一个月前的2016年12月，北京的5个松树卓展购物中心招牌悄然改为蓝色港口SOLANA购物中心(蓝色港口5个松店)，北京只有第二个蓝色港口。是蓝港5个转运点。10年来命运多舛的这个大型马勒似乎迎来了新生的希望。
据爆料，蓝港管理层自2016年3月收购该项目以来已近一年，商场位置下调、适应性调整，但由于投资者经营方向未定、历史负担长期积累、竞争对手强势，由于“项目股东性质、管理权归属未定”，前景不明朗。
京瑞商业已陷入分期战，多次开业失败的北京卓展购物中心更名为蓝港后能否起死回生？
卓展购物中心更名为蓝色港口
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历史：投资者和经营者复数变化
蓝港5个松店，拥有松地区5个，南林长安街，西林西4环中路，总建筑面积超过30万平方米。
该项目是北京乌景松文化体育中心的一部分，乌景松文化体育中心由乌景松体育馆(现称乐视体育生态中心)、写字楼、大型综合购物中心、商铺等组成，最初房地产的开发商是华熙国际投资集团。其中购物中心现在是蓝色港口。该购物中心的早期历史可追溯到2007年，最近10年。
资料显示，2007年，莲花熙国际投资集团当时以“花熙长安马”的名义被选为“庆西奢侈品消费中心”，花熙国际运营杭州大厦、深圳万象城等著名项目，被称为“百货商店一姐”的丽玲担任项目总经理，计划2000年。
随着丽玲的印刷进行，2009年，以欧阳明为首的运营团队收购了该项目，更名为华熙乐茂购物中心，将项目定位调整为庆西娱乐、休闲的集中地，成为家庭体验式消费中心，吸引了主力店太平洋百货商店，实现了部分开业。
但是好景不长。2010年，华熙乐茂第三次更换运营团队，项目由以王新民为首的“赛特系”新团队收购。商家新引进了Jacky Chin电影市主力店，但经营一直没有走上正轨。
2012年，大本营位于东北的卓展集团收购了华熙乐武，正式进入北京市场，但“北京版”卓展购物中心难以复制在东北市场的成功，2012年和2013年卓展购物中心先后宣布两次开业，整体开业失败。
据中国商业房地产联盟副会长兼秘书长王永平介绍，卓展购物中心当时应该成为北京西部的新光天地，但2012年以来，受反腐政策的影响，北京奢侈品消费急剧下降，卓展高端零售业形式的客群受到严重冲击，项目所处的位置条件也不佳。周边缺乏A级写字楼和金融商务区，无法打造奢侈品购物场所，业绩自然得不到保障。
在这种情况下，卓电集团寻求在市场上销售项目，2015年底蓝色港口母公司收购北京卓电购物中心的消息失实，蓝色港口成为了该项目的主人。
亚太商业房地产学院院长朱凌波、蓝港五家松店此前换了多家派投资者和管理团队，多年半死不活、项目运营失败，成为北京商业房地产知名的负面案例。以前的报价组的特点是以传统百货公司为主题更保守，卓田收购后的改革是渐进式的创新，没有颠覆性的创新，在购物中心高速发展。
蓝港友谊商店
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现状：疑惑重重的折板蓝色港湾
蓝港母公司收购卓展之前唯一主打的商业项目是朝阳公园蓝港国际商业区，规模约15万平方米，是中国第一个生活方式购物(Lifestyle Shopping Park)，被誉为京城为数不多的开放式体验式商业标杆项目之一。
奇怪的是，自2015年末收购卓展购物中心以来，蓝港方面没有对外发布该项目的动态和官方声明，也不知道卓展销售项目的具体金额是多少，蓝港是全额收购该项目，还是注入资金控股，还是仅仅托管该项目，大家都不得而知，疑惑重重。(阿尔伯特爱因斯坦，美国作家)。
朱凌波表示，运营团队多次变更，项目本身受到轻伤，早期积累了大量负面案例和负面情绪，在这种情况下，Blue Harber在胡业内对该项目感兴趣。“到底这个项目有没有翻身的机会，能让腐败变得神奇吗？”
据蓝港内部工作人员透露，收购卓展购物中心已有一年，但蓝港总经理未能确定该项目运营的大方向和大方针，内部未能理清思路，项目的股东性质、管理权归属也未定，事情非常复杂，蓝港派出的首任总经理上任后不久被更换，第二任总经理去年3月紧急上台处理事务。在《管理学》中，《经济学原理》(Northern Exposure)。
但是现在确定了两件事。一个是这个项目变得更多了
名为蓝色港湾，二是项目招商、现场管理以蓝色港湾的团队为主导，卓展的团队已经不在项目现场办公。该知情人士表示，蓝色港湾派出的管理团队于2016年3月进驻项目，“接手时场子基本上是倒闭状态，3层和5层已经空置，没有商户，为保证商场能活下来不倒闭，管理团队采取了一些补救措施，作了一些适应性改动，6月底开始招商，调整了部分品牌，为商场的持续经营打下了基础，但仍无法对1楼的品牌进行调整”。
儿童品牌嘉文乐园于2016年6月进驻该项目，嘉文公司董事长张艳彬告诉笔者，目前商场的开业率约为60%，周一至周五的日均客流量是5万人次。
朱凌波认为，北京西部居住着大量IT、大学、政府公务员等高净值人群，消费能力较高、消费品类追求时尚，消费客群是存在的，但北京西部一直缺少一个中高端的综合类商业项目，目前西部的中关村购物中心、华联社区mall、华润五彩城等都以传统业态为主，创新性项目很缺乏。
“蓝港有创新的理念基础，他们接手的话很期待，蓝港可能是计划在北京扩大规模，所以接手，希望蓝港能以新的空间场景营造和服务创新打开局面”，朱凌波说。
一楼多家柜台已经撤柜
二楼空置的店铺和斑驳裸露的墙面
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未来：北京西部激烈的商业分割战
我们近日由五颗松地铁站进入商场时发现，蓝港五颗松店内有耀莱成龙影城主力店、优衣库、H&M、GAP等快时尚品牌，嘉文乐园、大白鲨世界等儿童品牌，跨境电商体验店以及云海肴、西贝等多家餐饮品牌，卓展时代的GUCCI、万宝龙、COACH、VERSACE、BURBERRY、MAX MARA等奢侈品品牌仍在营业，业态组合十分传统，整体经营较为稳定，但是一楼多家柜台已经撤柜，一楼二楼和五楼众多店铺空置。
张艳彬告诉我们，蓝色港湾去年接手卓展后，将三层改为儿童业态，并在五楼增加了餐饮业态，增强了对家庭客群的吸引力，跨境电商体验店人气不错，但一楼二楼的众多零售店铺空置，影响了商场的人气。
王永平认为，蓝色港湾接手项目后放弃了高端定位，转型为家庭生活MALL，并保留了奢侈和轻奢业态，调整的思路是增加体验业态，通过暂时牺牲租金收益的方式培育人气，逐渐形成集客效应。
但蓝港五颗松店不可避免地会受到五颗松商圈整体萎靡的影响。笔者探访时发现，与五颗松地铁站相通的998商业街处于空置状态，行人出地铁经过昏暗无人的998商业街走上10分钟才能到达商场B1层，另外，在地铁口另一方向，华熙自持的HI-UP商业街仅开业宜家订货中心和若干餐饮店，招商艰难使HI-UP商业街的客流十分稀少。
998商业街处于空置状态
本身所处商圈的不乐观，蓝港五颗松店同时还要面对外部强劲的竞争对手，即距离项目仅8公里、车程仅15分钟的世纪金源购物中心。金源购物中心建筑面积达68万平方米，位于海淀区远大路1号，地铁10号线长春桥站西北出口，是北京最大的单体商业项目，拥有燕莎友谊商城、餐饮天地、娱乐天地、儿童天地、运动天地等完善的业态组合，吸客作用十分明显。
王永平认为，蓝港五颗松店打造的儿童业态规模（2.4万㎡）虽然不及金源购物中心（3万㎡），但更有体验性和特色，吸客力会更强，另外，联想旗下果蔬好生鲜超市已确定进驻商场，对标金源购物中心的易初莲花超市，会更有吸引力。
京西商业正陷入分割战，世纪金源购物中心、石景山万达广场、房山首创奥特莱斯等都在想方设法拉走属于自己的消费客群，蓝港五颗松店面临的压力不小，打造京西的商业标杆，或许不是简单的业态和品牌调整就能成功。
“蓝港接手后，如果能从体验空间的营造、业态与品牌的布局、营销新理念的传达、线上线下一体化服务等方面去创新和调整，学习大悦城、K11、太古里的新型理念，突破传统思路创造消费新增量、新需求，打造标杆购物中心的机会是有的”，“蓝港的规模足够大，给了操盘团队去尝试的机会，但是商业的培育需要时间，做这个项目给团队特别是主力操盘手的压力是非常大的”，朱凌波说。
（来源：商业地产观察）
