对房地产行业感兴趣的岛上朋友们预计不会错过这几天房地产股价暴跌的消息。
碧桂园(02007)，6月26日早上下跌了8%以上，4天内市值蒸发了800亿韩元。同一天，中国奥林匹克院(03883)、阿古拉和新城发展控股股(01030)下跌了6%以上，中国建材(03323)下跌了近6%，融创中国(01918)下跌了4.81%
房地产股票为什么集体暴跌？
关于木板改造的一个消息是关键。也就是说，木板改造项目的批准权将被收回到国开行总行。所谓“棚户区改造”是指城市为了改善困难家庭的住房条件而进行的旧房改造工程。
那么，棚改项目批准权的上交与房地产有什么关系？就像市长/市场传闻一样，棚改货币化布局提高了三四线城市的房价吗？三四线城市房价还有春天吗？
这件事有嚼劲，要好好想想。
是的
如果说一千多万韩元，当事人出现后说的话最真实。先来看看某房地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。
“今年的施政目标任务是3.4万户，征收430万平方米住宅，计划投资265.17亿韩元，动员15万人！什么？3.4万，15万好像是数字，和我没关系吗？那就如实说去年的事吧。2016年棚改，推动房地产重新购买7000多套。
没错！就是这个数字！今年还有很多棚户区能加入买房大军吗？房价还会变动吗？中意的我劝你下车，买房的时候不要犹豫，一定要买就ok！”。
顺便说一下，这个2017年的棚子改造搬到了15万人的中部城市，城市人口只有100多万人。
不用说，棚子在当地房地产市场改造的意义已经很明显了。
故事可以从2014年开始。
这个城市的一位居民对[经济ke]来说，三四年前居住在这个物价上的城市房价只有三四千人，人均工资也就这个水平，生活也很快乐，压力也不大。“房子建得很多，卖得不好，大家都不着急买，房价下跌了一段时间。”
房地产库存高，土地卖不出去，依靠土地财政的地方政府肯定会着急。有多急？
一个故事可以证明。
去年年底，一位刚从中部某县离职的官员私下说：“负债太多，2016年卖了两个地块，今年卖了一块地，总经理(县书记、县)都猝死了。”县内除医院外没有担保，其他可担保的资产都抵押了。“如果他不能再卖地，抵押的土地价格就会下跌，银行逼债，政府信用违约，那将是个大麻烦。
这不是哪个城市的难题，而是全国普遍现象。
杠杆
怎么办？
必须整理手头的库存，接着卖地，卖新房。否则这笔生意就不能再做了。勒脖子的难题，是谁出钱买单。当地居民家里付不出更多的钱。那么钱从哪里来？谁会扭动这个支点？
棚子改造货币化的定向缓解(PSL)如期到达。
2015年国务院出台了棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化布局，缓解和消化商品房库存。木板改革规则正逐步转向货币化、安置化。也就是说拆除后不给家里现金，拆迁人自己去买房。
恒大集团首席经济学家林泽平认为棚子改造是一石三鸟的计谋。“棚户区改造是改善民生、改变城市面貌、创造住房需求、促进房地产投资、支撑未来5年房地产产业发展的关键变量之一。”
中国社会科学院金融所房地产研究中心主任毫不避讳地表示：“棚户区改造货币化的初衷是重新考虑房地产。”
关键是把以前的实物配置变成货币化配置，PSL是核心部分，被很多地方政府扩大到了如意的法宝。
具体怎么操作？以上述中部城市为例，政府计划了棚改项目，向政策性银行申请了专项贷款，国行通过PSL获得了央行资金。贷款到达后，地方政府通过货币化定居向棚户区居民支付补偿金，棚改逃者拿着拆迁款高兴地去买新房。比如上面提到的做广告的大企业。
这里说的政策性银行主要是国开行。公开资料：截至2017年底，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿韩元。响应前几天的消息，国开行表示，截至5月底，今年将发行4369亿韩元的棚改贷款，大力支持棚改续建和2018年建设580万套新开工项目。
比例是多少？朱建富副部长陆克华表示，2016年全国棚改货币化安置率为48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另一个数据：2017年，我国各种棚户区的改造开工609万套，投资1.84万亿，棚改货币化安置率达到60%。
在3年棚子开放计划前的2014年，棚子开花闭花安置比率为9%。
效果
效果怎么样？
仅2016年，棚改货币化就可以在市场上购买2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积为13.75亿平方米。再算一下，这2.5亿平方米主要集中在三四线城市，其效果更为明显。
如此大方，库存只能迅速消化，加快供应地。
5月初，[经济ke]收到《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》，结果显示衡阳市的住宅脱华周期只有5.5个月，停车陵县只有1.4个月！什么意思？根据当时的销售进度，茶陵县在1.4个月内没有出售房子。
巧合的是，湖北省建设厅6月4日也发表文章说，在住房库存消化周期不到6个月的城市做好工作，抑制投机投机投机投机投机投机。目前，宜昌、徐州、西双版纳等城市都加入了限购行列。
当然，此时地价已经不是奥哈阿蒙了。湖南衡阳，2017年商铺销售最高单价突破756万韩元/亩。2014年12月，当地
土地最高单价是261.4万元/亩，三年近三倍涨幅，飙升幅度之大，让人瞠目。面粉贵了，面包自然跟涨。2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700多，房价超7000元/平方米是常态，八九千也不稀奇。
原本为房子太多卖不动而发愁的那个中部小城，房价也昂首挺进“万元户”行列。
不过，这里有个小疑惑。按照定义，城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等，后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。
棚户区是历史欠账，也是城市伤疤。从2008-2016年，全国棚改已累计使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，相当于德国的总人口。这无疑是伟大的民心工程。
快速推进后，一位开发商人士直接告诉【经济ke】，“这么多年，城市化建设非常快，城市棚户区其实在迅速减少，一二线城市的棚户区已经不多了。”
棚户区不够用怎么办？西部某市经信委的一位处级干部说，放着这么好的政策不用不可能，没有条件，创造条件也要上。
于是，棚改这本民心工程的真经到了某些地方就念歪了。比如，有网友爆料，2016年，江西九江某区 38栋别墅型商住楼（100余户）也要进行“棚户区改造”。
可以肯定，这并非孤例。
淡出
不过，怪象出现，却也是棚改货币化安置政策逐步淡出的征兆。
2017年政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头，倒推解读，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要，接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。
尹中立也撰文称，三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。
上述中部城市住建局今年4月称，当地2018年比2017年的棚改计划小些。2017年棚改计划中心城区征拆户数30440户，2018年棚改计划中心城区征拆户数13448户。
中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊测算：2018年2季度PSL增量与去年同期相比，增速几乎为0。
连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候。至于被断粮的三四线城市房价，且行且看。
本文源自侠客岛
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