本报记者 夏晨翔 郑州报道
3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），分别从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面，提出了19条具体措施。
《中国经营报》记者注意到，相较于此前的政策规定，郑州市本次新政在限购、限贷、土地供给等多个方面均有较大突破。如《通知》提出，有老年人来郑投亲养老的家庭，可新购一套住房；首套房结清贷款的家庭，二套房享受首套房贷款政策等。
“这是今年全国首个系统全面的楼市放松政策，相比过去一些城市零碎的操作，郑州此次政策，具有非常实质意义的稳楼市和救楼市的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出。
放宽购房限制
在支持合理住房需求方面，《通知》指出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区要加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。
此外，《通知》还强调，支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。
记者注意到，根据此前郑州市限购政策要求，本市户籍已婚居民家庭限购两套、未婚居民家庭限购一套；外市户籍居民家庭在满足社保或个税要求后，限购一套。
而按照新政，郑州市限购门槛将有所降低，有老年人投靠的家庭，在原有限购政策的基础上，购房套数可实现“+1”。
另一方面，《通知》提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
“郑州此次政策，很显然对鼓励改善型购房需求给予了很多支持性政策，放松了限贷、限购的标准。这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。基于信贷的流动性增加、资金成本降低，未来二套房方面的政策会更加宽松，市场交易数据也有进一步反弹的可能。”严跃进分析认为。
贝克研究院高级分析师潘浩表示，郑州明确取消了2016年底推出的“认房又认贷”政策，因此也成为了此轮全国首个取消“认房又认贷”的大城市。这将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复，而对其他城市而言也有示范作用，利于提升市场预期。
改善市场供给
“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”日前，郑州市代市长何雄在郑州市委全会暨市委经济工作会上，对当地房地产业做出分析判断。
事实上，正如上述判断所言，郑州房地产市场确实遇到了一些“小困难”。
国家统计局数据显示，自2021年8月份以来，郑州新房、二手房销售价格已连续6个月环比下跌。安居客监测数据则进一步显示，郑州市新房市场2月成交均价为11500元/平方米，与1月相比下降3.16%，与去年同期相比，更是下降了27.19%。
此外，易居研究院百城库存报告数据显示，2021年2月，郑州新建商品住宅库存去化周期仅为11.5个月，但是到今年2月，去化周期已达到21.9个月。
另一方面，记者注意到，作为全国22个集中供地试点城市之一，郑州市去年的土拍市场表现同样并不亮眼。
据了解，去年多个城市在第二批集中供地“遇冷”时，纷纷选择将第三批集中供地降低“门槛”。如第三批供地中，济南平均保证金比例为35%，较二批次的50%下调15个百分点；苏州将此前的30%、50%为主统一下调至30%。而郑州第三批集中供地的规则并未调整，依旧保持着50%左右的保证金比例。
对于当前郑州住房市场供给状况，郑州市住房保障和房地产管理局指出，改善住房市场供给，主要解决部分区域住房供给和需求阶段性、结构性不平衡问题，供过于求、销售不畅、施工进度慢的区域适度减少住宅用地供应量，供不应求、房价较高的区域适度增加住宅用地供应量。
而基于此，本次新政也提出了多项针对性的措施。
如《通知》提出，要稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。
此外，《通知》还强调，要提高商品住宅品质。对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。
提振市场信心
值得一提的是，《通知》还提出了多项面向房企的纾困措施。
在行政审批方面，要求加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。
在信贷融资方面，要给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。
面向个人，《通知》中同样给予了信贷方面的支持。要求降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
对此，郑州市住房保障和房地产管理局则表示，加大信贷融资支持，主要为解决企业资金流动不畅、施工进度慢、逾期交房问题，购房群众贷款发放慢、利息支付压力大问题。
记者注意到，在2021年，郑州市住房贷款利率曾一度“破6”，最高时首套房利率达到6.62%，二套房利率达到6.76%。目前，郑州市主流银行房贷利率已有所下调，降至5.39%和5.88%左右。
而随着本次新政的出台，有分析人士指出，未来房贷利率或有继续下调的可能。
“种种原因的影响，比起其他城市，去年郑州的房地产市场应该更加困难，确实需要政府给予强有力的政策支持，提振市场信心。”郑州当地一位业内人士告诉记者。
严跃进分析指出，郑州作为省会城市，相比近期三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策持续放松的阶段。若是类似政策跟进，也可以带动房地产交易行情回暖，促进3月小阳春的到来。
（编辑：卢志坤 校对：张国刚）