资料来源：中国新闻网
编辑：又是一年国庆节。从1999年的第一个“11黄金周”开始，中国人已经迎来了第20个“11黄金周”。集中休假20年的假日制度正在逐渐改变中国人的生活方式。
七天假期，你是“堵”还是“家”？你在旅游胜地被“排挤”吗，还是在家里被“督促”？你是在“购买购买”的路上，还是在参加“婚礼和婚礼”的路上？
今年国庆节，中信网将整理有关“黄金周”的服务信息、假期“生存”指南等，共同绘制普通中国人的“黄金周”浮世绘。
[“黄金周”浮世绘]今年的黄金周假期，你还在看房吗？事实上，房地产市场有点冷。
资料图：工人操作挖掘机，正在山西太原一州住宅建设现场进行施工工作。中新社记者魏亮照片
过去十年，中国房地产市场受到经济环境和政策的影响，出现了短期波动。但是，在过去两年里，所谓的“金九银十”减弱了，9、10月不一定是房地产市场最热的时候，而“金九银十”反而有可能行情冷。
像今年秋天一样，购房者、房地产经纪人、开发商都或多或少感到了市场的凉凉。国庆节假期，多家中介反映看房情况与往常无异，没有出现买家利用休假大规模看房子的现象。
房地产中介因为落差太大，所以转行了
今年国庆假期，40岁的北京房地产经纪人张强在河北保定农村的老家逗留，休了5天假。他并不急着回北京。因为手上也没有急着签名的顾客。
因为看房的人不多，长江所在的石景山区门店的中介们经常站在门口闲聊抽烟。就在两年前的这段时间里，他们中的大多数人仍然忙着带人看房和签名。
对于这种差距，已经离职的房地产中介、35岁的杨林也有同感。今年国庆节假期，她专心在唐山经营自己的宠物店，没有房地产，也没有提到房价。
2016年10月，她跑遍北京的霸主、高安、永清、香香，担任房地产代理销售。当时，在霸州公爵城开张前，杨林凌晨3点起床给顾客卡片，排到第二天晚上9点才收到2000多号，房源一共只有1000套。
这段时间，登上各大销售站前排的张龙、购房者脸上不安的表情和“日新月异”的房价真实地感受到了北京房地产市场的火热。最火爆的2016年下半年，杨林卖掉了70多套房子，一口气赚了近300万韩元。"那种感觉好像中了彩票。"
资料图：2016年4月，北京丰台区房地产登记事务中心外排起了长队。中新网九牛照片
但是，2017年3月突然推出的新政迅速锁定了北京房地产市场的成交量，环境房地产市场也受到冲击，此后一年多的时间里，杨林可以在几个月内卖出一套。据北京市统计局统计，2018年1月至8月，北京市商品房销售面积同比减少32.8%，其中住宅销售面积同比减少22.7%。
房价也大幅回升。杨林处理的房子中，香河公爵城在2017年初最高卖出了2万多坪，今年90月实际成交价只有1万多坪。很多中介因为差距太大而离职，她自己也开了宠物店。
北京一直是房地产市场的风向标，在这次全国性变动中，其他几个城市的房价和成交量也出现了相似的曲线，从一线到三四线城市，房地产行情的循环升温，并且有接连趋于平稳的趋势。(记者严明)国家统计局表示，今年8月，全国商品房销售面积增加、开发投资增长率均呈明显下降趋势，环比分别下降了7.5和3.9个百分点。
“北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州易居研究院副院长杨宏旭说。
受新房价格限制政策的影响，二手房可以更好地反映市场的实际情况。据贝壳研究院称，100个城市的月度招牌价格环比下降了城市数量，从今年3月到5月每月增加了19个，6月增加了25个，7月增加了19个，8月增加了47个。
“监管政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下跌的迹象。”中原地产首席分析师张大伟说：“房价调整正在从分公司扩散到地区。”热点城市房地产市场逐渐降温，目前的购买力难以再支撑市场，继续飙升。" "
房子降价后，业主愤怒地“保护权利”
随着越来越多的房地产进入降价行列，开发商折扣促销的力度比过去两年高得多。
9月份，品牌住宅企业恒大首先进行了全国范围的促销，房屋8.9%的折扣，商铺60%的折扣。太和某地区项目给予较大的折扣，如果购买者全额购买，房价会打七折。太阳光省开启了“千亿攻势”优惠购买季节，根据地区制定了不同的降价战略。
tps://p3-sign.toutiaoimg.com/large/pgc-image/15386158046497df3abd5e6?_iz=31825&from=ar;x-expires=1701842480&x-signature=gU9sQIpKcv8zeSqrJsRgdpE2wmU%3D&index=2" width="500" height="333"/>资料图：民众在2017年北京春季房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄
人的心理总是微妙而复杂的，房价涨，买不起房的人不高兴，房价跌，已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经，他们抱怨自己买贵了，开始“维权”。
泰禾的合肥院子项目，当初开盘时售楼处火爆，可是就在刚刚过去的中秋小长假，合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主堵住小区门口，拉横幅维权。
不仅合肥，北京、杭州也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万，结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价，欺骗业主”。
有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降价，而是抱怨买不到房。当时，几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号，尽管中签率只有个位数，他们仍然乐此不疲，因为坚信“买到就是赚到”。
这种信心不是没有道理。回顾近10年的房地产市场，虽然中间经历过多次起伏，虽然在2008年、2011年、2014年，全国也出现过非常明显的楼市降温，当时也有购房者开始所谓的降价维权，但从大趋势来看，房价始终是向上攀升的。
资料图：69辆“春季看房团”大巴载着南京及周边城市3300多人分线路开赴64家楼盘。 朱晓颖 摄
对此，从业8年的北京房产中介张强深有体会。2010年4月，为遏制房价过快上涨，北京出台新政，首次提出限购，楼市开始降温。那时张强入行不久，刚刚做成人生的第一笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居，每平米价格7000多元。
之后的几年，他看到了北京楼市2010年低迷、2011年抬头、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的过程，又经历了2016年的猛涨和2017年的急落。经过大大小小的波动之后，现在老山西里的房子每平米价格5万多，比八年前翻了六番。
只是这一次波动之后，张强似乎不那么乐观，他觉得未来房价不会暴涨了。“我们这行主要看国家政策的脸色，现在政策收得太紧，以后钱没有那么好赚，2016年的好日子可能不会再来了。”他说。
开发商思考怎么“活下去”
在房产中介还怀念“好日子”的时候，开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。
9月下旬，房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会，会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实，在更早些时候的南方区域9月例会上，万科董事会主席郁亮就说过：
“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”
生存本来是一个企业的底线，耐人寻味的是，在今年的秋天，郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁，“限制非常多，已经超出了当初的研究。”
楼市调控层层加码，从一线城市扩展到二三四线城市，从限购到限售、限价，从限商贷到限公积金贷款，从限土地拍卖到限房企融资，仅靠旧有的模式，房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。
资料图：福州民众从万科楼盘工地旁经过。中新社记者 张斌 摄
最让郁亮担心的问题之一是“回款”，他说，“当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做的不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。”
销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下，如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。
“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说，“从2016年‘930’开始，全国一二线城市严格调控，融资收紧，在这种情况下，房企的资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但继续拿地的压力逐渐增加，对于非优质地块的积极性持续降低。”
房企拿地开发的欲望正在消退，今年以来，土地溢价率持续下降，土地流标数量骤增，与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。
资料图：海口国兴大道附近的在建商品房项目。中新社记者 骆云飞 摄
中原地产研究中心统计数据显示，2018年，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月，全国流拍土地接近800宗，二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。
“从开发商内部交流情况看，大家都注意到市场上两个调整迹象：一是促销行为增多；二是土地流拍增多。对于明年的指标，一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时说。
除了市场数据，持续一年多的房企改名潮也让人不得不多想。9月13日，保利房地产（集团）股份有限公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”，就在同一天，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”，都去掉了“地产”二字。
从去年开始，除了万科和保利，已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。
虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级，促进多元化业务的发展，但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。
资料图：2013年10月，随着上海自贸区企业注册积极性持续高涨，自贸区内的“写字楼”也开始遭房产中介“爆炒”。中新社发 汤彦俊 摄
2018是楼市拐点还是新起点？
楼市降温的背后是政策的推动。前段时间，呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。
8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”，成为第一个告别去库存的城市。不知是巧合还是有意设计，在2014年的上一轮调控中，全国率先取消限购的也是呼和浩特，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。
四年之后的现在，多数城市已经不存在高库存的问题，有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示，2015年以来全国100城库存规模持续下跌，截至2018年8月底，100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。
反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月，低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月，这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
杨红旭表示，基本上可以认为，全国东中部和部分西部的大多数三四线城市，住宅去库存都已完成或近尾声，宽松政策应该“收兵”了。
以湖北为例，中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称，湖北省79个市、县中，平均消化周期小于6个月的有29个，小于8个月的有47个，占60%。
王玉玲认为，近年来，随着棚改货币化进度提速，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现过热苗头。
“货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。”她建议。
资料图：呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。 中新社记者 刘文华 摄
货币化安置是安置棚户区居民的方式之一，另一种是实物化安置，即政府分配安置房，给棚户区原住户居住。2015年之后，伴随着去库存的要求，货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子，这在某种程度上催升了楼市的热度。
7月12日，住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市，拆迁之后不给现金了，只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。
就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天，长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。
谈到短期楼市，杨红旭说，开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情，开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月，也会调头下行。
回顾近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。
这一次，既有“坚决遏制房价上涨”的表态，又有限购限贷限售限价的调控政策，既有反炒房专项整治行动，又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想，调控力度空前之大。
2018年是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到5年、10年之后，我们才能看清。（应受访者要求，文中部分人物为化名）（记者 邱宇）
