“一票浮结算”是否是合理的补偿标准，三种模式如何计算，旧小区如何取舍，安装电梯有这么难吗？
在旧小区安装电梯，不仅有助于缓解老年社会老年人的“旅行困难”问题，也是推进旧小区改造的有力措施。目前电梯安装模式主要包括大建租赁、居民自助自建、产权单位或集体组织出资三种。
目前实际上有各种问题。例如，安装电梯很难取得居民的协议，部分居民因费用分担、生活不便等原因拒绝安装电梯，有的居民在安装电梯后后悔不已，引起了很多社区矛盾和纠纷。
在政策设计中，地方政府可以在法律框架内进一步完善电梯安装工作的投票规则。根据争议事项制定定量补偿标准。围绕电梯安装过程中有争议的一般问题和居民普遍关注的技术问题，准备相关行为规范或操作手册
1月15日上午10点，北京市朝阳区古宅区，76岁的王爷爷坐在小区门廊上和邻居聊天。他差不多半个月来第一次下楼。
王爷爷住的小区建于20世纪80年代，是6层的单位建筑，没有电梯。他住在顶楼，腿不舒服，所以平时很少下楼，每天住在同一个城市的儿子每隔几天送一次生活必需品。
“我希望在建筑物外面安装电梯。上下会舒服很多。”王爷爷很向往。
如今，城市里越来越多的老年人像王大爷一样“爬楼难”、“下楼不自由”。据住建部等有关部门预测，全国1980年至2000年间建成的旧住宅约80亿平方米，70%以上城市老年人人口居住的旧建筑没有电梯，全国旧建筑需要安装电梯的数量可能在200万台以上。
近年来，国家及各地有关部门更加重视旧小区电梯安装工程。据住建部官方消息，2019年以来，全国范围内新开工，将城市旧小区改造11.2万个，将各地和城市旧小区结合起来，电梯近2万台。
从数量上看，旧小区安装电梯的间隔仍然很大。据《法治日报》记者最近调查，电梯安装问题、居民难以达成协议、部分居民因费用分担、生活不便等原因拒绝安装电梯、电梯安装后后悔的居民也有，引起了社区矛盾和纠纷。
在接受记者采访时，专家们一致认为有必要在旧小区安装电梯工程。但是一致认为，应该建立更明确、更容易理解的政策体系和更新规则，形成更完善的利益协调机制。
旧小区安装电梯，高层家具好评不断。
住在北京市东城区天坛东里50号楼的张爷爷比王爷爷幸运。——他住的小区单位大楼里已经安装了室外电梯。
张爷爷今年70多岁，5名家人住在4段6楼。电梯安装之前，家里的每个人都抱怨上楼。孙子平时放学，想和伙伴一起玩，总是抱怨爬楼梯很累，浪费时间。老两口平时在外面买食物或提着重物上楼特别困难。
2018年，小区在3-4个部门设置了室外电梯，可以用居民卡下楼，方便多了。
2021年12月末，记者来到这个小区，看到除了第三、第四段已经建成的电梯外，第一、第二段之间正在建造新的外装电梯。路过的一位团员房东说。“以前看到有电梯，真羡慕。现在我们也终于有了。不用再辛苦地爬楼梯了。”
记者随机采访了多名老人，结果显示，旧小区安装电梯后，高层居民受到好评。
在北京市朝阳区杜北里小区，记者看到这个建于20世纪80年代的旧小区的最高楼层为6层。16号楼前面已经停着4部外部电梯，17号楼前面有几部电梯正在施工。
在17号分馆，记者下楼去见了溜达的一位女士。今年78岁的韩某在17楼3段4楼和妻子住在一起。因为没有电梯，楼下不方便，儿子建议买有电梯的房子，但二老邻居不愿意，于是放弃了。
“幸好现在要安装电梯，在我家真的可以节省时间和精力，节省金钱。”韩女士说。
据华东政法大学房地产政策法研究所所长杨根法说，在旧小区安装电梯不仅有助于缓解老年社会老年人的旅行困难，而且也是推进旧小区改造的有力措施。同时，推进旧小区电梯安装是一项重大民生工程，不仅电梯产业市场前景广阔，旧小区电梯安装工程还能带动房地产相关产业链发展，对刺激居民消费也具有重要意义。
采访中记者发现，目前在旧小区安装电梯的方式不一样。
山西省太原市小店区某旧小区17号楼2楼6楼的王女士所在小区安装电梯时，采用了比较传统的居民共同出资的方式。据王女士称，当时政府补贴了很多资金，1-2层的家庭无法负担安装费用，3-6层家庭分担的费用根据楼层高低最高为1.8万韩元左右。王女士作为最高层居民共出资18300韩元。
北京天坛东里50号楼和杜北里小区不一样。据悉，这两个小区在安装电梯时，居民一分钱也没有花，电梯完工后，居民可以乘坐电梯和坐公交车一样，乘坐电梯刷卡。
在天坛东里50号楼的电梯前，记者发现，非居民访客也可以通过手机扫描qual(QR)代码乘坐电梯。一次性价格为1.5韩元，无限制层。据张爷爷说，楼内居民办卡后会有“折扣价”，根据楼层的不同，价格从0.5元到0.9元不等。“我家住在屋顶上，每次乘电梯都要0.9元。我孙子经常乘电梯往返嬉戏，这样下去费用也不少。我家每个月坐电梯要花100多韩元。”
杜北里地区电梯目前只支持刷卡，外来访客不卡不能乘坐。
根据阳根法，目前安装电梯的模式主要有居民自助自建、建设租赁、产权单位或集体组织出资的三种。
阳根法是这三种
式中，对于居民而言的最佳方式是“代建租赁”：由第三方出资建设电梯，小区内的居民使用电梯只需要缴纳一定的搭乘费用，并且电梯的维护费、保养费、电费都由第三方承担。这一方式可以较好地解决居民间的出资问题，但该方式由于给电梯公司造成的压力较大，其难点在于电梯公司的意愿。因此目前业主自筹自建这一方式也在推行。诸多问题不容忽视 一票否决存在争议
虽然加装电梯的呼声强烈，但记者在北京、天津随机走访12个老旧小区发现，已经加装电梯的仅有3个，数量和占比仍比较少，且均未覆盖全部小区楼栋。此外，在已经加装好或计划加装电梯的小区，也有居民有不同的烦恼。
垡头北里社区16号楼6单元1楼住户76岁的刘先生说：“大家都是数十年的老邻居，所以当时询问居民对加装电梯的意见时，我没有任何犹豫就同意了，但装了电梯之后却遇到了一些烦心事。”
因为住在1楼，电梯修建完毕之后刘先生立刻感到房内的采光受到影响。平时客厅见光度还挺好，但有了电梯之后即使是白天，家里也得打开灯，不然看不清。
此外，刘先生家厨房位置的窗户外就是电梯，电梯在设计时延伸出一截房檐，刚好与1楼窗户等高，导致下雨时雨水会顺着房檐滴进刘先生家的厨房，久而久之厨房都发潮了。
太原的王女士同样觉得有一些问题：“小区的电梯是装在楼体外的，占用了大量的室外空间，影响了户外的整齐、整洁与美观，还因此减少了停车位。”
王女士回忆称，当时隔壁单元的低层住户不同意加装电梯，原因就是会降低房租和二手房出售价格，他们甚至要求其他层住户给予补偿，否则就坚决反对，让大家都装不了电梯。“那个单元的住户还因此吵了多次架，居委会也调解不了，最终也就没有安装。”
低层住户反对导致电梯无法安装的情况并不少见。在垡头北里社区16号楼，二、四单元均暂未加装电梯。记者向居民求证后得知，这是因为当时在征求居民意见时，二、四单元的低层住户明确反对，所以并未同时搭建。
据悉，目前北京的老旧小区加装电梯程序主要参照北京市住建委2020年4月发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》，其中对于征求居民意见的要求是“既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见”。
这也就意味着，一旦有居民明确表示反对，即使表示同意的业主占比数达标，该单元仍然无法加装电梯。
像北京这种在老旧小区加装电梯问题上一人反对全盘否定的“一票否决”制，已有多个地方通过相关规定进行了“回避”。
例如，2021年1月，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合发布《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》，规定申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》也规定业主之间经过充分友好协商，但确实达不成一致意见的，由本单元（本栋）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。
据杨勤法介绍，因为加装电梯属于有关共有和共同管理的重大事项，依照民法典第二百七十八条的规定，履行法定的表决程序，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。“上述规定显然可以解决居民一人反对即可阻碍电梯加装的现状。”
不过，杨勤法说，各地对于电梯加装有更加细化的规定，目前仍大多以其地方规定为实际依据，在老旧小区加装电梯征求居民意见这一问题上是否采取“一票否决制”，仍然存在争议。
群策群力解决难题 全面保障便民利民
近年来，老旧小区加装电梯工程愈发受到重视。记者梳理发现，已有多地住房“十四五”规划的老旧小区改造部分都涉及加装电梯。例如，《江苏省“十四五”城镇住房发展规划》提出“补齐幼托、养老、家政等公共服务短板，鼓励支持绿化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造”；《浙江省城镇住房发展“十四五”规划》提出“加快推进住宅加装电梯等举措，大力提升居住品质”。
杨勤法称，老旧小区加装电梯，一方面涉及小区居民不同的利益需求，需要做出大量协调工作；另一方面涉及繁杂的审批手续，对于电梯安装企业来说，其显然更倾向于从事效益更高的新建住房电梯安装业务。
对于老旧小区加装电梯工程的进一步完善，杨勤法提出，应该在规范过程中将政策设计从规则导向转向目标导向。城市更新的服务对象是居民，因此建立明确的权责划分、规范的操作流程、通俗易懂的政策体系和更新规则显得尤为重要。
“相比规则性政策，目标型政策在具体执行过程中倾向于采取动员型治理的方式，即尽可能汇集基层行政体系和社区治理体系的主体和资源，有利于推进政策的高效率执行。”杨勤法建议，在政策设计上，地方政府可从以下三个方面着手：在法律框架内进一步完善加装电梯工作的表决规则；确定相关利益的补偿依据，根据争议事项制定量化的补偿标准，如施工噪音补偿等；加快制定电梯加装行动准则，围绕电梯加装过程中有争议的常见问题和居民普遍关注的技术问题，编制相关行动准则或操作手册。
同时，他还注意到电梯加装过程中政府职责边界的问题。在加装电梯这样的城市更新项目初期，政府仍需主动发挥作用，组织协调各种力量，形成带动和示范。待时机成熟后，再逐步退出，将“话语权”交由居民，由居民主动协调、申报、推介项目。
“例如相关利益分配问题，由业主自行协商难以达成一致，应完善救济与补偿机制，如明确审批机关包括建设、规划、消防、房管等部门的行政复议机关，并建立针对老旧小区改造的专业行政调解机制。除此之外，还应结合各地经济水平、二手房交易价格等因素，为因加装电梯房屋升值获益的居民出资补偿因加装电梯房屋贬值的居民制定统一的兜底办法，引导加装电梯获利的居民对利益受损的居民进行补偿，如此符合公平原则，减少对受损居民合法权益的侵犯。”杨勤法说。
在资金方面，北京瀛和律师事务所律师许飞建议，应当充分引入社会资本，采用多种资金共同参与的模式解决增设电梯资金困难的问题。同时扩大单次增设电梯项目的体量，联合进行招投标，降低单台电梯增设成本。
对于电梯的日常维护，许飞认为应当引入专业的电梯维保单位或者物业公司进行托管，加强电梯的日常管理和维护。
杨勤法还建议，在共治过程中建立利益协调机制。一方面可以探索实行社区居委会成员“分片包户制度”，深入责任区的每户居民，倾听、收集居民对于加装电梯的看法和意见并分类登记，反映给政府、企业等进行沟通；另一方面，在有关机关的领导下，社区可以搭建一个由居委会、施工单位、居民自治组织参与的改造讨论平台，为有不同意见的加装电梯参与主体提供公开、公平、公正的解决纷争的途径和机会。
“加装电梯不是一蹴而就的，其过程具有复杂性。在居民利益协调阶段、项目审批公示阶段、电梯加装验收阶段和后期运营维护阶段，为了实现不同的目标，需要多元主体相互协作。”杨勤法说。（记者 孙天骄 张守坤 记者 韩丹东）
来源：法治日报
