2019年蜀山区二手房成交均价为16470元/平，较2018年16416元/平，上涨54元/平。蜀山区价格走势平稳。
蜀山区大致可分为以下板块：西园板块、安居苑板块、黄潜望板块、南七板块、长江路以北板块等。
本文选取最新挂牌房源数据样本58941个，成交数据21285个。
一、蜀山区挂牌和成交价格走势分析
2020年1月份，蜀山区二手房挂牌8201套，较上月8159套增加了42套；
2019年全年，蜀山区二手房成交1772套，按此成交量计算，当前挂牌房源完全去化，约需要4.9年；
2020年1月份，蜀山区二手房挂牌均价为16973元/平，较上月16998元/平，下跌25元/平；
2019年12份，蜀山区二手房成交均价16241元/平，较上月16166元/平，上涨75元/平。
2019年蜀山区的价格走势如上图，主要有以下几个特点：
1、 挂牌价格波动非常小，近半年挂牌价格呈稳中略降的走势；
2、 挂牌价格与成交价格背离度较低，除了8月份以外，整体走势走势基本一致；
3、 成交价格在8月份出现了一次跳涨，主要是因为8月份合肥楼市转入下行通道，但是50中西、50中东西园等学区房没有受到影响。是高价学区房拉高了本月的成交均价。
二、蜀山区各板块二手房价格走势分析
1、西园板块
大致范围：合作化路以东，长江路以南，金寨路以西，黄山路以北。
板块内有合肥的老牌名校，是目前蜀山区最顶级的初中之一：合肥50中东校西园校区。
2019年合肥中考，50中东校西园校区指标到校最低分739分，与45中并列第2位。
50中东校西园校区面积很小，校区容纳能力有限，每年毕业生700人左右，所以安大回迁小区：大富鸿学府，虽然在合作化路以东，初中学区却被划分到了50中西。
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2019年50中东校西园学区范围内二手房成交样本43套，
平均建成年代为1999年3月，平均房龄达到21年。
成交均价：21767元/ 平，较2018年20943元/平，上涨824元/平，涨幅3.9%。
成交单价比48中本部高4713元/平，涨幅与48中本部大致相当。
从2019年全年的挂牌、成交数据来看。西园板块板块，有以下几个特点：
学区范围小，户数少，成交量非常小。
目前挂牌在售只有130套房源，2019年成交43套，成交挂牌比33%。
学区溢价较高。
2019年一房成交总价均值118.68万、两房成交总价均值139.06万、三房成交总价均值178万。
西园新村：西园新村有3527户，是板块内最大的小区。1996年建成，约24年房龄。学区是50中东校西园校区+西园新村小学北区双本部学区。价格非常坚挺，2019年成交均价23880元/ 平，升值率8.8%。
梅园公寓：2012年建成，是50中东本部比较新的学区房，比较稀缺。价格不低。目前66平的1房成交价166万，比政务区森林海的公寓1房价格略低。价格比较坚挺。老城区的学区房，也是有投资价值的。但是老城区的学区房，在价格上还是会相对疲软一些。主要受周边居住环境影响较大。
省外贸绩溪新村：1996年建成的老房子，小学学区要弱一些。根据成交价格计算的升值率偏差较大。实际升值率每年应该不超过5%。170万可以买到南北通透的3房，130多万可以买到2房。目前接盘的，主要是预算不多，又实际有学区需求的人。投资价值并不高。
2、安居苑板块
大致范围：潜山路以东、长江路以南、合作化路以西、黄山路以北。
板块内有合肥市顶级的50中西（本部）和安居苑小学（本部）。
2019年合肥中考，50中西校区指标到校最低分736分，排名第4位。
2019年50中西学区范围内二手房成交样本120套，平均建成年代为2006年2月，平均房龄14年，比50中东校年轻7年左右。成交均价：20971元/ 平，较2018年上涨9.8%。这个涨幅相当不错，几乎与政务区翠庭园小学学区涨幅相当。
50中西教育集团目前有两个校区，分别是50中西贵池路校区和50中西合作化路校区。其中贵池路校区是50西的老校区。而合作化路校区，2018年建成招生。
50中西校采用分年级办学的形式，学区内的所有学生七年级均在合作化路校区就读，而八、九年级在贵池路校区就读。
50中西的学区划分比较复杂，学区内的小学划分也比较复杂。根据实际招生情况，我将学区划分作图如下。
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首先：潜山路以东的汉嘉都市森林和广利花园属于50中西学区，而不属于50中望岳；合作化路以东的安大龙河校区属于50中西而不属于50中东校。
其次：陈村路以西的安居苑西村不属于潜山路小学，而是安居苑小学。安居苑小学目前有两个校区，安居苑小学本部和安居苑小学天鹅花园校区。安居苑小学的学区还包括了通和易居南苑、通和易居时代等小区。
安居苑东村：2019年安居苑东村和西村仍然是该板块的成交大户，东村有19套成交记录、西村有17套成交记录。但升值率并不是很理想，特别是安居苑西村。剔除数据误差，实际上安居苑东和西村近两年都是略有涨幅，小户型涨幅稍大。2018年50中西学区重新调整，原本稀缺的双本部学区房不再稀缺。由于安居苑小区之前价格过高，市场会转向新划入的低价小区，如通和易居系列小区的中小户型。安居苑的优势是在板块内处于核心位置，得房率高，近学校，双本部。劣势是多层，没有电梯，房龄已经有20年。近1年多，安居苑的价格基本原地踏步，逐渐回归正常水平。大户型投资价值越来越低，户型合理的中小户仍具有一定的投资价值。
通和易居同辉：通和易居系列小区，包括通和易居南苑、通和易居北苑、通和易居时代等，2019年上演了逆袭之路，和政务区的imore公寓，经开区的国耀花半里、金水童话名苑等小区，是2019年合肥学区房的神话。无论是通和易居南苑，北苑，还是通和易居时代，2019年较2018年的年升值率均超过了20%。近两年合肥楼市不是很景气的情况下，年升值率超过10%的就能算上优质投资标的。年升值超过20%的，算得上神盘。不过成功很难复制，这些学区小户型一方面是因为总价低，入门门槛低，另一方面是受政策利好，在价格补涨到市场平均水平后，接下来的升值幅度会和学区小户型整体升值幅度保持一致。
汉嘉都市森林：地铁3号线开通以后，汉嘉都市森林小区有双地铁加持，加上50中西学区。位置好，户型较为合理，得房率高，小区容积率较低，适宜居住。我小密圈中有许多真实学区+自住需求的好友考虑过该小区。因为是单学区且离学校较远，250万就可以买到南北通透大三房，性价比还是非常高的。侧重自住+初中学区的可以考虑，但是由于距离学校较远，只是单学区，纯投资不算特别优质。
安大大富鸿学府：这是安大龙河校区的回迁安置项目。老城区的顶级学区新房，必然会受到大家格外的关注。该小区总户数有2460户左右，其中约1400户是回迁安置，另外1000套商品房会对外销售，以高层为主。回迁户型从50平到140平共计19种户型。据小密圈好友透露，已经有内部业主，小户型按照2.5万的单价转让。老城区带学区有学区的新盘，注定是神一样的存在。不过大家要注意：50中西的学区小户型供应量非常大。现有汉嘉都市森林、安居苑、通和易居，后面还有大富鸿学府以及一个烂尾又要复活的项目原溪贝乐城，均有学区小户型上市，投资性价比有多高，还要看最终的上市价格。
原溪贝乐城：原溪贝乐城位于安居苑东村的正北边。规划2栋70年产权的小公寓，1栋回迁住宅，预计总户数571户。原溪贝乐城紧挨着地铁二号线五里墩站，一旦上市，也会稀释50西学区小户型的价值。
50中西学区板块相对比较年轻，处于老城区腹地，地理位置优越，配套成熟；人文气息浓厚，教育氛围较好，有双本部学区加持。这是一个有投资价值的板块，朋友们可以重点关注。
3、黄潜望板块
大致范围：西二环以东、长江路以南、潜山路以西、匡河以北。
板块内有50中新天鹅湖教育集团望岳校区。
2019年合肥中考，50中新望岳校区指标到校最低分727分，排名第18位。
2019年范板块内二手房成交样本120套，平均建成年代为2011年1月，平均房龄9年。该板块2019年成交均价18490元/平，较2018年涨幅4.8%。板块内稻香村小学学区范围二手房成交均价21152元/平，较2018年涨幅6.5%，宁溪小学学区范围二手房成交均价16243元/平，较2018年涨幅2.5%。
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板块内成交量较大的小区有大溪地4-6期、金大地1912、信达西山银杏、光明世家、华地公馆、丰盛华庭等等。
大溪地：大溪地一共有6期，成交量最大的大溪地御倾城，2019年成交均价为17620元/平，涨幅3.2%，纵观2017年-2019年，整个大溪地的价格基本持平。黄潜望板块也曾经是合肥的热门板块之一。其中大溪地天籁轩，有一种挑高复式小户型，拉高了均价。目前成交均价1.8万左右。这也代表了该板块的当前价值水平。
丰盛华庭：次新小区，紧邻2号地铁十里庙站，但是小区体量小，周边环境一般。实际成交以小户型为主，小户型单价低于大户型，50中新望岳+宁溪小学，没有体现出学区溢价。实际年升值率应该和大溪地御倾城相近。
金大地1912：金大地1912已经过了最黄金的阶段，逐渐走下坡路。由于黄山路和怀宁路两条主干道的阻隔，显得有些孤立。小区车位紧张，投资客较多，房龄老化后，居住品质下降。小户型的升值率也不是很有优势。相近的价格，建议大家优先考虑通和易居时代、经开区的金水童话名苑等。
华地学府公馆:这是该板块最优质的小区之一，其市场认可度丝毫不低于旁边的科技豪宅当代moma。除了房龄新，该小区和华地学府名都，都是华地用心打造的一个样板小区，户型合理，绿化率较高。华地学府公馆、当代moma、华邦光明世家这三个小区与初中、小学基本无缝对接。所以价格方面与政务区同步，表现出了明显的溢价，涨幅也位居板块前列。我在2019年6月专门写了文章《合肥50中新望岳学区房价分析及投资建议》分析该板块的潜力（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复：望岳免费查看）。
黄潜望板块曾经是合肥的一大热门板块，价格也一度被炒的很高。随着滨湖、高新、政务东等新兴板块的崛起，黄潜望的热度减弱不少。刚需朋友，可以淘一淘这个板块的次新二手房。有中档学区、有地铁、有商业。当然，在一个学区不是顶级的板块内，小区的价格支撑，还要房子自身的新旧、品质，以及周边的配套完善度。其中距离学校的远近，地铁口的距离，也是影响房价的重要因素。朋友们在选购的时候要注意。
4、南七里板块
大致范围：潜山路以东、黄山路以南、金寨路以西、匡河以北。
板块内有50中东校望江路校区。2019年合肥中考，50中东校望江路指标到校最低分722分，排名第27位。
南七里板块2019年成交记录376套，平均建成年代为2010年5月，平均房龄近10年，和黄潜望板块平均房龄接近。2019年成交均价16397元/平，较2018年下跌了790元 /平，跌幅4.6%。
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信旺华府骏苑：从地段上看，南七板块并不差，政务区北，3号地铁线以及规划中6号、S1号地铁，有中档学区。但是2019年的成交价格却比2018年下跌了4.6%。信旺华府骏苑功不可没。信旺华府骏苑2019年有83套成交记录，均价只有12201元/ 平，较2018年跌幅达到5.8%，拉低了板块均价和升值率。剔除信旺华府骏苑的成交数据，2019年南七里板块的整体价格上涨了2%左右。
而拥有黄金地段的信旺华府骏苑，价格走势如此低迷，除了自身品质差、物业管理不到位、开发商等原因，还与其户型设计不合理有很大关系。2房户型100平以上，3房户型150平以上，户型浪费严重。
港汇广场：小区只有4栋，3栋住宅1栋公寓，体量太小，缺少居住环境，太靠近地铁和商业，比较嘈杂。成交数据偏差较大。2019年实际价格与2018年基本持平。
印象西湖：2019年成交均价为20578元/平，涨幅3.9%，部分合理户型涨幅更高。印象西湖自身品质和物业管理都很不错，紧挨着小学和初中，规划中地铁6号线。90平左右的三房非常实用。还有一种挑高复式，得房率很高。西边的安高城市天地也有类似的户型。是板块内的优质资产。
伟星国宾台：清盘中，目前只有少量房源在售，建筑面积约148-150平方米，装修均价约24000元/平方米。
金隅南七里：不得不承认，金隅南七里这样一个位置+配套的新盘，注定会吸引大家的眼球。虽然遭遇各种维权和吐槽，但金隅南七里的价格仍然比较坚挺。
南七里板块的特点是：地段好，学区优势不明显，价格差距比较大。对于优质改善新盘，中档学区也能起到锦上添花的作用。
5、长江路以北板块
大致范围：长江路以北的所有蜀山区范围。
2017年成交均价15522元/平，2018年成交均价15447元/平，2019年成交均价14996元/平。
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板块内目前有4875套房源在售，房源供应过剩。
成交主要集中在四季花海城市花园周边的几个小区，包括：中海原山、大富山庄、华邦蜀山里、红皖家园、加侨悦山国际、博威香山丽舍、蜀麓苑等小区。其中华邦蜀山里、大富山庄、加侨悦山国际等次新小区，升值率较高。
另外一个成交量较大的是合肥新西站周边，靠近地铁3号线合肥西站，主要有：中铁国际青秀城、海亚当代、中央美域花园、天一家园等。其中次新小区中铁国际青秀城升值率较高。
该板块2020年在售新盘，主要有：保利堂悦、龙湖天境、微创君泊、龙湖丽丰西宸原著、丽丰璞羽山等。
保利堂悦：低容积率，只有1.2。滨湖的融创望海潮。所以只有335户。全部是洋房。北边是庐州公园，再北边就是庐阳的改善板块万科森林公园、国贸天成、旭辉铂悦庐州府。楼面价11075元/平，上市价格2.5万+，大户型，总价应该300万+，学区是琥珀中学龙居山庄校区和十里庙小学，学区一般。不是好的投资品。周边改善居住需求。
龙湖天境：蜀山区目前非常尴尬，虽然辖区范围大，但是优质地块给了政务、经开、高新，留给自己的是基础设置老旧的老城区，如西园、南七、五里墩、琥珀山庄等板块，新城区只能向偏远的长江西路以北、董铺水库以西扩张。但是由于董铺水库是合肥的大水缸，环保要求极高，开发受限。龙湖天境、微创君泊等新盘的学区问题，地铁S1的走向这些直接影响楼盘投资价值和销售的关键配套，都未能如愿落地。周边的诸多新盘，如龙湖天境、微创君泊等新盘，目前价格偏高、投资价值并不大。
长江路北板块：
地理位置看，处于长江路以北，在合肥重心难移的大背景下，板块比较弱势。
板块内有合肥的大水缸：董铺水库，自然环境较好，适宜居住。但是当前环保高压现状，开发受到限制。
产业与居住混搭、基础设施破旧，缺少优质学区，价格对房龄特别敏感，整体投资价值较低。
投资建议选择靠近地铁、房龄不超过5年的次新小区。可以重点考虑地铁2号线、3号线沿线四季花海，合肥新西站等板块。
三、2020年楼市走势及购房建议
2020年1月，合肥乃至全国楼市行情已经提前出现了回暖的迹象。比2019年来得要早。
贝壳平台带看数据显示， 9月份贝壳带看量为88275次，是自2019年3月份楼市回暖后的最低点，2019年9-10月合肥楼市行情触底，之后缓慢回温，2019年12月带看量已经达到了107649次。
我统计了2019年1-12月份的贝壳平台二手房成交量数据。数据显示2019年10月开始，二手房成交量在逐渐攀升，12月份成交数据为1181套，较11月增加153套，涨幅14.88%。这和2019年春节表现差异比较大。2019年2月份春节，是合肥楼市最冷的一个月，直到3月份行情才猛然爆发。
楼市提前出现回暖迹象，
一方面是因为大家对2020年上半年会有楼市小阳春的预期，提前下手；
另一方面合肥楼市经历3年多的调控，已经触底。
纵观近3年的合肥楼市走势，合肥二手房成交均价基本平稳。2019年的行情是先扬后抑，第一季度回暖，第二季度高点，第三季度走低，第四季度持续走低。合肥2016年暴涨的泡沫，在经历了3年多的调控，已经被逐渐消化。合肥楼市目前是相对安全的。
我给大家的购房特别是投资购房的朋友建议是优质资产不要等、中档资产不要急、劣质资产不要碰。过去的一年的行情证明了我的判断
经历了一年的分化，合肥房价的差距已经越拉越大。政务区一套45平的学区小公寓，可以购买瑶海新站一套地铁大三房; 蓝蝶苑一套45平小户型已经卖到200万+。滨湖新区单价低于2万的新盘也要绝迹。
合肥优质地段和优质板块的顶级房产，价格已经高不可攀。但是房价的上涨是轮动的，顶级热门资产涨过，优质板块的非热门小区，也会跟涨。2020年，对于预算有限的朋友，可以在环政务、环滨湖的一些优质地段寻找机会。从投资的角度来说，不是要买当前最贵、最抢手的房子，而是要买若干年后能够变贵、变得更抢手的房子 。
