【老版】高库存，产品同质化时代最考验的是营销人，现有库存中的营销创新如何目标化，产品好坏，你要卖出去。营销一定程度上要为初期投资、同质产品的最终“支付”和“腐败”做。其次，营销要在产品定位面前做足够的功课，今天房地产白银时代的“正确”产品比“好”产品重要得多。在三个企业利润率下降的时候，营销成本的最大化应用进一步考验营销人的功劳，传统渠道失效，超生新媒体和难堪的混合增长期，房企如何进行精准营销，需要智慧的取舍、组合和创新。因此，有针对性地推荐SEMO营销负责人小梁老师的营销观和他的创新打法，值得房地产营销人员的关注！
2015年1月~ 11月，房企销售额排名公布，此时成为小体积新某某营销负责人已超过7个月。
毫无疑问，世茂再次向业界提交了完美的答卷。
2015年1月-11月，税务稳稳居全国前9名，一年前的前9名没有悬念。
南京市思茅区销售、市长/市场份额均居首位；
上海税务云图，高价格，高销售量，惊人的行业。
进入“第二次进化”的税务经历了几年前的行业环境和企业发展阶段，在实现了一次变革冲刺阶段目标后，此时的税务需要更稳健、更持久、更超前、更健康的发展战略。
在与少量的1小时采访中，他共提到了50次“产品”，9次“稳定”，9次“精密”。世茂营销关键词，想唱的。
如何制作让顾客心动的产品
越来越有产品张力的世茂在业界得到认可。
在2015年的一年里，业内和业外都发现世茂开始重视前端产品的考虑，做透明产品研究，对客户需求的挖掘更接近市场，创造价值，提高项目的生产力和竞争力，从而提高项目溢价。
世茂今年的几个新项目：上海世茂云、南京世茂荣利、福州云商古灵等都希望在产品上寻求突破性创新，更接近客户的实际需求。上海税务云图打动买家的最大卖点是精装物的精细化、房屋的智能化、人性化、“潮汐车道”(可变车道)、体温感应灯、超声波水槽洗碗机等多达100多处人性化细节，远远超出购房者的期待。
税务云道展示了税务的产品力和品牌力，引发了2015年末上海房地产市场的“云道现象”。20日销售一空，达到15亿韩元，70%的上调率，吸引了30多家开发商参观学习。
这不是案子。在世茂全国项目中，南京税务营、抚州税务云商高龄、北京世界侨商中心等新项目都以过硬的商品实力提高了市长/市场对业界口碑和销量的认知度，在当地圈引起了热议。
这种大卖现象的背后其实是少量提倡的面向产品的营销后立即产生的效果。(William Sonston，商品名言)在产品前面的阶段介入营销，想在购房者面前挖掘购房者还没有意识到的需求，这是世茂制胜的关键，也是今年世茂在营销思路上再次成功的创新。
怎么花最少的钱闻胡同？
与销售业绩的高创不同，营销比例处于历史最低水平。税务这次是怎么做的？
“今年的营销成本比去年下降了60%至70%，明年还会更低。”少量坦率地说。“胡椒粉”式的轰炸式投放不再适用，如何用最少的钱达到最好的营销效果？税务的对策是利用互联网平台，结合线上、线下等，使销售更加准确。
在抚州税务云奖高龄的精准营销内业上进。在媒体传播中，短储存高爆炸、短期投入、宣传面增加，同时以宣传为主导，利用新媒体实现“病毒营销”，引入抢钱宝和赏金猎人的目标。
另外，还利用世博会国际舞台、抚州情感微电影传播、文昌基地成立仪式等热点活动进行活动营销。渠道重点引进世茂老业主，将亲子乐园引入儿童、民俗资源引入老年人，发展社会中介，通过现场宴会厅等举办金融讲座、选手等个性化服务等线下活动。锁定不同年龄、不同职业的目标观众，达成了交易。
同样擅长网络营销的南京税务营利性项目通过微信闪光灯首次进入市场的朋友圈新颖方式，以“加班是与青春对抗的怪物，但青春不是在进行怪异的升级吗”的情绪广告语轰动了整个南京。之后利用自媒体反复炒作项目亮点，在李敏镐见面会上大量植入盈利项目，以数量级增长速度迅速传递项目影响力。
少量强调，只有正确传达产品精神，媒体才能发挥作用。但是首先要具备产品精神，所有成功的项目传播都要以过硬的产品力为前提。
据悉，税务目前正在建立自己的微营销系统平台，从后台运营管理到前台，从准确的输出和发布到实际的客户访问、交易和推荐。另外，明年的税务将对网络经纪人和自媒体传播进行更多的尝试。
如何打开营销的全过程控制
2015年，税务开始了“营销全过程”的管理。
小宗强调，在房地产白银时代，营销不再是获取和开发产品，而是最后销售。营销作为一个在一线与客户直接接触的团队，应该从定位产品开始提出面向客户的建议和意见，指导产品的定位、开发、销售、交付。
世茂今年着手的“营销全过程”系统分为预售、销售中、售后三个大阶段，营销的土地、定位、启动、宣传、储户、强买、合同、汇金、交房、结算等全过程的所有重要节点。税务的营销全过程注意营销全过程、系统化、节点化、整体化、精细化管理、目标导向。
例如销售
前阶段的项目定位，特别重视销售一线的市场经验，将实操经验反作用到产品定位，以客户意识和运营意识为前提提升产品价值，增加客户敏感点和需求痛点，提升产品竞争力。为了实现这一目标，世茂也有相关的管理措施和制度保障，如跨部门会议推动决策机制、分类项目的标准操作指引、营销学院专项课程培训、将思路为模板形式植入定位报告之中等等。上海世茂云图就是项目精准定位的一个案例。项目成功实现4万+，塑造了区域价格新标杆，甚至高出周边楼盘5000-8000元/㎡。
邵亮指出，跟随区域市场大流和周边竞品做同类产品，按照这个思路来定位世茂云图，结果肯定不会出错，也是最快跑量回笼资金的做法。但最后世茂云图，选择挑战项目团队的运营能力，跳出竞品混战格局，不打价格战。
当定价高于周边时，世茂云图的客群也发生了变化。邵亮将拓客重心不局限于三林、周浦板块，而是扩张到花木、北蔡、陆家嘴甚至整个浦东，并以中环外最具性价比的产品吸引了这部分意愿在中环外置业的购房群体。这一定位的差异，直接在产品设计、精装标准、营销重点上和周边竞品楼盘拉开了距离，从而实现了高溢价的落地。
如何有效的玩转创新
从一次变革到二次进化，世茂面临更大挑战和突破。而在邵亮看来，创新最难的不是思维的颠覆、模式的搭建，而是将创新从空中落到实地的过程。
通过一系列标准化动作提升品牌合力，为创新打下坚实的基础。首先，集团品牌工作整体统筹，如公益乐跑、陪伴季等；其次，梳理VI系统标准化使用规范，如集团标识规范、物料规范系统、导视规范系统、品牌形象展示系统、工法工艺展示系统、费率管理体系等等。
在跨界营销创新方面，北京世界侨商中心面对区域内存在5个同质化、同区位、且存在同期入市可能项目的竞争格局和比竞品推广蓄客晚1个半月的时间劣势，北京世界侨商中心整合平安好房、小米智能家居、陆金所等资源，首次在业内提出“7-WALK购房无忧之旅”模式，打破传统排卡模式，启动与平安陆金所合作，先做理财锁定客户，从而实现逆袭。
此外，世茂双十一“摇房节”以在众多房企营销中脱颖而出。世茂2015年首创双十一摇房节，从10月29日至11月15日开始为期半月的宣传期，以摇摆作为全国联动切入点，统一形象，用微信和H5倒计时画面相结合，烘托节日氛围；统一优惠，每天上线一个优惠方式，周末集中爆发，制造市场热点。最终吸引来人12000组，成交1500套，取得了7天成交20亿的成绩。
据了解，社区教育方面，世茂也率先走了行业创新的前列。在以社区为阵地，打造全新的教育体系，不仅仅是针对小孩，而是以三代教育为对象，引入优质的教育资源，打造教育孵化平台，提出“教育银行”的模式，形成教育种子，最终发挥“人人教育”的理念。
行业观察
支持
2015年世茂营销让人眼前一亮。无论是产品打造，推广手段，还是营销创新，世茂给我们上了一堂生动的白银时代之下房地产营销之课。
面对世茂营销未来新的征程、新的挑战，邵亮充满信心。在他看来，世茂营销人身上骨子里就有深刻的骑士精神，优雅从容、坚韧不拔，这正是世茂人勇往直前的力量源泉和制胜的法宝。
