广州国际创新促进中心
佳兆业白云城市广场
中海官运部
今年国庆节，很多建筑物的人气不容小觑，但总的来说，金九银十仍然“违背诺言”。
克而瑞广佛数据显示，在黄金周前后节点，广州全市累计推售15盘，总计开盘加推5739套，认购2564套，平均去化率45%。不少开发商业绩收成不足，推货力度大幅上升，远郊约有30%楼盘纷纷选择回调价格，“以价换量”促销手段频出，增城甚至有项目优惠近三成。■新快报记者 何璐诗
10月推货量井喷，促销手段频出以加快出货
从8月观望，到9月开始刮起的优惠促销风,再到10月推货量井喷，十月成为了四季度开发商打头阵的关键节点，不少开发商选择“以价换量”，促销手段频出，以加快出售现有“存货”。
项目采取包括一口价促销、增加附加值赠送、灵活首付、加大渠道/全民营销等组合拳积极拉动人气。如昨日开始锁房的景业壹方天地，增城石滩板块周边卖约1.6万元/㎡，现在让利超28%，中介报价仅1.15万元/㎡。
根据中原研究发展部统计数据，往常的成交大区增城、南沙今年黄金周期间，成交同比均出现了大幅度下滑。其中，新塘板块金茂万科都会四季主打85-135㎡三至四房，项目现场人气和成交量均相对一般，单盘去化率低于广州平均水平。
位于石滩板块的港龙皇朝·龙湾壹号虽有推售动作，但整体货量偏低，仅40套左右，以67-115㎡二至四房的刚需户型为主，在售均价仅11000元/㎡毛坯，较上轮开盘的16000元/㎡带装修的价格，让利超三成。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，今年国庆黄金周7天假期广州一手住宅网签711套，同比去年黄金周的1062套下降了33.1%，尽管网签数据与开发商认购数据在统计口径差异较大，还是能够反映近几个月市场转冷的情况。值得注意的是，在刚刚过去的9月份，广州一手住宅网签量亦仅录得了6878套，同比也下降了34.7%。“在限价、限签、降价等多重因素的作用下，9月广州一手住宅网签均价下滑至31977元/㎡，已经是三连跌，创近6个月的低位，均价水平与今年一季度相仿。由此可见，今年以来广州围绕‘稳房价’的系列调控正在显露成效。”
南沙成交持续遇冷，未来新房供应量将保持高位
市场的冷热，肉眼可见的分明。从今年黄金周市占率维度分析，广州各区成交冷热不均，以2020年与2021年黄金周的各区市占率作比较，其中，市占率降低比例较大的有增城区和南沙区。克而瑞广佛数据显示，南沙区在10月1-7日仅网签成交49套，相比去年同期战绩（187套）该区市占率锐减了10.7%。
广州中原研究发展部分析指，南沙市场正处于新政“消化期”，预售证审批较严，新增供应偏低，同时成交表现平平。如升龙臻府、中建·玖玥湾、阳光城丽景半岛等地段较佳，较受市场关注的项目由于未获批预售证，均无法赶在国庆前开盘。本次“十一”万顷沙板块去化更处于40%以下低位水平，为 “十一”去化最差的几个板块之一。市场“冷清”原因主要是板块已经提前消化地铁通勤价值及大湾区利好，目前片区价值潜力有待加强；其次，南沙市场调控过分收紧，导致有意通过人才政策购房的口子已被“堵上”。
不过，在住房十四五规划中，南沙的商品住房供应计划与黄埔并列第二，仅次于“东大仓”增城，这反映了官方对南沙的关注。而据监测，南沙区2020年-2021年10月商住土地供应33宗，成功出让27宗；出让地块总建筑面积达618万㎡，剔除配建，按每套100㎡估算，预计可转化50000-55000套单位。由此可见，南沙未来新房供应量依然保持高位。
近六成项目推新去化率低于30%
当下的广州楼市，城郊分化明显，热区红盘门庭若市，冷门区域即使降价10%也未必受人待见。十月有3盘去化表现好，分别为海珠的中海观云府、荔湾的万科金域曦府以及天河的保利天汇。其中，万科金域曦府，由于地段较好等因素，在9月29日首开1536套后，连忙在隔天又加推504套，但加推后去化表现一般，去化率在60%以下。
合富研究院指出，目前新房市场整体购买力仍受制于宏观与金融因素，项目去化难度较大，近6成项目的推新去化率低于30%。远郊由于库存压力大，约有30%楼盘纷纷选择回调价格。据克而瑞城市分析师监测，增城的中奥方直明日公元、香江悦府、中建宏泰学府悦城，黄金周去化仅在20%以下。
往日大热板块黄埔，黄金周开盘去化不太理想。科学城板块的保利龙翔天汇以及老黄埔板块的全新盘卓越招商臻珑府，去化率同样在60%以下。目前黄埔区仍有多个项目处于认筹待售阶段，在等待预售证批售，比如越秀TOD·星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等，预计10月中下旬或11月上旬会陆续入市。
地产经济学家邓浩志表示，5月限价政策之后，不少板块由于一手指导价比市场价低了10%左右，大批开发商宁愿不拿预售证也不接受这个指导价。结果经历了5—8月几个月后，房企资金紧张普现，于是也只能按指导价拿证。所以9、10月出现扎堆拿证的情况，市场供应新货特别多，导致了买家可选择的范围大。其次新项目售价比二季度低了一大截，对买家的吸引力大大增加。
10月各区新货
●越秀区
众筑·东山学府
户型：42-60㎡
缺货已久的越秀，10月将迎来“全新盘”。该项目位于越秀区东风路，为商住单体楼，由写字楼改造而成，总货量432套，准现楼发售，带装交付，吹风价9万—10万元/㎡。
●荔湾区
珠江西湾里
户型：62-90㎡二至四房
位于荔湾西湾路，距离地铁8号线鹅掌坦站约680米，为单体楼设计，共规划住宅250户，项目已开放营销中心，吹风价5.3万元/㎡左右。
●海珠区
中海观云府
户型：87—162㎡三至四房
为地铁南洲站地铁上盖，由三栋57层的高层住宅组成，最高的建筑可以达到约188米，项目已开盘，均价约7万元/㎡。
中旅天宸府
户型：82-122㎡三至四房
为地铁8号线宝岗大道站地铁上盖，共规划有4栋46层的高层住宅楼。项目预计10月开放营销中心，价格待定。
●白云区
佳兆业白云城市广场
户型：79-123㎡三至五房
小坪村旧改项目，总占地约42万㎡，集高品质住宅、大型商业中心、岭南风情商业街、甲级写字楼、高端生活式酒店等多种业态为一体，邻近棠溪火车站，为地铁8号线北延线小坪站和12号线南航新村站上盖，价格待定。
广州富力·富云山
户型：120㎡三房、180㎡四房
位于白云新城，为陈田村旧改项目，其中住宅地块占地面积4.1万㎡，共规划了9栋28-36层高的住宅。已开放营销中心，吹风价10万/㎡起。
●花都区
金科博悦湾
户型：75—115㎡三至四房
位于北站新城，占地10万㎡，规划有14栋高层住宅，社区内自带有12班幼儿园和800㎡托儿所、5000㎡社区商业、星云主题景观园林等。项目吹风价1.8万元/㎡起。
颐安俪都府
户型：89—118㎡三至四房
位于融创乐园东侧，规划有13栋高层住宅，并配套一所12班幼儿园。套数约225套，吹风价2万—2.2万/㎡。
