门|房间小旅
那个激进地建设城市的华侨城又回到了海边，这次出售上海苏海湾项目不到一年。
7月21日，经过200多次激战后，在上海补仓的华侨市要以50.01亿韩元击败浦东新区唐津新智王，公寓价格为4.42万韩元/平方米，19.07%。这是纯粹的住宅区。
早些时候，用豪言壮语改变“旅游、互联网、金融”和“文化、旅游、城市化”的华侨城正在房地产市场大举攻克。占领上海地王的第二天，7月23日，华侨城又在成都东安号旁获得了约137.4亩住宅兼商业用地，总交易价格约为7.714亿韩元。6月30日，华侨城还投资了66.66亿韩元，获得了武汉居住及商用用地。
随着土地利用的扩大，华侨城大力建设的朝文旅帝国在踢出很多“不良”项目后，进展也不顺利。
最近据媒体报道，东莞南城华侨城游泳山山旅小城市项目被正式确认取消。据男性街道办事处称，男性华侨城项目因各种原因于2019年下半年终止。不久前，华侨城三年来入住西安饮食株式会社的愿望最终也落空了。
疯狂的城市建设导致现金流紧张，负债率上升，房地产销售规模减少，导致“回血”短缺，被称为文旅一型的华侨城正在失去领导能力。接下来，无论是冲房地产规模，还是继续建设城市，道路都不好走。
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核心城市大举占领土地
你要打房地产转盘？
“华侨城太慢了。低价购买土地，建设旅游产业，如果土地价值提高，卖房子注定华侨城很难迅速进行大规模。”业内人士这样评价。这几年华侨城似乎有了一定的觉悟，无论是拿地还是销售，都更加积极。
7月21日，沉寂了5年的上海浦东新区唐津土地市场，建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等5家住宅企业经过232轮激烈争夺，最终在华侨城以50.1亿韩元的价格将该地块收入囊中。
以11.3万平方米计算，该地块交易地板价格为44238韩元/平方米，超过19%。扣除15%自尊面积后，地块可销售地板价格达到52045元/平方米，创造了浦东唐津板块单价的新纪录，上海外汇外地地价也上升到了新的高度。
在挑选唐津地块之前，华侨城在上海几乎卖不了东西。去年10月，华侨城刚刚甩了上海苏哈曼中央公园地块上的项目公司。
"对于缺乏新项目的华侨城来说，补充土壤是当务之急。"上海中原房地产分析师卢文塞说，华侨城去年转让了苏哈湾二期项目，令人遗憾，但兼具体量和稀缺性的唐辰可以说是一个不错的选择。
两天后，华侨城又不停地赶往成都纳吉。这是位于东安湖片区的上乞丐，共137.4亩，公寓价格为2660元/平方米。根据转让条件，竞争者应保留总龙商业建设面的50%。值得注意的是，项目需要引进2家以上的国内上市文旅企业入住，几乎是为华侨城量身定做的。
今年5、6月，华侨市在深圳、武汉先后占据居住和商业用地两起，共支出86亿韩元。5月28日，华侨城还以4.8亿韩元从投资国手中收购西安商人班加西49%的股份。今年华侨市的新土地储备几乎可以说位于一线核心城市。
事实上，从去年开始，华侨城拿地的一个明显变化是提高“短平快”项目投入比重，加快房地产项目周转，快速收回现金。
众所周知，2019年华侨市出售了很多“不良”文旅项目，但同时增加了多套住房和商业地块。公告显示，华侨城2019年新增的47个土地项目中，有45个属于住宅和住宅商业性质，而文具项目只有1个。
有人分析说，近年来，随着融资环境的紧张，文智山由于缓慢的周转业，企业对资金的需求更加迫切。此时，企业适时调整战略布局，优先考虑赤字或实现速度慢的项目，增加周转较快的房地产开发板块投入是无可厚非的。
华侨城投资管理部监督王文镇在4月28日举行的业绩会上表示，华侨城除了大型综合项目外，还将高度关注核心地区、城市、优质短评快速项目和部分收购项目，并在未来一段时间内发展储备资源，以支撑未来的收入利益。
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胡乱地和“创造城市”的泡沫一起跳舞
59bf2c302c32cfe6d2?_iz=31825&from=ar;x-expires=1701729531&x-signature=cpOwBvlBIKpHftVlLwfaUWMQhMM%3D&index=2" width="600" height="334"/>2014年以前，华侨城采取的都是“旅游+地产”模式，以商业住宅的收入补充旅游开发的重资产投入，同时门票收入做资产证券化使运营成本进一步轻量化。彼时，华侨城的项目布局几乎都位于一线及核心二线城市的中心或郊区，项目毛利率长期维持在50%以上，净利率维持在20%左右，远高于房地产同行。
这曾是其高光时刻，当然这也是房地产“躺着”就能挣钱的时代。
2014年2月，曾任西安市副市长的段先念调任华侨城集团董事长。在他上任的第二年，华侨城便开启了从“旅游+地产”模式向“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”模式的转型之旅。其中便包括段先念提出的“曲江模式”。
有分析称，这意味着，华侨城必须告别之前集中布局一二线城市、以“地产反哺旅游”的旧模式，向更多旅游资源丰富但经济相对落后、地产需求不旺盛的三四线甚至五六线地区下沉。这种转型并没有给华侨城带来期望的效果，其在房地产销售榜单中的排名连年下降。
2009年，华侨城地产收入突破百亿元大关，在房企销售额排行榜上位居18名；2017年销售额仅增至215.3亿元，排名84名。即8年时间，诸多房企晋级千亿阵营之际，华侨城仅增长了百亿规模。
地产降速的同时，华侨城却在全国大肆疯狂造城，在海南、云南、深圳、西安、四川等地复制其“曲江模式”。“为了一个家，造了一座城”成为其宣传语。
2017年6月19日，华侨城宣布将在西安投资2380亿元。根据华侨城去年5月末的信息显示，仅在粤港澳大湾区，华侨城就已布局文旅综合项目近30项，分布在中山、江门、珠海、广州、茂名等10余座城市。
据不完全统计，今年1-7月，华侨城在各地签约投建的文旅项目金额超过1000亿元，其中，在广东区域签约、开工项目至少5个，投资金额超300亿元；云南签约投建金额约100亿元；辽宁投资额约300亿元；山东淄博投资额约150亿元。
去年上半年，华侨城在广东多城投建的文旅项目投资额合计约700亿元，其中东莞三个项目拟投建额近500亿元，包括东莞水乡道滘特色小镇、南城水濂山特色小镇。最新消息是，南城水濂山特色小镇已确认取消。
显然，华侨城几百亿元的地产规模远远不能反哺其文旅所需的巨额资金投入。
近两年，华侨城开始加大攻城略地步伐。2018年底华侨城土地储备增至1779万平方米，是2017年的2.8倍；2019年累计获取土地47宗，新增土地面积625万平方米，土地总价款744.6亿元，其中28宗地以底价获取。
激进扩张拿地、巨额文旅投资，势必对企业的现金流带来巨大压力，特别是作为回款相对缓慢、开发周期更长的文旅项目。财报数据显示，截至今年一季度末，华侨城负债总额3072亿元，同比增长17%，其中流动负债占比70%；期末现金余额435亿元，而一年内短期负债总额为462亿元；经营活动现金流与投资活动现金流连续3年为负值。
甩卖项目，成为华侨城最急于变现的无奈之举。据不完全统计，2018年华侨城转让了18家子公司股权和1个资产包，2019年转让19个子公司股权，转让价格总计超过百亿元。今年以来，华侨城依然在不断转让项目股权。
持续腾挪，不断换仓下，起码在财报上，华侨城旅游综合业务的营收占比在2019年首次超过了房地产业务，达到50.42%，同比增长58.96%。不过，旅游综合业务收入包括了旅游地产收益，华侨城的文旅到底盈利几何，恐怕只有自己知道。
