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佳兆业滨江新城
（经开区-智慧生态城）
规划已公示
开盘时间待定
项目营销中心正在建设中
项目楼栋分布图：
目前，佳兆业滨江新城在各大网站的详情页已经上线。
项目基本信息：项目总建筑面积约14万方，共15栋住宅，1266套房源。
项目官方介绍（不代表阿松观点）：
项目备案信息已经上架，住房可售房源1200套：
项目规划已公示
6栋18-48层高层、超高层
9栋6层洋房
户均面积约106平
据规划局显示，佳兆业滨江新城于2019年11月就进行了公示（但在网站上查询不到），而后在2020年4月24日对1号楼、5号楼的底商部分做了微小的变更。此次规划调整对项目整体影响不大。
最新规划信息显示，佳兆业滨江新城规划用地面积约5.7万方，总建筑面积约20.6万方，计容建筑面积约14.2万方，其中住宅建筑面积约13.4万方，商业建筑面积约3365平米。项目共规划1266套房源（与备案信息有出入，应以备案信息为准），户均面积约106平。项目容积率约2.5，建筑密度22.2%，绿地率约30%，共有地下车位2138个，全部为地下车位，小区人车分流，车位配比约1:1.69。
从项目平面图来看，地块形状为南北向长的长方形，楼栋基本呈正南北朝向，除了北向的1号楼和15号楼略微呈现南偏东之外，其余楼栋都是正南北朝向。
佳兆业滨江新城共规划了15栋住宅、一所幼儿园及部分社区底商，其中有6栋栋18-48层高层、超高层，9栋6层洋房。
该项目采用的是高低配的设计，这样可以让高层景观视野更好，但小区园林绿化空间也变得非常小，是一把双刃剑。另外项目的洋房其实是比较尴尬的，西边可以看公园（规划）的被自己的高层、超高层包围着。甚至北边也是项目自己的超高层，届时项目南边、东边的住宅若是再来几栋高层，那洋房就被完全包围了，尴尬。
拿地背景：
佳兆业滨江新城是武汉市佳兆业物流有限公司在2019年6月份拿下的经开智慧生态城P（2019）064号地块，该地块位于武汉经济技术开发区140R2。规划总用地面积为56900.64平；该地块建筑面积不大于142252平，容积率不大于2.5。该地块起始价53772万元，起始楼面价 3780元/平，出让最高价98154万元，最高楼面价6900元/平，最终该地块被武汉市佳兆业物流有限公司以总价53772 万元，楼面地价3780.05元/平竞得。
地块要求：
竞得人须在地块内配建1所9个班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米。
佳兆业集团成立于1999年，总部位于香港，布局全国50余座城市，开发项目100余个。2020年是佳兆业深耕武汉的第8年，在武汉开发了不少项目，如佳兆业金域天下、佳兆业悦府、佳兆业广场、佳兆业滨江一号等。
项目区位：经开四环外智慧生态城
佳兆业滨江新城位于经开区设法山路与川江池二路交汇处。
大区位
1、佳兆业滨江新城位于四环与外环之间，距离四环约3公里，距离外环线约4.2公里，距离长江约2.3公里，环线位置一般，属于限购区域。
2、属于经开区的智慧生态城范围。
智慧生态新城是武汉经济开发区开发的一个新城，采用 PPP模式（用企业资金发展），包含九大功能区。规划面积89.82平方公里。根据规划，到2020年，新城区内将引进5个全球500强总部企业的研发中心项目，引进50个央企、上市公司和跨国公司研发机构和创新企业，科技人才突破5万人。
智慧生态城按照“魅力智谷、生态新城”的形象定位，园区围绕“生态”、“智慧”、“文化”、“休闲”四大规划主题，划分为九大功能片区，建设创新之城、文化之城、融合之城、和谐之城、绿色之城和体验之城，申报国家智慧城市示范区，高标准建成国家智能汽车与智慧交通创新应用示范区，成为武汉智慧城市建设的标杆和旗帜（以上信息来源于武汉开发区智慧生态城简介）。
智慧生态城地理区域分布图
智慧生态城规划平面图：
微观区位：
北边是设法山路，用地属性不详的空地、长河；
西边是川江池二路、川江池公园（规划）；
南边为小军西路、住宅规划地块、规划教育用地；
东边是规划住宅用地、川江池二路。
目前区域内第一次去感觉就是有点“荒”，大片空地和一些在建楼盘为主，交房的小区就海伦小镇和一个还建房小区，不过已经比两三年前好多了，阿松两三年前去的时候，周边还没有这么多在建设的楼盘，空地更多，区域面貌实景图如下。
智能网联汽车研究所：
中建壹品澜庭住宅及商业地块：
大片空地之一：
实地君兰汀岸及海伦小镇：
还建房小区：
区位点评：
1、佳兆业滨江新城项目位于四环外，环线位置非常一般，且目前区域仍处于前期开发阶段。
2、项目所处区域属于经开智慧生态新城范围内，目前周边开发刚刚起步，新区的一些利好也处于逐步落实的阶段。
3、项目周边以规划或在建住宅小区为主，且紧邻川江池公园，居住环境不错。
项目交通：很依赖自驾
自驾方面：区域内有主干道经开大道，还有武监高速快速路，从项目北侧设法山路可以快速的上武监高速，通往汉阳核心。自驾从江城大道向南，上S13武监高速-江滩特大桥—第一个加油站右转即到小军山大道（经开大道）。不过从高速与三环线之间，不管是走江城大道还是沌口路到三环线，沿途红绿灯都不少。但是随着后期地铁的开通，会拉近项目与沌口中心区域配套的距离。
项目距离四环线不远，后期可从四环线-东风大道高架的形式全程快速路抵达沌口核心区、汉阳核心、东西湖等区域，但四环线要收费，周边沌口长江大桥已通车，可以快速过江抵达江夏、武昌。
周边路网示意图：
武监高速实景图：
周边经开大道实景图：
地铁方面：区域内有规划的地铁16号线即汉南线，并且已经有部分站点动工开建。不过该项目距离地铁站有点远，最近的站点是川江池站直线距离约1.7公里（实际步行要2.5公里左右），基本无法步行到达，需要借助其他交通工具换乘。
地铁16号线是从汉南到国博的一条市域快线，设置站点12座，可在老关村与6号线换乘，在国博中心南站与6号线、12号线（规划）换乘。从川江池站出发，经过4站即可抵达国博，项目未来公共交通还是比较便捷的。
地铁16号线路线图：
川江池站规划位于经开大道与川江池路交汇处南侧，沿经开大道南北向敷设。车站设计为地下两层岛式车站，设站后停车线，为川江池停车场接轨站。计算站台长度140米，站台宽度11米。车站外包总长484米，外包总宽 20.2米。
目前该站点已经开工：
项目北边有一趟公交直达，就是在区域内通行，可以通往沌口体育中心。
交通点评：
现阶段出行主要依靠自驾，好在区域内路况较好且通过高速可以连接沌口核心主干道；后期可以期待的也就是公交换乘地铁，地铁方面在区域内毫无优势，公共交通略尴尬。
项目配套：商业靠周边规划，紧邻川江池公园
商业：项目自带部分社区商业规划。
目前大型商业配套还是主要依靠经开永旺、万达商圈。从项目出发到永旺、万达直线距离约11公里，沿途有6公里是在高速上行驶，好在武监高速不收费，还算比较便利，不过从高速下来之后，不管是走江城大道还是沌口路到三环线，沿途红绿灯都不少，堵车情况很常见。
万达商圈实景图：
经开永旺实景图：
另外区域内近几年项目不少，其中也有项目有规划的商业配套，如中建的商业、还多前期海伦堡、实地的商业（以社区底商为主），后期都是可以共享的。2019年融创在经开拿下了不少地块，其中就有很多商业规划，但是这些规划都需要时间来落实。
区域内中建壹品澜庭规划商业效果图：
区域内海伦小镇社区底商实景图：
教育配套：项目自带一所幼儿园，另附近有海伦堡学校，距离项目约1.8公里，该学校为九年一贯制学校。
武汉城市留言板回复：
海伦堡学校实景图：
此外区域内还有军山小学等，项目东南角有规划的教育用地。
医疗：大型医院需依靠经开协和西院和经开亚心医院，后期智慧生态城也有规划的医疗设施。
经开亚心医院实景图
其他：这应该算是佳兆业滨江新城配套方便最大的亮点之一了。项目西边一路之隔就是规划的川江池公园，整个川江池公园，占地949亩，预计工期18个月。该项目应该是区域内距离公园最近的项目。另外项目虽然案名叫滨江新城，但其实距离长江还是有点远的。
公园效果图：
根据武汉城市留言板官方回复来看，该公园最早有望于2020年底建好（但因为武汉今年情况特殊，完工时间有可能顺延）。
川江池公园现状实景图：
川江池公园前期建设实景图：
配套点评：
佳兆业滨江新城配套还比较薄弱，目前商业等配套还是依靠三环附近，距离较远，区域内规划的配套也需要时间落成，环境方面因为临大规划公园因此有一定优势。
房源及价格：
目前佳兆业滨江新城的户型等信息尚未公示，整体来看项目属于低密度小区，户均面积约106平米属于比较正常的水平，因为小区有较多的洋房，因此阿松预计超高层户型不会太大。后期具体房源、户型信息公示后阿松在做具体分析。
价格：佳兆业滨江新城为纯新盘，目前价格待定，区域内可谓是新盘扎堆，已经有多个项目开盘了，其中武地电建君樾府和中建壹品澜庭毛坯在9300元/平左右，印江山带装修约9100元/平，毛坯房比装修房贵！
目前区域内在售项目不多，但即将入市的新盘不少，近几年智慧生态城卖了好几块地，区域内可谓是大牌云集。目前该区域已经集结了包括电建、武地、北辰、中建、融创在内的十多个品牌开发商。
阿松看了一下区域内成交地块的楼面价，非常有意思的是，大部分住宅地块都是一口价约3780元/平，包括北辰、融创和佳兆业，金色港湾的地价略高，中建和武地&电建地价略微低一点。
智慧生态城部分地块成交表：
阿松大胆预测一下，该项目依旧参考周边项目备案可能性非常大，即如果入市后卖毛坯房则9300元/平左右，如果带装修的话可加2000元/平装修（但以片区楼市现状来看卖装修房的可能性不大），最终价格还是以实际开盘价格为准，区域内几大项目基本都是平销为主，除了中建首开基本日光之外，之后一直都卖的比较一般。
另外值得注意的是，该项目与前期金色港湾项目采用了一样的套路，在2.5的容积率的情况下设计了几栋超高层，就是为了可以规划大量的低密度别墅或产品，别墅或洋房产品单价更高，有利于提升项目整体利润率。
智慧生态城片区在售楼盘一览表：
阿松查询了一下该区域的二手房情况，项目东边的海伦小镇二手房挂牌价为10800元/平左右。
但成交频次不高，最近一次成交在2019年底，且成交价并不高（8000出头一平），低于目前区域内新房价格1000多。不过最高成交价格也有达到了9900元/平以上的。总体来说，新房和二手房价格差不多，甚至部分二手房成交价格远低于新房。
成交价：
阿松综合点评：
1、佳兆业滨江新城属于武汉经济开发区，是楼市限购区域价格较低的区域，但环线位置一般，位于四环外，区域内有智慧生态城规划，该项目是区域内距离公园最近的，有一定优势，但与区域内其他地铁口盘相比区位方面还是弱一些。
2、周边公共交通比较尴尬，距离地铁16号线较远（无法步行到达），公交仅有1趟，对自驾依赖性很大。
3、目前周边商业、教育配套比较欠缺，需要仰仗经开核心区的相关配套，区域内有一些商业配套规划，但落成预计要等待很长时间。
4、容积率不高，车位配比还不错，人车分流设计，户型和品质细节待营销中心开放后，阿松再为大家带来详细评测。
5、阿松个人预计佳兆业滨江新城开盘应该卖9300元/平左右的毛坯房（与区域内在售盘类似），最终以实际开盘价格为准，但该项目距离地铁较远，与区域内地铁口的盘比就显得很劣势，且项目隔壁的印江山带装修才9100元/平。
温馨提示
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