如果说长三角哪一所城市最闷声发大财的，肯定是无锡。
她不像上海名声在外，不像苏杭那么受年轻人欢迎，更不如南京有地位，但是她的人均gdp却排名全国第一！
而楼市表现呢，同样润物细无声。
这也是他精明之处。
如果单纯看一两个月，你会发现无锡房价就涨了几百块，增幅是平稳的、可控的。
就连当地中介都和我说，无锡房价涨幅不大。
但是时间一拉长，就真的挺吓人的。
无锡去年12月新房均价1.97万，半年后升至2.3万。
半年房价上涨了3000元/平。
注意这是均价，要是分区域看，分化会更加严重。
上：2020年7月房价
下：2021年7月房价
其中经开区价格最高，从2.8万涨至3.1万，已经迈过3万大关。
更让人惊讶的是，在上半年的土拍中，经开区的地块成交楼面价达到19500元/㎡。
当然涨价的是新房，二手房情况就没有这么乐观，再加上无锡最近经历了一系列调控，还出台了二手房指导价。
那无锡下半年市场怎么走？还能入手吗？
且看樱桃团队从无锡一线市场带来的实地调研分析。
梁溪区
先来看看无锡的房价制高点：学区房。
从今年无锡几乎所有老破小学区房出现了大幅下调挂牌价，成交量也不如从前。
在去年调控后，尤其是增值税免征期二改五，无锡的学区房率先从最高点回落。
在我走访梁溪区的顶级小学：锡师附小、连元街小学、五爱小学等周边学区中，发现市场真的越来越冷清了！降价房源也越来越多！
比如南市桥巷50平的房子，去年中最高峰卖270万，今年降到240万，降幅约10%。
在贝壳上，南市巷桥和育才弄小区的均价依旧是5万，但是现在业主的挂牌价已经降到4万出头，大户型3万多即可。
高价房源都已经被下架了，但即便挂上去也没法成交，毕竟还有很多诚心卖的业主正在降价甩卖。
不仅仅是老破小，就连中桥板块的阳光城市花园也在回调。
这里的学区房属于无锡的第二梯队，房龄新旧都有，但经过去年上涨后，现在也进入调整期了。
阳光城市花园去年出才三万出头，年底成交价就高达4万了，现在成交价回落至三万六七左右，但今年的成交量依旧非常少。
在市中心，降价最厉害的主要是一些老破小学区房，尤其是面积小单价高，不具备居住属性的学区房。
当地中介和我说，因为学区房大部分面积小，但是总价低，有心买学区房的人基本都是全款为主，所以目前限贷对学区房影响不大。
降价主要是因为之前涨太多了，市场也需要一定时间消化。
另外就是国家在打压学区房，现在基本没有人敢在这个时候高价买入。
长期来看，梁溪区老城区的学区房价值注定会被慢慢稀释。
高价学区房不好卖，但九龙仓、孔雀雅苑等品质次新房成交量走俏，不过价格并没有上涨。
这些房子普遍在1.8万-2.2万之间，楼龄比学区房新，居住性价比还是很高的。
梁溪区市中心已经没有新房了，而北塘崇安这些比较边沿地段有新房，均价在2-3万左右，但位置就一般。
比如梁溪观邸就靠近惠山钱桥，山河万象虽然号称是连元街分校，但位置也不算好，价格要3万以上，如果不是刚需自住的话，这个价格建议更买经开。
而芦庄等地由于城市界面差，老房子多，学校也不占优势，调控后二手房流动性更差了，房价也在回调中。
蠡湖新城
滨湖区主要看蠡湖新城，蠡湖新城在无锡一度非常尴尬。
位置上无可挑剔，靠近太湖边，拥有独一无二的地理位置和优越的环境资源，非常宜居，定位也是无锡的高端改善首选之地，以总价高的大平层，别墅为主。
蠡湖香樟园
根据其他城市的规律，一般豪宅盘的涨幅都是领先的，但蠡湖新城却是无锡各个区域近10年来涨幅最低的地方。
甚至由于开发早，发展慢，不少无锡人认为蠡湖新城错过了最佳发展时期，无法和经开，锡东等当红炸子鸡争夺市场。
比如蠡湖香樟园，在2013年开盘的时候就已经是2万起步。
而蠡湖一号在2012年开盘价也要1.5w/㎡的单价，湖滨壹号卖1.3w/㎡。
这些在当年都是排全无锡前几名的新盘了，如今八九年过去了，也才涨了一万多，属于投资客哭倒在厕所的那种。
之所以跑输大盘，有以下的原因。
1、区位没有很强的配套支撑，比如优质学位和大型商业。
2、不属于政府重点打造区域，没有产业支撑，没热点投资客也看不上。
3、大平层，总价高，别说刚需，改善都买不起，只能是本地富豪群体支撑着。
4、因为蠡湖新城开发早，有些房子也已经老旧了，而且周边还存在不少安置房，比如夏家边家园，区域还是不够纯粹。
不过最近在主城区学区房调整的时候，蠡湖新城的高品质次新房却迎来了补涨，当然涨幅也不高。
蠡湖香樟园品质最好的是二期，7月份成交一套225平的，成交价是690万，现在同户型的挂牌价普遍700万出头，涨了几十万。
中介说，这边的价格在2018年普遍是2.8万/平，现在大部分是3.2万/平左右。
三年下来才涨了14%，这蜗牛般涨幅怪不得就连无锡本地人都嫌弃。
不过接下来蠡湖也有好消息。
比如南师大附小落地，让蠡湖新城终于拥有了一所相对优质的九年制学校；万象汇也在两年后开业，让蠡湖新城有了自己的商业配套；地铁5号线的招标公告，确定了蠡湖新城站。
图/地铁五号线
总而言之，蠡湖新城自住是没问题的，尤其是适合养老。
虽然现在调控加码了，但蠡湖新城这几年也涨的不多，这个价格下跌的空间也有限，想要买的话还是可以上车的，但是投资就算了。
新房的话，靠近老城区河埒口有景瑞湖滨天瑞和金领蠡州台，都是3.1万以上，比周边次新的二手房贵一点点，没有倒挂。
不能说卖得很好，不然也不会让中介带看了。
但毕竟是主城区的新房，比较稀缺，周边配套也相对成熟，慢慢卖没问题，如果是希望在市区内改善的，还是可以关注的。
经开区
如果说苏州的门面是工业园区，那么无锡的门面就是经开区了。
经开区可以说是集无锡万千宠爱于一身，是无锡市政府所在地，是行政中心，也是金融中心，规划最新，配套最全，前景最好，概念最多，路网都是井字形，非常宽敞一点不堵车。
这样的配置，注定经开区会成为无锡最传奇的板块。
所以经开区自然是房价最贵的区，更是无锡楼市的风向标。
尤其是学区房，如果说梁溪老城的学区房代表着过去，长期注定被稀释，但经开区的学区房代表着未来。
在经开区，第一梯队的学校便是锡师附小，对应小区主要分布在市政府东侧。
下图可以对比一下，去年无锡830政策后，整个经开区海岸城板块房价大多处于横盘状态，个别抗跌的品质次新房小涨一两千。
2021年8月链家挂牌价
点击可看大图
而锡师附小的学区房整体逆势上涨，比如苏宁悦城c区D区94平的，去年350万左右，今年成交价大多在380万，稳步小幅上涨。现在有套急卖的最低价报365万。
雅居乐中央府去年的挂牌均价是3万，现在是3.5万/平，涨了5000；玉兰东花园涨得最厉害，去年挂牌价是3.4万，今年已经破4.1万了。
只是最新的情况并不乐观。
中介说，7月份之后行情更加惨淡了，银行贷款收紧，利率上调，叠加无锡二手房指导价出台，普通二手房价都在降价了。
我中午在苏宁悦城悦园D区楼下就看到有几个中介店都关门了，成交惨淡，日子确实不好过。
再看新房。
即便是这样的核心区，我们7月去调研时，新房市场也开始变凉了。
这从数据上也能体现出来，经开区7月新房成交均价约31586元/㎡，环比下跌了1.6%。
我看了经开区6个新楼盘，位置都很不错，但都没有热卖，主要是因为新房价格大多没什么倒挂。
最有代表的是愉樾天成，3.1万/平，99平米可做三房，300万出头，户型越小越好卖，这也说明是刚需在支撑购买力，市场明显偏弱。
华发中央首府，单价3万，109、129，169三个户型，也是小户型最好卖。
其他的几个盘，和玺、宸风云卢，也都有中介代理，你们要知道只有卖的不太好，才会给中介带客。
银城翡丽和风，当时我去看时还没开盘，后面开盘也不理想，又开启了中介带客。
只有万科翡翠东方一枝独秀，限价3.3万/平米，跟周边倒挂五千一平。
因为地段好有倒挂，不愁卖不掉，开发商要求绑定40万一个车位和一次性付款。
经开区虽然城市面貌好，但目前的人气还差了点，我在海岸城转了一圈，很多门店都是关的。
但现在商业过剩也正常，而且一个新区没有个十多年二十年也不可能完全成熟。
长期来说经开区无疑是无锡最值得看好的一个区，这里对标的是苏州园区、南京河西，他的房价还有一个较长的上升过程，因为经开区还有大量的土地可供开发。
当然无锡也不会一次性把经开区的土地对外出让，这么好的一个区，要慢慢的开发。
所以我觉得无锡经开区的房价，会是一个涨涨停停，爬楼梯的趋势。
惠山新城/锡东新城
目前在无锡，最火的就是四大新城了。
经开区和蠡湖新城上面已经说了，惠山新城和锡东我放一块说吧。
在无锡，看好锡东新城的人非常多，也是经开区最强的竞争对手。
毕竟锡东新城的配套和经开相比不会差太多。
锡山是无锡的首个国家级经济技术开发区，自身就拥有大量高新技术产业，比如大数据物联网之类的。
无锡去年甚至把奥体中心也放到了锡东新城，可见也是非常重视锡东的发展。
可以说，锡东已经成为了经开区之后的第二大潜力新城。
而且凭借“天一”中学这块金字招牌，锡东新城核心商务区的二手次新房已经迈上了2万大关。
但是锡东新城最大的缺点就是人口导入不足，毕竟是新城，还需要更长的时间去发展。
7月份锡山热门学区价格
在锡东新城买房主要关注中央商务区，尤其是天一和实验小学双学区的房子准没错。
但目前市场行情不好，锡东的二手学区房也是涨跌参半，以横盘为主。
惠山新城是惠山区唯一的限购区域，几乎撑起了惠山的房价，目前学区房的价格在1.8-2.6万之间。
惠山和锡东一样，都是产业强，人口少的新区，虽然惠山新城发展早，但是发展不如锡东。
惠山新城的住宅区集中在滨河居住社区，现在也齐刷刷站在2万大关了。
在这轮二手房限价中，惠山区也有9个小区被拎出来了，其中嘉利华府的挂牌单价为1.8万/平-2.3万/平，但是参考价还涨了几千块。
绿地世纪城和奥林匹克花园的情况也差不多，参考价都比市场价高一两千。
惠山的刚需，如果买新房一定要买靠近地铁站的，二手就盯着以上小区就好，基本都是学区房。
市场分析
跑完了一遍无锡市场，我第一感受就是：凉。
无论是老城区还是各大新城，新房二手房的来访和成交都严重缩水。
其实从成交数据就能窥探一二了。
今年上半年，无锡新房成交面积371.57万㎡，同比去年同期上涨46.11%。
但是7月份数据就开始下行了，就连成交均价也开始下降，从23175元/㎡高点回落至22656元/㎡。
二手房情况同样不容乐观，别看上半年的成交数据红火，这里面成交的大部分都是安置房。
无锡从今年7月1日后成交的安置房，需要缴纳1800-3000元不等的土地出让金，此外还要缴纳土地契税（土地增值税的3%）。
所以大家都赶在7月份之前成交，根据WXHOUSE统计，全市二手住房成交榜单前10名中，安置房独占8个席位。
现在期限过了，7月份无锡二手房成交立刻大缩水，跌至4610套，环比下降35%。
包括中介对后市都不大乐观，表示无锡楼市会继续下行。
自从去年830新政开始，无锡二手房利空接连不断。
一、信贷收紧
无锡本地的投资客不多，大家买房都是以自住为主，以前来无锡炒房的都是上海和苏州居多。
所以本地人动歪脑筋违规使用经营贷的现象并不常见，这代表着无锡房价不会暴涨暴跌。
其次无锡无论新房、二手房首套贷款都是四成，二套6成，只有公务员才能办理3成首付。
目前无锡首套房利率高达5.9%，放款周期长达3个月到半年，农行、工行直接停贷，二手房成交量肯定会下滑。
另外无锡去年就执行增值税免征期二改五了，对于二三线城市来说，增值税二改五就是一大杀器，锁住了二手房的流动性。
很多置换改善的要靠卖了二手房才能买的起新房，二手房出不了货，新房自然也不好卖。
二、二手房指导价出台
7月末，无锡又祭出一大杀器——二手房指导价。
我之前说过，无锡的二手房指导价和市场价相差不大，只有那些炒的单价很高的小面积学区房才被限制。
很明显，无锡的二手房指导价并不是要打压整个市场，而是剑指高价学区房，这样既严格执行了房住不炒政策，同时也没有伤及无辜的刚需客。
但对市场震慑力还是有的，随着二手房市场监管力度加强，现在无锡的高价房源不予展示，房东也会降低房价预期，引导市场理性交易。
最近一些热门小区二手房降价的情况也不在少数，二手房市场要比想象的艰难得多。
每年的三四月都是学区房的成交旺季，梁溪区一个店长跟我说，去年一个门店一年可以成交三四十套，但今年一个店大半年只卖了三套，老破小根本卖不动，只有很便宜的刚需房还有点成交。
二手房限价限制住了高价房源的价格，尤其是学区房价被摁住后，普通住宅也很难涨起来。
三、土地限价，上涨预期被打破！
无锡房价之所以能够温水煮青蛙式的不断上涨，其实就是地价抬升给的勇气。
回顾2020年，无锡共进行了10场土拍，拍出46块幅涉宅地块，增加了30幅万元地，远超2019年的18块。
至今，无锡1.5万元/㎡以上的高价地累计增至41宗。
土地价值的走高反映在了楼市上，随着老盘完结新盘接棒，如今无锡商品房市场单价2W以下的楼盘，不但少，大部分还偏。
而这些新拍的高价地将来入市，新房价格妥妥站上3-4万元/㎡以上。
某新盘售楼处根据地价预测的房价地图
每一轮土拍后都会引起市场恐慌，加上中介开发商各种造势，让不少刚需“下定决心赶紧上车”！
但是8月份的无锡土拍风向似乎有所改变。
今年上半年，无锡第一轮集中拍地的整体溢价率12.39%，但是下半年由于高层要求限地价，竞配建等，土地溢价率大大降低。
8月2日无锡土拍平均溢价率仅4.10%，零溢价成交6宗，占比27.27%，1宗流拍，热门板块的溢价率都控制在5%以下。
无锡土地市场已经很久没看到过这样的场景了，随着行情下行，开发商也不得不更加谨慎。
如果无锡能够稳定土地市场价格，控制好热门板块的土地溢价率，那么新房价格上涨的预期就被打破了，刚需也没必要如此着急赶趟儿上车。
四、供不应求局面将会扭转
下图可以看到，无锡2019年之后的新房市场一直是供不应求的，包括今年上半年新房成交量再创高峰，超过2019年。
无锡去年新房成交差不多600万方，土地供应573.13万方，供应相对紧张。
按照计划，无锡今年的土地供应量和去年相差不大，350公顷的土地面积，折算成建筑面积的话，就是约600-700万方。
但尴尬的是无锡的新房成交最近开始走下坡路了。
根据数据显示，7月无锡商品房供应量超111.62万方，环比上涨103.38％。
供应量和6月相比是翻倍了，但7月份的成交量却下滑超20%。
如果接下来无锡的供应继续加大，成交量却下行的话，那么市场就会变成供大于求，主动权则重新回到购房者手中。
具体看看每一个区域，经开、梁溪和滨湖目前还算供需平衡，但锡山新吴惠山已经是明显的供大于求，去化速度不容乐观。
除了普通商品房供应增加之外，无锡的安置房也很占优势，可谓物美价廉。
和其他城市把安置房放在郊区不一样，无锡的安置房都是建在较为繁华核心的位置，生活配套完善；最新的华盛苑二期还是绿城代建的，小区园林都做得非常好。
关键是价格还便宜，和现在经开滨湖动辄3万的新房相比，无锡的安置房大多1万出头，简直不要太良心。
所以安置房成交一直占据着无锡二手房成交榜单半壁江山，抢夺了商品房的市场。
短期来说，无锡已经很确定的进入了楼市调整周期，接下来有的房子价格不可避免地要回调。
但其实每一轮调整也都意味着机会，无锡作为一座实力强劲的二线城市，江苏第三城，十年人口新增108万，综合实力十分强劲，长期看无锡楼市依旧是有价值的。
无锡的房价这些年上涨一直十分平稳，不像苏州杭州那样出现暴涨，后续回调也不会出现暴跌的情况，估计就10%左右。
对于区域来说，无论是自住还是投资，经开区都是首选，目前的经开的房价和市中心的价差不算大，随着经开区发展逐渐成熟，将来就是无锡的房价领头羊，上车是没有问题的。
其次就是锡东，作为仅次于经开区的新城，锡东的发展空间非常大，投资来看肯定优于蠡湖新城和梁溪，当然自住的话就要根据自己的需求来了。
最后提醒一句，如果是无锡的刚需，我建议你现在开始努力存钱，明晰自己的需求，等待市场回调，尤其是年底各大开发商各种促销的时候，就可以上车了。