经世济民孟晓苏：房改20多年的“得”与“失”

记者|张一野张一雪

采访进行了一个半小时。

在采访的最后，孟晓苏回答了采访者这样一个问题：“如果百年之后，可以选一句话作为墓志铭，您会选择哪一句话？”孟晓苏略作考虑后，一字一句地回答道：“那就请写这样一句话吧，誓言振兴中华者，毕其一生，果不虚言！”

不久前，在海口举行的宜信15周年暨2021宜信财富尊享年会上孟晓苏分享了自己的前半生。

他是亚圣孟子的第73代孙，从祖辈到父辈，都曾为中国的独立解放和国家建设出力。

作为中国房改第一人，孟晓苏认为自己“最有魅力的地方”在于：“有精彩的参与改革历史的故事可以讲”。

孟晓苏曾是国务院副总理和全国人大委员长万里的秘书，师从著名经济学家厉以宁，与李克强总理为同窗，见证了中国从计划经济到市场经济的改革历程，并亲身参与推动1998年的住房制度改革。

回顾孟晓苏丰富的人生经历会发现，虽然他集高级政府官员、企业家和经济学者于一身，在不同的人生阶段为推动中国经济改革尤其是房地产业发展而勇立潮头，但在他极具爱国热情和社会责任感的言谈中，孟晓苏更加趋向一位经世济民的儒者形象。

01 激动人心的青葱岁月

孟晓苏生于1949年底，是共和国的同龄人。13岁时，孟晓苏以优异成绩考入北京八中。临近初中毕业时，文化大革命爆发，孟晓苏进入北京汽车制造厂，当了十年的汽车工人。

人生轨迹第一次发生转变是在28岁，当时恰逢1977年恢复高考，孟晓苏靠着十年没丢弃的读书和写作功底，考上了北京大学中文系新闻专业。开学时，汽车厂的工友们开着自己制造的吉普车把他送进了校园，成为北大一段佳话。

大学毕业后，孟晓苏被中央办公厅选中，在国务院副总理和全国人大委员长万里身边做了八年秘书和办公室负责人，对于孟晓苏来说，这是他人生中一个意想不到的重要转折。

80年代是中国改革开放高歌猛进的时期，这一时期他在中南海包罗万象的工作中，广泛地接触到工业、农业、交通、能源、科技、教育、文化、卫生、体育、外交、政治等方方面面。除了跟随万里委员长，孟晓苏的服务对象还包括习仲勋第一副委员长，他们两位都是国家改革开放的领导人、先锋和闯将。

孟晓苏回忆道：“两位老领导思想非常开放，决心非常坚定。我曾经讲过，’改革从安徽开始，就是从万里同志开始；开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始‘。这两句话是历史的真实。我们要吃水不忘掘井人，改革开放能走到今天，得益于老领导们在当时，坚定地迈开了改革开放的步伐。”

在中南海多年参与经济改革实践，孟晓苏越来越感受到经济学理论的重要性，于是先后考取了北大厉以宁教授的硕士生和博士生。他认为读经济学就要跟着厉以宁教授读。师从厉以宁，孟晓苏学到要张开眼睛看世界，进行国内与国外各种经济体制结构的对比分析，从理论认识上更加坚定推动改革。

读博时，孟晓苏的毕业论文就是关于房地产政策与各国住房制度的比较，这篇在厉以宁、董辅礽教授指导下完成的博士生论文，成为后来中国房改思想的重要组成部分。

《住房建设成为国民经济新增长点的研究》与《住房分配体制改革》课题组成立时，孟晓苏之所以能担任课题组组长，除了自己是主办单位的负责人之外，这篇博士论文也是功不可没。他说，“住房制度改革集中了当时全国的顶级智慧，除了原国家体改委、原国家计委、原国家科委、原国家建设部等几个部门的领导人之外，还有一些顶级学者的集体智慧和贡献。”

1992年，当时还是国家进出口商品检验局副局长的孟晓苏被调任中国房地产开发总公司担任总经理。进入企业，就意味着走向改革开放的一线。

中南海的工作经历把改革开放精神融进了孟晓苏的血液中，也恰恰是在这段工作中锻炼出来的智慧与胆量，让孟晓苏在房改时期领导他的课题组突破重重困难，设计出“直到今天都不需要改动一字”的房改方案。后来又接连设计出不少推动制度创新、产品创新和管理创新的方案。

也正是这一次工作调动，让孟晓苏自此与中国房地产业结下不解之缘。

他提出的“房地产周期性发展理论”得到业界的普遍认可，并多次向国家提出关于房地产业发展的政策建议。他是最早提出在中国发展住房抵押贷款的专家之一，是最早提倡在中国发展廉租房、建立住房保障体系的倡导者之一，也曾最早提出并成功引进“住房反向抵押养老保险”产品。近两年，孟晓苏在15年前持续提倡的引进房地产信托投资基金（REITs）建议终于被接受并启动试点。他对中国房地产的洞察和专业思想独树一帜，思想开放，思路严谨，被誉为“中国房地产之父”。

02 成功的自豪

孟晓苏是中房公司的第三任董事长。

中房公司成立于1981年，当时叫中国房屋建设总公司。它是中国城镇化发展进程中成立的公司，可以说是全国最早的房地产企业。

从自建房、联建房到统建房，从福利分房时代到住房商品化时代，中房公司的成立与发展具有里程碑式的意义。

中房公司诞生前，中国城镇多数是“自建房”，就是单位自建房与个人自建房。后来出现单位联手建房，发展为“联建房”。这种自建房与联建房模式不承担公共设施建设、道路建设与地下管网建设，也不适合城市发展的需要。随后在国家倡导下，进行“综合开发、配套建设”，各地陆续设立起“统建办公室”，才逐渐改变了落后的住房供给体系。

中房公司把当时的“统建办公室”模式提升到开发企业模式，把住房商品化逐渐引入中国。当然那时还不是完全的商品化，而是把房屋卖给各国有单位，单位再租给职工居住。随着城市建设的发展，需要尽快提高住宅区的规划与建设水平，中房集团承担了全国住宅示范小区试点工作的半数任务。

中房公司与部分地方房地产企业的设立，推动了中国房地产业的产生。

1993年，孟晓苏刚到任中房公司不久，就曾经历了一轮城镇房改，允许国有单位把房屋卖给原住职工。

“那时我督促中房公司行政部，抓紧时间把住房卖给职工，因为我预感到会有人叫停改革”，孟晓苏说。果不其然，那次房改仅执行了几个月就被叫停了。

当时主要有两个部门质疑住房制度改革：一个是国家财政部属下的国资局，他们认为可能会带来国有资产流失；另一个是银行系统，他们认为，居民买房会把银行里的存款都提光。

孟晓苏说，其实这不是“国有资产流失”，这些住房本来就是应当由职工购买和持有的。“职工购房提光银行存款”更是个乌龙的说法，在各单位收到职工购房款后，仍然会存入银行，钱只是转了一个圈，银行存款并不会减少。

中国房改的源头可以追溯到1980年实行改革开放初期，当时邓小平就曾提出“不仅新房子可以卖、旧房子也可以卖”。

1988年，中央召开了第一次全国住房制度改革会议，将改革重心放在了改革低租金、提租补贴、租售结合、以租促售等方面。但是这次试点没有成功。1989年以后住房制度改革就停滞下来了，沉寂了几年。

“我到任中房公司之后的这次叫停房改，也只是中国住房制度改革的一个小插曲”，孟晓苏说。

各单位房屋日常维修费用支出比较大，让很多国有单位苦不堪言。这些所谓的“国有资产”逐渐成为各单位的负担；到了1996年，国内出现全面产能过剩、国民经济增幅下滑的局面。这时孟晓苏提出的“住房建设可以成为国民经济的新增长点”，很快得到国务院领导人的认同。

1997年，时任国务院副总理朱镕基在深圳考察时，表示出推动房改的决心，“我两年内一定要把住宅促成支柱产业”，朱镕基这样表示。

1998年7月3日，是中国住房制度的一个分水岭。这一天国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，福利分房制度宣告取消，这一年也成为中国房地产发展史上具有里程碑意义的一年。

孟晓苏说，1998年后推动房改的道路并非一帆风顺，经历了重重阻碍。

为推动居民住房抵押贷款，房改课题组到处做工作。先是给银行行长们做工作，让他们知道居民既然抵押了房产，银行就不会有风险。做好了供给侧的工作，还要再去做需求端的工作，有房地产专家给居民编了一个“中国老太太和美国老太太天堂对话”的故事，说中国老太太与美国老太太去世后在天堂相遇，中国老太太攒了一辈子钱却没买上房，而美国老太太则住了一辈子房却刚刚还清钱，相比之下中国老太太吃了大亏，美国老太太的选择才是明智之举。这个故事被广为流传，一下子解开了居民的心结，大家开始踊跃贷款买房。

孟晓苏回忆道，最难的还是把原有的公房卖给职工，因为如果原有住房不做出售处理的话，各单位持有公房的压力不能缓解，新房子建起来也卖不出去，所以要先把原有房产卖给老职工。但是那时老职工们也没有多少钱，不合理作价也肯定卖不出去。怎么来确定公房出售的价格呢？“当时我们就根据房屋的成本价，减去职工的工龄折扣，再减去一次性付款折扣，这么七折八扣，一套房子往往就是用两三万元钱，就让职工给买走了。”

为确定房屋成本价格，在各地有意识地建设了一批“经济适用房”，通过这些不收土地出让金、只收七项基本税费的房屋建设，形成了各地房屋成本价格，用它作为基础、反推各地职工应该交多少钱，再计算上工龄折扣，如果是双职工，折扣就更大。

推动房改使得原有租住公房的问题得到解决，很快让居民有了第一批房产。“房子是用来住的”，根据央行最近的统计，我国城镇居民中96%的家庭已经拥有住房，户均拥有1.5套；连最低收入的20%家庭，住房拥有率也达到了89.1%。“世代中国人民盼望‘居者有其屋’，这个理想在我们努力下已经变为现实。”

随着房价上涨，现在城镇居民家庭财富的大约60%是由房产构成，“让老百姓从过去的无产者变成了现在的有产者，这是房改的一个重要功劳。”

“在制定房改方案时我们就有这样的设想，叫做‘二十年前农民一亩地，二十年后市民一套房’，就是要让城乡居民都成为有产者。”孟晓苏说，现在来看，可以说我们实现了当年的目标。

房改启动了国内巨大需求之后，使当年产能过剩的局面迅速得到改善，为国民经济进一步发展提供了巨大市场空间，也为此后我国20多年的经济繁荣奠定了基础。

03 未竟之遗憾

孟晓苏说，房地产发展的过程中，确实也出现了一些问题。

2004年“央企房地产重组”的失败，以及2011年中房并入中交建，这些都导致了国企央企在房地产行业影响力、控制力的流失。

“2004年曾要求央企把房地产业务并入中房等五家公司，当时我还是中房董事长。这件事情没有做成，随后我离开中房集团公司去做一家保险公司的董事长。”孟晓苏说。

2011年把中房公司并入到一家施工单位更是一个失败。后来全国普遍出现房价过快上涨等房地产乱象，才让有关部门负责人重新反思国有大企业对行业的影响力与控制力是多么重要。过去有中房集团这种航母级企业对房地产行业的引领，各地房价很难被如此推高，也不至于为抑制房价过快上涨而出台这么多抑制内需的政策。

“后来全国房价失控。再后来说要控制房价上涨却又控制不住，限购、限贷等楼市调控政策相继出台，阻碍了市场经济的正常发展。”孟晓苏说，这是第一个遗憾。

第二个遗憾，是在最初的房改方案中强调了建设商品房体系和保障房两个体系，一度并没有得到很好的落实。

孟晓苏说，当时为了推动房改，将廉租住房停建两年。在这两年里，主管部门主导建设了2亿平方米经济适用房，出售给中低收入家庭。但是后来却长期忽略了保障房建设，造成保障房建设“旷课十二年”。如果及时建设保障房，就不会出现低收入居民当时那么大的怨气。

“这些年虽然建了不少保障性住房，但中国的保障房依然不够，特别是租赁型房屋不足。不要忘记还有很多人不断地进入城市，居民迁徙也增加了。我主张加快建设保障房与租赁房，包括我主张通过资产证券化REITs让住房租赁能够找到最适当的持有主体，让租赁住房可以健康发展。这都是为了保障更多中等以下收入居民的住房条件。”他系统地阐述了房改过程中的这一缺失。

而备受争议、迟迟“难产”的房产税，是在房改不久以后就提出来的。孟晓苏详细地讲述了最初对房产税的设计以及用意。

他说，1998年推动房改时预计，很快老百姓会拥有第一批房产，同时随着经济的发展，起点的公平不一定会造成终点的公平，会出现有人房子多，有人房子少的情况。在过去居民没有房产的时候，主要征的是房屋流转税，但是当多数居民拥有房产之后，就应该学习国外经验征收房屋保有税，同时要减少流转税。现在多年不征保有税，就已经对低收入者造成了损害。

“因为城市建设总是需要花钱的，在不征房产税的情况下，就只能从另外两群人身上收钱来建设城市，一个群体是农民，现在廉价征地高价卖，用土地差价来补贴城市建设，这对农民来说，就是损害了他们的利益；另一个群体是年轻人，因为最终高地价进入高房价，要有人来埋单。那么谁是最后买房的人群呢？主要是年轻人群体，而恰恰这两部分人都是应当得到政策扶助的弱势群体。”

“不征房产税，反而是从这两批人群身上收钱来建设城市，这肯定是政策出了毛病，明显是不公平。”孟晓苏说。

但是怎么征呢？房产税本身是一个成熟的税种，在全世界各国各地都有征收经验，因此它应当是在统一立法后，由各地实施。

他说：“按照我与一些专家设计的三个要点，就可以很容易地把房产税征收问题给解决了。”

第一个要点是“见房就征”，所有的城镇房屋都要缴纳房产税，这样的话，就不需要去辨别哪些是某个居民的第一套房。一个小区有两千套房屋，那就是两千个税源。房产税是比别的税更好征的税，因为跑得了和尚跑不了庙；第二个要点是“见证就退”，每个居民可以凭身份证退回一套房屋的房产税。各国各地都有退税制度，房产税的退税是保证社会公平的重要手段。我国各城市差异大，居民流动性强，对于拥有多套房产的居民来说，凭身份证退税一套房最为简单易行。若是夫妻两人就退税两套房，若是供养老人还可以多退税，这样就可以避免人们“离婚避税”，鼓励人们善待婚姻、赡养老人；第三个要点是“从小产权房起征房产税”，因为小产权房没有缴纳土地出让金，从这里起征房产税，对各方居民来说都比较公平。孟晓苏还主张小产权房的房产税率要高一些，毕竟没有交过土地出让金，这样就很平稳地把房产税起征了，同时也让“小产权房问题”得到妥善解决。

04 继往开来的“若干年”

面对越来越多“房地产过时”的声音，孟晓苏坚持认为：“房地产仍是拉动国民经济发展的重要产业，拉动力将会持续若干年。”

他说，现在中央已经明确提出了，要逐步形成以国内大循环为主，国内国际双循环共同发展的局面，这里强调的是国内大循环为主。居民最肯花钱买的还是住房，现在居民对改善住房条件的需求如此旺盛，更不要说农村人口大量涌入城市需要买房，人民群众对住房的需求还会旺盛若干年，所以房地产在中国还会较快发展若干年。

对于“人口红利正在消失”的问题，孟晓苏认为，不要被现在的一些数据吓得惊慌失措，有些大城市的生育率虽然低了，但是当打开城门让外地人涌入的时候，人口数量又上去了，所以有些事情是自己吓唬自己。

“有专家非说是房地产发展影响了高科技的发展，这话说的奇怪。你孩子数学不好就应当去补习数学，糊涂家长反而责备孩子说语文为什么好？其实正是因为有了房地产的发展，才用房地产推动了若干高科技的发展。”他介绍道，“在中国，房地产只有二十几年的发展，人民群众拥有房屋才二十几年。美国已有244年的房地产发展历史，现在还在发展着。我们这么早就预言说中国的房地产走到头了，这些主观臆断明显都是浅见。”

与共和国同龄的孟晓苏，当被问到还有着怎样的理想，他没有过多思考便脱口而出：“我希望能够在行业里尽快建立一个长效机制，包括调控政策能够尽快地走上规范治理的正轨，让房地产市场能够保持平稳发展，更好地落实‘房子是用来住的，不是用来炒’的定位。”

可见，对这一倾注了多半生的事情，他仍怀有一颗“鞠躬尽瘁”之心。