原创： 喻言
来源：重庆新一线城市
最近几日在重庆的各个论坛、房产网站以及房产群里,都在热烈地讨论着一个地方——巴滨路。
起因是巴滨路一楼盘给出了比较优厚的信贷政策，且仅建面8550起，有高层、洋房可选。一下子，这热烈的气氛与当下寒冷的天气形成了鲜明的反差,在最近稍有凉意的重庆楼市一石激起千层浪,引起了多方的关注与讨论。
这其中既不乏叫好的人，也有很多不屑嘲讽的声音，认为巴滨路并不优质。
其实是你不懂巴滨路。
因为一个信贷优厚的楼盘，在重庆楼市的寒冬，确实给人们心中点燃了一把小火。让那颗沉静的楼市又开始骚动起来。而本身这个板块有没有优势已不再重要，重要的是这是重庆楼市回暖的信号。
为了可以更为客观的给大家讲述巴滨路板块，上周我去了一趟巴滨路。试图深度挖掘巴滨路的历史、现在和未来。01 巴滨路历史溯源
巴滨路全长18.3公里，总投资25亿，于2012年5月11日全线通车，是重庆市主城区最年轻的一条滨江路。其设计理念是“自然、亲水、生态、休闲”，采用生态与城市相结合的双重定位，一方面满足市民亲水休闲的需求，另一方面兼具城市功能，目标是打造为城市CAZ（中央活动区）和CLD（中央居住区），成为巴南城市建设的标杆和典范。
而巴滨路所位于的李家沱半岛曾经很长一段时间是九龙坡区区府驻地，1988年11月，九龙坡区政府驻地由李家沱迁至杨家坪后，李家沱划入巴南区，半岛开始日渐孱弱。
最近几年，李家沱半岛以及巴滨路片区的发展重新引起重视，半岛复兴和巴滨路崛起的呼声此起彼伏。
我想：让李家沱重现荣光应该是很多老重庆人特别是南区老百姓的心声吧，接下来，就让我们一起来观察分析一下巴滨路和李家沱半岛的各个方面，看看现在的它是什么样的。02 巴滨路在重庆城市格局中的区位
首先我们来看一下巴滨路所位于的城市地理板块，其主体部分是重庆市巴南区李家沱半岛的滨路沿线段，处于内环内的西南端。整个区域由长江流经，在李家沱半岛形成玉带环腰的风水格局，且腹地较深，有利于产业布局和交通发展。
我们选择来福士朝天扬帆作为重庆的核心点，另外选择北区的悦来、礼嘉，南区的茶园与巴滨路放在一起共同来测算一下从来福士到这四个地方的位移距离，观察离心度。
我们可以看到，来福士到巴滨路和茶园的位移距离一样的，都是12公里，但是茶园比起巴滨路到城市中心多了一座天堑南山，这就使得茶园除了过江还得过隧道，通达性略弱于巴滨路；
再来看北区两个人气新区礼嘉与悦来，虽然到达来福士和巴滨路相同只需过一条江，但是位移距离却多出5、6公里，如此简单对比一下，巴滨路的地理位置倒是凸显出不小的发展潜力，且处于内环和轨道环线范围内，未来的全城通达性都相当高。这算是一个不错的基本盘。
然后来看第二张重庆两江四岸示意图，内环核心区的两江四岸沿江段大部分都已经建设非常成熟，仅有李家沱半岛和九龙半岛的滨江段尚属于整体开发打造的阶段。
（示意图）
年内《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》发布，让人们的关注点一下子聚焦到曾经忽视的滨江资源，通知明确指出，重庆的两江四岸将暂缓开发，统一高规格规划打造。在未来数年以内，两江四岸将无法再随意建新楼盘。
巴滨路就是在这种际遇下成为了“物以稀为贵”。李家沱半岛近期的交通规划振奋人心，而上半年市委市政府几位大领导也悉数到九龙半岛调研指导开发工作。该区域优质的地理区位，加上进取的发展规划，这使得巴滨路具备了在未来厚积薄发的可能性。03 巴滨路完美承接“后照母山”时代
在北区，相较于悦来和礼嘉，其实有着另一个板块与巴滨路更为相似，它就是照母山。
同样的整体开发，同样的体量很大，同样的临近内环核心区，同样的在开发前期备受争议，但如今几近成熟的照母山已经证明了自己的身价，同时让很多质疑它的人已然高攀不起。
回想曾经的巴滨路。三年前这里几乎都还只是一条路，可以说很多人的印象除了一个烧烤公园再无其他，但是现在你沿着巴滨路一路开车过去，你会惊讶于这里的日新月异。
而如今的巴滨路。不到10平方公里的土地上，却聚集了十多家知名开发商的二十多个楼盘，开发体量很大。照母山就是巴滨路最好的参照模板。
（图片来源：锐理机构）
融汇、龙湖、中铁建、招商、宗申、恒大、金科、华润、华远、珠江、荣盛、华宇等十几家知名开发商汇聚于此，整体开发打造巴滨路，此等盛况只有10年前的照母山才有。
重庆内环周边仅此一次。
而且每个滨江项目均有其特色商业区，龙湖的商业地块大到甚至可能打造滨江天街项目，未来的巴滨路两侧，一边是自然滨江公园和水上乐园，另一边是连续延展的特色滨江商业带和西流坨小镇，好不惬意。搭配高规格打造的江景景观资源，巴滨路的宜居性不言而喻。
以前李家沱半岛的发展进程严重滞后，有很大部分原因就在于半岛内的交通不便捷，根据最新的政府规划，未来李家沱半岛乃至巴滨路的交通将会有很大的发展，就巴滨路区域即将动工轨道5A线（其中3个站点可达巴滨路），未来还有轨道12号线和沿江有轨电车。
其次还有13条连接李家沱大桥、白居寺大桥、马桑溪大桥和半岛内陆的道路在建。这些交通网络将会解放李家沱半岛和巴滨路的区位优势，增加其成为网红板块的爆发力。04 巴滨路承接重庆南边四区的改善需求
巴滨路——正好位于南岸区、巴南区、九龙坡区和大渡口区这四个区的地理中心，通达四区方便、快捷。
而我发现又非常有趣的是，这四个区的老城区在全重庆都是出了名的老破旧，区域内的众多高端人口和中产阶级仿佛都迫切需求改善住居条件和环境，但不能去太偏的地方。这就为巴滨路的崛起注入了活力，带来了购买力。
近几日通过对巴滨路几个楼盘的实地走访也验证了我的想法：的确有很多南岸区、巴南区、九龙坡区和大渡口区的居民过来巴滨路置业，这其中，不乏四区的政商学界高端群体；
不乏杨家坪商圈—九龙半岛改造开发片区的大量移民；不乏在南岸巴南大渡口工作的中产阶级。
这些购买群体中，几乎没有外地的炒房团，有的都是真真切切热爱重庆，想在此安居乐业的老百姓。从这一点来说，巴滨路比起一些投资性新区更加令人放心，也更加笃定。05 巴滨路是重庆房价下一个增长极
通过以上对巴滨路和李家沱半岛的观察与分析，
1、该区域位于内环以内和轨道环线辐射范围内；
2、距离城市核心点距离较近；
3、拥有核心区珍稀的滨江资源；
4、又有大量人口聚集的广袤腹地。
按理说该区域应该有很不错的发展，但现实是该区域在此前一直发展的较为缓慢，进程并不顺利，这不得不引起我们的警惕，为什么会出现这样的情况呢？
我认为主要是两方面：
产业与交通！
李家沱半岛和九龙半岛这两兄弟，都是人口众多，但产业落后匮乏，且出入半岛交通不便的区域。
就是这短短一句话就概括了两个半岛此前共同的困境，使之在过去很长一段时间积贫积弱。
如果这两个重大的先天短板无法改善，那么两个半岛以及巴滨路未来都难言达到多好的发展。但是如果我们能耐心去了解一下会发现这个困局正在被强有力的扭转。
先来看产业方面，此前九龙半岛因为发电厂的功能转移，几乎没有任何产业，而李家沱半岛则只有一个以低端加工业为主的花溪工业园区，产业相当匮乏，仅有的也很低端。
而目前重庆正在高规格规划打造九龙半岛，未来将重点打造文化创意产业和旅游业这两个高端产业集群；
另一方面，巴南区依托巴滨路重点沿线打造特色滨江风貌观光线，西流坨小镇、茶花广场、冰巴水世界、烧烤公园等项目相继推出，打造CAZ（中央活动区）和CLD（中央居住区），引得市民前往游玩儿。
再加上主城核心区的落后低端加工业不断外扩，李家沱花溪工业园也即将迎来转型升级，往更加环保可持续、附加值更高的产业园区进化。这几个重要因素彻底改变了九龙半岛和李家沱半岛的产业格局和人居环境。
再来看交通方面，看下图，我们抛开正在修建的白居寺大桥、远景12号线和有轨电车，就单单讨论于年底即将开工的轨道5A号线，因为仅是这条线路就可以彻底改变李家沱半岛和巴滨路对外交通的格局。
从李家沱半岛的站点出发，经过李家沱轨道复线桥即可到达九龙半岛；经过6、7各站即可到达轨道环线奥体中心站，从而通达全城；通过换乘到5号线本线可以直达江渝北。
如此便捷的轨道交通，使李家沱半岛和巴滨路彻底摆脱进出不便的交通短板。而后，未来的白居寺大桥、轨道12号线、10号线南延线以及巴滨路有轨电车进一步改善加强李家沱半岛和巴滨路的交通条件。
当短板经过改造变成了优势，腾飞是可以预见的未来。
（重庆轨道交通线路图网传版）
通过实地走访调查我了解到：目前的巴滨路处于绝对的价格低位，暂且不与北区相比，哪怕是与同为南区的龙洲湾、以及大渡口新区相比，巴滨路楼盘的价格普遍也要低一些，好几个楼盘高层的建面价格在8500到9500之间，这简直让我匪夷所思。
于是乎，前两天的巴滨路，就在这天气和楼市都有些冷的冬天，
出现了前言的一幕。
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文：喻言
图：网络
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