当土地资产和房地产的上涨稳定时，资产上涨对房地产企业经营业绩的贡献正在减弱，如果土地或住房的上涨低于资本成本，持有资产反而会造成负价值贡献。在这种情况下，一些房地产企业通过战略调整，从重资产模式转变为轻资产模式。
“给我一个支点，我可以举起地球。“这是古希腊物理学家阿基米德的名言。在资产价格飙升的背景下，从传统的重资产模式逐渐转变为轻资产模式，房地产行业似乎在实践阿基米德定律。
21世纪经济报道记者发现，包括万达、大悦城、红星商业等在内的住宅企业纷纷转换为轻资产模式。在城市再生领域，轻资产模式也相当盛行。
建设部政策研究中心联合高中和资本最近发表的报告显示，城市有机更新符合城市发展规律和房地产发展趋势，轻资产模式也在房地产业发展中得到越来越广泛的应用。结合两者，利用轻资产模式开展城市有机更新具有很大的前景。
政策研究中心主任陈洪认为，当土地资产和房地产的上涨稳定时，资产上涨对房地产企业经营业绩的贡献正在减弱，如果土地或住房升值低于资金成本，持有资产反而会造成负面价值贡献。在这种情况下，一些房地产企业通过战略调整，从重资产模式转变为轻资产模式。
轻资产为什么收？
轻资产模式相对来说是重资产模式，房地产行业的杠杆对话是其主要原因。
根据上述报告，无论是房地产企业还是城市更新运营企业，轻重模式之间的转换主要取决于资产上升的不同阶段。资产审计阶段，重资产模式优秀。当土地资产和房地产的上涨率高于资金成本时，房地产企业一定会想储备更多的土地，拥有更多的房地产。土地储备是衡量房地产企业价值和实力的主要标准，有时也是最重要的标准。在这种情况下，拥有资产本身就能获得丰厚的收益。
关于为什么要做轻资产，中粮集团副总裁、大悦城房地产董事长兼总经理周静向21世纪经济报道记者解释说，资产配置最理想的状态，当然是资产的快速增值。但是，国内二线城市，甚至三线城市、购物中心体量、供应量都处于很大的状况，但总体经营状况并不太好。
周正认为，有时不需要携带过多的资产，可以发挥基金和社会的力量，使用小杠杆来利用更多的资产运营。这可能会加快大岳市的品牌出口速度。周正静说，所谓的资产管理模式其实是想要轻便、快速、低成本、高回报。
上述报告指出，轻资产模式有助于解决品牌企业扩张的资金问题。城市更新资金需求大。特别是在资产价格上涨和高位运行的情况下，如果完全依靠自己的资金收购旧资产，然后开展更新，在经济上往往是不可能的。有可能，但收益率必然下降。轻资产运营通过转移资产持有等部分，减少了资金占用。同样的自有资金，品牌企业通过品牌出口迅速扩大经营规模，获得了品牌溢价。在轻资产模式下，经营能力强、效率高的品牌企业优势突出。
从现实角度来看，嘉丰达董事李红表示，开发商改变轻资产的动力是，高杠杆不复存在。“以前房地产商的运营一般都是高杠杆模式，那时候地价也便宜，可以很早预售，开发商可以用很少的钱利用整个项目。但是最近几年受到限制，开发商容易获得资金的程度和杠杆的使用不像以前那么容易了。另外，从房企的财务报表可以看出，房企每年的利润和销售额增长一般都遇到了天花板，甚至拥有资金的部分资本方也加入了房地产市长/市场传单，市长/市场竞争更加激烈。”
阿基米德定律
在某种程度上，房地产的轻资产模式似乎遵循阿基米德定律。
阿基米德定律是杠杆原理，杠杆选择得很好，双臂比例足够大、重量足够大的物体，地球也能移动。
研究表明，轻资产模式不仅可以加快品牌扩张，而且有助于加快城市更新。
该报告指出，在城市更新中，如何通过现有房地产用途调整创新、建筑设计改造创新、经营模式转换创新等方式实现房地产租金和价值提高等方面，需要更加专业和创新的企业参与。
以轻资产模式为例，更新运营企业通过整合内外资源，不进行有竞争力的链接外包，而是将资金集中在品牌提升、金融整合、建筑改造、商业运营等优势核心业务上，从而更好地满足城市有机更新的创新要求。
另外，因为城市有机更新包括资产者、资金者、经营管理方等多种主体。通过轻资产模式，结合不同主体的优势，更好地体现社会化分工和产业链的优势。
包括大悦城、红星商业等公司在内，发现了这样的市长/市场机会，最终决定变成了轻资产模式。他们的逻辑是，商业房地产的整体供给太大，但普遍经营不好，可以通过自己的专业运营经验来利用更多的资产运营。
陈红认为，轻资产的核心理念是用最少的资金扭曲最大的资源，获得更多的利润。
陈红将城市更新中出现的轻资产模式概括为长期租赁型、资金持有型、共同开发型、品牌出口型四种类型。
长期租赁型是指改造旧资产，进行装修，提高增值服务，主要是根据差额和增值服务费提高收益。
资金持有型是资产由基金持有。通过改建进行租赁管理，盈利模式是资产增值和基金管理费。
共同开发是指资产方与资金方合作成为资金公司。通过资源整合，运营机构发挥经营管理附加值的能力。利润模式主要是股权经营、资产运营及运营管理费。
品牌出口型以多种方式经营。其管理模式是通过品牌化输出实现附加值，盈利模式是收取品牌管理费。
轻资产模式在房地产运营中优势明显。但是
从开发商转型层面看则优劣并存。李宏认为，开发商转型轻资产最大困境是如何扭转惯性思维模式。在她看来，开发商的思维模式是喜欢把收益固定下来，希望用便宜的钱去赚利润。这实际是把资本当作杠杆在用。但如果开发商转型作为资产管理商，就需要变成与基金管理人一样的思维模式，公平对待每一个投资人。不过，李宏认为，开发商转型轻资产的优势是拥有丰富的开发运营经验。(编辑 骆轶琪)
作者：王营 陈如
