每位记者：雅亚峰所有编辑：魏冠宏
从今年10月开始，位于江西最南端的地级城市赣州迎来了土地转让的小高峰。其中，李亚鹏旗下的中西系公司投资7.8亿韩元，一举拆掉了位于赣州龙江新区的4个地块，引起了外界的关注。
这4个地块被规划为“将中国传统文化、跨境艺术文创及商业住宅汇集在一起的综合公园”，创造了“赣州中国文曲”，共投资61亿韩元。
娱乐圈做生意的明星不少。从演员变成房地产商人的李亚鹏就是其中之一。
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2013年，李亚鹏的北京中西投资控股有限公司(以下简称中西控股有限公司)在云南丽江所属古镇东区占据了408亩土地，提高了房地产产业的进入度。此后，李亚鹏方面又在河南郑州率先推进了“中国文曲”项目，目前项目正在进行中。
11月7日，赣州市龙江新区管理委员会主任王陵在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中西系公司目前拍摄的土地只有《赣州中国文谷》的第一期土地，最终计划实施面积为800亩的项目。
江西文旅控股赣州文谷项目
10月15日，赣州中西资源住宅有限公司(以下简称赣州中西)最低价为7.8亿韩元，是4地块收入囊中，公寓价格约为每平方米2300韩元，该公司背后有李亚鹏的影子。
根据江西省土地使用权和矿业权网上交易系统，中西系公司拍摄的4个地块位于赣州市龙江新区。龙江新区是成立三年的省级新区，成为该州经济发展的核心地区和总部经济中心、金融商务中心、科技创新中心、文化旅游中心。
包括4个街区中的2个商铺和2个商业用地，总面积为22.4万平方米。其中DBA2019075号地块应建设以中国传统文化为核心的主题公园，建设内容包括但不限于公益性书院及以中国传统文化为主题的精品酒店、企业书院等。该地块的前提条件还包括公益性书院、精品酒店由竞争者拥有和经营5年以上，5年内不能对外销售。企业书院由竞争人员持有建筑面积的20%以上，经营3年以上，项目竣工验收后3年内不能对外销售，应面向相应的文化、艺术主力商人引进。
DBA2019076地块需要建设以自有品牌、跨界艺术和文昌为核心的主题街区商业。前提条件包括引进已获得5个以上世界著名国家级博物馆文昌项目代理及运营许可的文昌产业项目、引进多业融合的图书集合商业体等。小区商业由竞争人拥有建筑面积的20%以上，经营3年以上。项目竣工验收后3年内不能对外销售，必须以相应的文化、艺术主力商人为对象引进。
DBA2019077和DBA2019078地块应集中建设小于住宅区总建筑面积10%的人才住宅，并按照商业住宅项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付和精装房标准建设后无偿移交人才住宅运营平台。
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根据计划，上述四个地块将用于建设“赣州中国文谷”项目。该项目是赣州10个重大文化产业之一，于2018年5月10日在深圳签约，共投资61亿韩元。
当时签约仪式后，北京中西资源投资有限公司(以下简称中西资源)董事长李亚鹏在接受媒体采访时表示，赣州拥有非常深厚的文化积累和丰富的文化资源，有机会投资江西赣州是一大荣幸。Northern Exposure)。
事实上，李亚鹏早在2017年就表示，他将前往赣州龙江新区，将“书院中国公益计划”带到这个城市。同年，李亚鹏下属公益基金“北京市书院中国文化发展基金会”为“江西赣州书院项目”筹集了60万元。
一位消息人士对《每日经济新闻》记者说，李亚鹏和赣州的一些政府官员也很熟悉。赣州市委员会机关报《赣南日报》报道，2019年2月24日，李亚鹏在甘南医科大学发表了主题演讲《心可以为所欲为》。记者注意到，李公振在2016年11月至2017年8月期间担任该州委员会常任委员会、市政府常务副市长。
据中西资源公众号报道，2019年10月16日，江西省自然资源厅党组书记、厅长张成泽一行带领赣州市龙江新区进行了现场调查。中瑞控股集团董事长李亚鹏在调查期间向有关领导人介绍了“赣州中国文谷项目”的进展情况，有关领导人给予了积极肯定，表示将做好后续支持工作。张成泽以前曾担任过赣州市委常委、市政府部市长/市场。
51&x-signature=yXA1nK9YYP8RXZ%2B%2BOfy%2Flr1MmaQ%3D&index=2" width="640" height="296"/>图片来源：微信公众号截图
记者注意到，在股权穿透后，赣州中书的实际控制人为江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司（以下简称江西文旅）。
赣州中书成立于2018年7月5日，注册资本490万元，法定代表人李正，初始股东为中书资源。2018年12月28日，公司股东变更为北京中书锐佳文化发展有限公司（以下简称中书文化），赣州市新旅投资发展有限公司（以下简称赣州新旅）和中书资源分别持有中书文化55%和45%的股份，而江西文旅持有赣州新旅100%股份。
界面新闻的报道显示，中书资源的实际控制人为李亚鹏的母亲张萍。
李亚鹏的文旅梦
据蓉江新区管委会主任王凌介绍，“赣州中国文谷项目”最终规划的面积为800亩，分多期建设。
这是李亚鹏继丽江雪山艺术小镇和郑州中国文谷项目之后的第三个文旅项目。其中，中国文谷项目是李亚鹏于2015年12月提出的一个文化品牌。
彼时，李亚鹏携中书团队前往位于广东省佛山市顺德区的碧桂园集团总部，和碧桂园集团总裁莫斌谈起了合作。
据李亚鹏介绍，“中国文谷”是中书控股打造的生态体系，以COART为核心，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展乃至服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相融合，实现文化艺术资源与街区商业综合体的嫁接。
不过，李亚鹏发起的这场文化与地产的合作，此后没有任何的消息。两年之后，“中国文谷”项目首次在河南郑州落地。
郑州中国文谷项目拿地时间为2017年8月，面积共8.1万平方米，竞得方为河南中书置业。河南中书置业由中书资源和房地产上市公司金科股份旗下公司共同出资成立。
《每日经济新闻》记者查阅相关材料注意到，当时土地使用权挂牌出让公告对施工完成时间有着明确规定。根据规定，竞买人须在该地块上建设世界知名儿童文化主题IP综合体；在土地成交后3年内项目全部建成并投入运营；该项目须先于住宅项目开工建设。
“世界知名儿童文化主题IP综合体”或指向郑州中国文谷内的泰迪城项目。按照拿地时的条件，河南中书置业要在2020年8月之前完成该项目的建设，并投入运营。记者了解到，目前该项目仍然在建设之中。
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其实，李亚鹏涉足房地产始于2011年——在入读长江商学院之后，他将投资领域从传媒延展到房地产。同年，中书控股成立。
但是，李亚鹏做文旅项目则是从2013年开始的，包括中书资源在内的“中书系”公司的成立时间也多为2013年。在这一年里，北京中书艺莲网络科技有限公司、北京中书雅集贸易有限公司、北京中书培德教育咨询有限公司和北京中书酒店管理有限公司成立。
丽江雪山艺术小镇是李亚鹏的第一个文旅项目，但在两年后，其将控制权转让。
2013年，中书控股在云南丽江束河古镇东区拿下408亩土地，拟建雪山艺术小镇，项目占地面积约27万平方米，建筑面积约20万平方米，号称投资规模达35亿元。根据规划，雪山艺术小镇项目包括雪山书院酒店、雪山大宅（别墅）、亚洲青年艺术现场（院落商业及住宅、公寓）三个部分。
然而，本应在2014年12月完工的项目却停滞不前。直到2015年6月，阳光100中国（02608，HK）用一纸协议收购了丽江雪山艺术小镇的股权。按照协议内容，阳光100中国方面欲以1.938亿元的价格收购丽江雪山51%的股权。
目前，李亚鹏及其中书系公司仍然持有部分丽江雪山的股权。
失意的时光赣州
赣州作为江西南大门，是江西省人口最多、区域面积最大的地级市，自古是“据五岭之要会、扼赣闽粤湘之要冲”的战略要地。2018年，赣州市实现地区生产总值2807.24亿元，同比增长9.3%，增幅连续三年居江西省第一。
“李亚鹏选择在赣州拿地打造中国文谷项目，或许正是看中了赣州巨大的市场，另外，在其背后还有国资江旅集团。”赣州一位地产界人士向《每日经济新闻》记者表示，但是，纵观“中国文谷”项目所在地，其地理位置并没有太大的优势，拿地楼面价约每平方米2300元也不算低。在赣州中书拿地之前，绿地集团拿下了赣州西站附近的多宗地块，楼面价在每平方米1300元左右。
近年来，赣州吸引了较多开发商前来“掘金”扩储，其中就不乏中粮地产、龙湖、中海、富力等知名房企。地产中介平台数据显示，截至10月底，赣州整体房价在每平方米8575元，而蓉江新区平均房价在每平方米11705元左右，整体价位优势并不明显。
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相较于外界的不看好，赣州此前引进的时光小镇的失败才是对“中国文谷”项目最大的杀伤。
2016年6月，棕榈股份与赣州市政府、幸福时代生态城镇开发有限公司签署战略合作框架协议，根据协议，合作三方将按照赣州城市总体规划，引入世界一流的规划设计理念，整体包装策划开发建设，将时光赣州（即七里镇）打造成为赣州的城市客厅，江西的城市名片。
另外，将乡愁赣州（即大湖江景区）打造成为以生态、旅游、运动、休闲为一体的乡村旅游度假区；将三江口（即八境台）周边地区环境景观优化，将该区域建设为集宋代文化和客家文化旅游、水西民俗休闲、水东田园度假于一体的都市旅游综合体项目。总规划区域面积约2775亩，估算投资42.5亿元。
棕榈股份在2019年半年报中披露，截至报告期末，棕榈股份与赣州市尚未签署具体合作合同。2018年1月，赣州市章贡区再度推出七鲤古镇文化旅游PPP项目（原时光赣州（七里古镇）文化旅游项目）对外招标。
《每日经济新闻》记者注意到，今年6月27日，中交集团旗下中交一公局集团与中交海西投资、中交二公院、浙江省中青国际旅游有限公司组成联合体，成功中标江西赣州市章贡区七鲤古镇文化旅游PPP项目。该项目采用“PPP+EPC+使用者付费+可行性缺口补助”模式实施，合作期30年，其中建设期3年，运营维护期27年。合作内容包括整体区域内的规划设计、投资、建设和运营管理等。
七鲤古镇文化旅游PPP项目用地规模共计面积1571.93亩（含道路面积124.59亩），以“宋窑古埠，七鲤客家”为主题，依托“瓷窑、漕运、庙会、客家”四大文化精要，致力于打造面向赣粤闽湘的文化型古镇目的地、赣南首席休憩度假综合体和赣州首个商务文创示范区。
每日经济新闻
