，乃至是中国整个金融体系不良资产率的安全气囊。请正确理解调控目的和调控手段及其对应需要的周期，并正视房价缓慢、温和上涨是“房地产行业健康稳定发展”的唯一正确理解。
※自媒体怎么样
微信公众号是收费的，一线城市一篇软文1万+对应的收费是1万RMB；短视频号要带货的。无良自媒体的商业逻辑是，开发商不投广告就一律差评，投了广告的全是赞美（所以新房不能以自媒体评价作为唯一选择依据）。
※点破6：看“号”确实比看严肃的传统媒体轻松，但建议尽量选媒体的“号”，推荐中国经济周刊、南方都市报、中国新闻周刊、虎嗅、凤凰网财经（不是凤凰财经）等。
※大V怎么样
（此处作者自行删除64个字符）
普通专家是真话不全说，假话全不说；大V是只能说对的，而且说了不会有麻烦的话。
※点破7：可以关注，了解一点宏观的趋势就行，毕竟大V的嗅觉灵敏度很高，哪怕大V说错了也会事后更正道歉，不会像砖家那样一路带你走进死胡同。
现实中的专家
凡是有破有立，既然点破了伪专家，就得有点干货指导现实中如何找个靠谱的中介公司、信得过的经纪人，以及如何鉴别新政策、新消息的真伪。
※中介门店&经纪甄别
落实到线下首先查看门店公示信息，门店公司房地产经纪机构备案证书是否过期，根据公司全名在企查查或天眼查搜索过往记录是否存在不良记录或经济纠纷。至于经纪人个人，至少查看他本人苏州、昆山房地产协会颁发的《从业人员水平评价证书》，如果对方还有全国《房地产经纪专业人员职业资格》证书，那基本可以放心了。
※谣言辨别
对应开篇第一张图片关于新《契税法》的谣言，严谨的专家解读都是这样的。
专家级的房产经纪人不常有，朋友圈、抖音、头条、微博的谣言却是无孔不入，那么该如何分辨呢？
※全国性热点
这种谣言传播范围广、影响大，所以很快就会被官方发现，并在第一时间进行辟谣。因为识别时间段，属于入门级谣言，前述关于《契税法》施行后增加购房成本的信息就是典型的案例。
微信官方辟谣平台“谣言过滤器”建议关注一下，凡是大范围传播的谣言这个公众号都会针对性出具辟谣信息。另外也可以关注央视新闻频道或者各大卫视，都会有相信的辟谣动作。
※地方性热点
这类信息最具有迷惑性。朋友圈突然之间被某条当地的房地产新政策刷屏了，措辞普遍言之凿凿又极具煽动性。信，怕信了买错；不信，更怕错过！
大写的
怎么办？
别慌！更别刷抖音和头条！
一条一条翻这些朋友圈信息的图片，找到新政策对应的文件名称——最好是新政策的文件原件截图。然后
一看文件编号，正式“文件”都有编号；
二看落款，确定发布单位，以便找对应部门的官网核实文件真伪；
三看施行日期，是明天0点开始还是明年开始，影响是天差地别的；
四看正文，包括新政策面向的群体和区域，至少要知道自己会不会受新政影响；
五看多个发布个人的文字评价，寻找共同点及差异点；
六看政府官网，根据文件落款单位查找官网，用文件编号搜索到原文。认真通读文件全文，确认该条新政对应的评价有几条是可以落实的，哪些是误读、甚至过度解读的。
本文对日常高频的伪专家形式和常规谣言以及应对方式，但道高一尺魔高一丈，如果想“不中招”，建议通读《房地产交易制度》和《房地产经纪基础知识》。毕竟自我内涵的提升才是抵御外部错误信息的最佳方式，知道查证“朋友圈新政策”的方法了，得有起码的内涵能读懂政府文件，对吧！
下期分享，如何分辨黑中介！
