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"要说政策的影响，当然有。"
刘账号是在北京和郑州两地奔波的房地产经纪人，2021年他以事业为重点，今年计划认真部署郑州业务。特别是3月1日郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)后。
《通知》包括从支持合理住房需求、改善住房供应、扩大信贷融资支持、促进住房建设和转换、优化房地产市长/市场环境等几个方面调整的18项房地产市长/市场救济政策。郑州此次新政的业界也认为是今年以来力气最大的房地产市长/市场救济政策。
那么10天颁布的《通知》对郑州房地产市场有什么影响？《每日经济新闻》记者为此进行了调查采访。
郑州某住宅小区图片来源：记者堂王家飞拍摄
商谈半夜买房
“2021年是郑州房地产市场最困难的一年。几次传染病再加上暴雨灾害，市场真的见底了。”
在郑州做了多年房地产业务的姜坚对《每日经济新闻》记者说：“说实话，我在郑州根本没有生意。”现在郑州房地产市场似乎正走向正轨，正在逐步恢复元气。这几天咨询和属相明显增加，还有人半夜咨询，这并不常见，但实际成交量还没有太大变化。" "
姜坚认为，《通知》将在一定程度上缓解当前郑州市房地产市长/市场局面。
“在恢复自信方面表现得很明显，除了二手房大学参观量激增之外，我们销售处的人气也比以前多了。但是最终，政策发表时间还很短，所以实质性的交易推进还有待观察。政策说要给企业项目贷款支持，我们肯定会很高兴的。现在河南很多房企的流动性都有问题。”
资料来源：诸葛找房子
诸葛的找房子资料显示，在新政出台的第一周(2月28日-3月6日)，郑州新房市场受政策影响还不明显。开发商销售热度也不高，脱华情况也不理想。两个项目整体推进约19%。二手房方面好转，咨询量显著增加，市场价格停止下降趋势回升，涨价住房量增加，比重扩大，市场活动度明显提高。
不仅是房地产从业者，对普通购房者的政策和心理冲击也很大。
张六2021年底在郑州羚羊订了一套房子，她买房的原因之一是开发商当时正在大降价，“精装房也比周围的毛坯房便宜很多”，当初开发商承诺在正式签约前随时可以退房。
“因为当时看到房地产市场不好，我也怕项目乱七八糟，想退房子，没想到对方欣然答应了。但是最近郑州市出台了一系列房地产市长/市场政策，我也在犹豫是否退出。也许下一家还能升值。”
政策力度空前
3月1日郑州推出的《通知》共涉及5台、18件道具内容，其中有多处重磅表现。
鼓励大学生、农民工、居家养老等购房需求，“农民工在郑州缴纳住房公积金的，可以按照本市住房公积金缴存职工的同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，按照本市存款职工的同等条件申请住房公积金贷款。”
同时，郑州也成为国内第一个取消“房屋认定贷款”的大城市。根据《通知》，拥有一套住房并结清了相关购房贷款的家庭，为了改善居住条件，再次申请购买普通商品房，银行业金融机构正在实施第一套房贷款政策。
房地产开发企业也将提供项目贷款支持。"定期组织银企对接，鼓励金融机构延长对陷入困境的企业的贷款，继续贷款，按照依法规定、风险控制、商业可持续的原则，增加对房地产企业收购贷款的支持，缓解市长/市场主体资金链运营压力。"
《通知》还表示，将实行货币化安排，促进安置房的转换。
贝研究院高级分析师潘浩说：“郑州市受到去年疫情和水灾的双重影响，房地产市场和企业也面临很大压力。郑州十八条的出台有助于全面稳定市场，促进合理需求，确保企业现金流稳定。”其中明确说明了合理购房需求的定义和支持方式，可操作性很强。" "
值得注意的是，3月8日郑州市进一步发布《每日经济新闻》，表示“通过货币化布局满足流动群众的多元布局需求，缩短群众布局周期，提高布局效率，减少过渡布局成本，减少集约建设用地，消化库存来源，促进房地产市场健康”。
郑州市城乡建设局顾小烨对工作目标的解释是：“结合安置房建设三年攻坚，集中利用三年大力推进货币化布局，确保2024年群众回迁安置全部完成。”
如果房价再上涨，
“政策出台后，效果需要一定的反应时间。从我的经验来看，要用半年、甚至九个月的时间来判断。”
刘账号现在的关键问题是二手房市场没有激活。“我的很多客户都在更换客户。必须先卖掉我的房子，才能攒下钱
买下一套房子，我看这18条政策中没有特别针对二手房的，虽然取消了‘认房又认贷’，但能否对市场起到作用还得再观察。”在刘继定看来，房地产市场的关键还在于普通购房者人手里有没有钱。据官方数据，2020年河南居民人均可支配收入24810.10元，比上年增长3.8%；居民人均消费支出16142.63元，比上年下降1.2%。
近一年郑州新房价格走势 数据来源：安居客
“只有购买力上来了，房地产市场才能真正回暖。”
刘继定所说的二手房政策其实也在暗流涌动。有市场消息称，郑州目前“郑东新区、经开区、中牟、港区有差额税变动，二手房正常买卖个税差额20%和个税1%，买卖双方可自由选择。”也就是说，二手房流通领域的费用将大大降低，将促进市场流转。
姜坚告诉《每日经济新闻》记者，该政策确实存在。“二手房交易税一旦下调，之前观望的一波客户很快便会产生一系列二手房交易。”
对于本次郑州楼市新政的效果，姜坚其实也持谨慎态度。“存量市场释放出二手房，但新房销售依旧压力较大。而对于各种鼓励购买措施，其实暗中早就有项目放开了限购，但购买热情还是不高。至于货币化安置，那就需要考验郑州市的财政能力了。”
“据我的观察，目前郑州集中交付的项目大多数是在2017年前后市场高位时期销售的项目，由于利润被压缩，一些有延期，很多项目品质差，这也影响了如今的购买意愿。总之，政策效果需要再观察。”
据郑州市统计局数据，2021年郑州房地产开发投资同比下降9.9%。克而瑞统计显示，2021年郑州商品住宅成交面积约1398万平方米，同比下滑约25%；商品住宅成交金额约1769亿元，同比下滑约22%。
或许，这就是刘继定所说的郑州楼市“真的是见底了”。
不过，2022开年之后情况似乎有所好转。单以河南地产“一哥”建业来看，其2022年前两月已取得物业合同销售总额31.65亿元，同比增加为35.5%；总合同销售建筑面积409785平方米，同比增加为36.2%。
郑麟是一名在北京工作的河南人，他告诉《每日经济新闻》记者，“看到郑州出台的房地产政策后，我觉得我的返乡置业计划要赶紧落地实施了，万一房价又要涨上去了呢。”
（应受访者要求，文中刘继定、姜坚、张陆、郑麟为化名）
记者|王佳飞
编辑|魏文艺 陈梦妤 何小桃 王嘉琦 杜恒峰
校对|孙志成
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