牌价为2.3万元,折合每平方米的价格为410元;佳佳西区一套面积为39㎡的一室住房,售价为2万元,折合每平方米的价格为512元;在煤海小区,一套有着中等装修、面积为56㎡的2室1厅1卫住宅,售价仅为2.8万元,折合每平方米的价格为500元;东山东区翠城小区,一套位于5层的55㎡毛坯房,挂牌价2.8万,折合每平方米的价格为509元……
“白菜价”出售
多为相对偏远回迁房
“平安西部、二厂、米家小区等,的确有很多以两三万元、三四万元‘白菜价’出售的小面积房源,但都是回迁房,所在位置也离阜新市中心相对较远,大多数是不带装修的毛坯房。”在阜新市从事房产中介业务的庞女士一语道破玄机,对于阜新这样一个规模不是很大的城市来说,从米家小区到市中心开车耗时接近20分钟,这已经算是相对远的距离。
庞女士说,很多年轻人都选择去外地发展,当地的人口每年都在减少。而阜新当地很多居民在动迁之后获得多套住房,房子多到自己家人根本住不了,自然就会选择出售。这些回迁的小区,卖房的人多,买房的人少,房价自然不可能高。
阜新市2015年至2019年国民经济和社会发展统计公报显示,2015年末全市户籍总户数67.4万户,总人口189.5万人;2016年末全市户籍总户数67.8万户,总人口188.9万人;2017年末全市户籍总人口186.2万人;2018年末全市户籍总人口185万人;2019年末全市户籍总人口183.7万人。
阜新市民雷先生近期正准备购置改善型住房,为此也下了工夫研究阜新的房地产市场。雷先生在接受证券时报·e公司记者采访时,对庞女士的说法表示认同。
“因为这些房子的位置距市中心相对偏远,当地人一般不会考虑在这些地方置业。”雷先生说,选择在这些地方买房的大多是外地人,或者是阜新周边农村人口。
另据雷先生介绍,前几年其亲属家的房屋在拆迁后,获得了6套回迁房。除了2套自住之外,其亲属将另外4套房屋全部挂牌出售。然而几年过去了,仅卖出去一套。
2013年12月,《辽宁日报》发表的标题为《“新”字经济彰显辽宁阜新城市转型的焕然巨变》当中提及:“从2002年开始,阜新开始了大规模、高标准实施采煤沉陷区治理工程,累计完成投资14.4亿元,新建居民住宅110万平方米,建设学校、医院等公共建筑19万平方米,13万居民告别险房。从2005年开始,阜新又启动了全省面积最大、任务最重、困难最突出的棚户区改造工程,先后筹集资金110亿元,新建住房735万平方米,41万工矿棚户居民生活环境、条件得到极大改善。城镇居民人均居住面积由过去的7.6平方米提高到22.5平方米。”
庞女士表示,阜新市中心出售的二手房,多为一些带学位的老房子,即便是顶层简单装修小户型,也不会低于5万元。
记者在阜新市中心的步行街附近采访时了解到,该地段一套处于7楼顶层、面积为47㎡、带有学区并且已装修过的住宅,目前售价为7万元,折合每平方米1489元。不过业主也明确表示“如果诚心购买,价格还可以商量”。
另外,那些位于阜新市中心、房龄不超过5年、面积在80㎡以上并有着不错装修的二手房,每平方米的售价多在3000元/㎡。例如,海罗翡翠蓝湾一套面积为87.22㎡,房龄只有4年的2室2厅精房装,售价为33.8万元,折合每平方米3875元。
新房价格平稳
房价被腰斩系误传
此前,曾有自媒体发文称:“因为前两年开发商大量投资的关系,阜新的房价一度涨到了11000元/㎡,跟沈阳相比都毫不逊色。但房价毕竟是需要人口和经济支撑的,所以在楼市慢慢回归稳定之后,阜新的房价就开始出现大幅度的下跌。目前阜新的房价已经跌到了6000元左右,每平米房价下跌了5000元,一套房子起码亏损三四十万。”
不过,证券时报·e公司记者在采访当中了解到,阜新房价被腰斩的消息应该是误传。“阜新的房价这些年房价波动不大,也没有到过10000元/㎡以上,基本就是在3000元至4000元每平方米的区间波动。”有阜新当地的房产业人士介绍说。
安居客统计数据显示,2005年至今,阜新的房价基本是在3700元/㎡至4200元/㎡之间波动,期间的绝大部分时间是在4000元/㎡以下运行。今年5月至今,阜新的房价已经连续4个月处于4000元/㎡以上,2020年8月均价为4086元/㎡。
据悉,现在阜新销售的房地产项目主要是以现房为主,均价多在4000元/㎡,也有极少数房地产项目的销售价格超过6000元/㎡。
以宝地城项目为例,该楼盘分为洋房和10层的小高层。其中,洋房的销售均价为4300/㎡,小高层个别产品优惠后的价格在3700元/㎡左右。
据阜新市康桥水郡小区售楼处的工作人员介绍,原单价为5444元/㎡的产品,折后价格在4000元/㎡左右。“我们这个项目从2011年开始出售,现在已经进入尾盘销售阶段,所售产品不多。”这位工作人员说,“如果对现有这些产品不感兴趣,可以去看看我们另外一个刚刚开盘的项目,均价偏贵,大约在4300/㎡。”
银通房地产公司在阜新当地颇有口碑,“均价在4300元/㎡至4500元/㎡之间。整个项目分为高层和小高层,其中,18层高层的全款起价是3680元/㎡,贷款是3880元/㎡。”目前处于销售中的一项目销售人员介绍说。
“虽然阜新的新房价格同一些大城市相比处于较低水平,但是阜新人均收入并不高,即便是4000元/㎡的项目,也令很多阜新人望而却步。”一位阜新的出租车司机说。
数据显示,阜新市2019年全年商品房销售面积74.7万平方米,比上年下降29.1%,其中住宅销售面积66.1万平方米,下降29.1%;商品房销售额26.6亿元,下降30.9%,其中住宅销售额23.3亿元,下降28.8%。
中国首个资源枯竭型城市
“从产业经济的角度看,阜新现在的房价,实质上是所有资源型城市发展到一个时期之后,所面临的有待解决的普遍性问题。”辽宁省社科院产业经济研究所所长张天维告诉证券时报·e公司记者,去年被媒体报道的黑龙江鹤岗,也面临着同样的问题。
阜新曾经因煤而立、因煤而兴。早在日伪时期,阜新的煤矿资源就已经大量开采。新中国成立之后,阜新更是为国家建设供给了大量的煤炭资源。经过多年的开采之后,阜新的煤矿资源已经枯竭。2001年,阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市,同时阜新也是我国在2001年确立的第一个资源型城市转型试点城市。
据介绍,由于煤炭开采资源枯竭,其他产业发展还没有迎头赶上,阜新相对缺少就业与发展的机会,居民人均收入也处于较低的水平,所以阜新的很多青壮年产业工人出现了大量的外流。
证券时报·e公司记者梳理辽宁省各城市国民经济和社会发展统计公报后发现,在辽宁省各城市当中,最近三年阜新市的GDP均排名末位。
记者在采访中了解到这样一个案例。作为土生土长的阜新人,刘生(化名)为了生计目前在沈阳市从事送餐工作。7月份,刘生的工作时间是540个小时,总收入是9222元。同样是送餐工作,在阜新的月收入也就是在3000元左右。
对比之下,更加坚定了刘生在沈阳工作的决心。如今,刘生已经将妻子和孩子接到了沈阳,并且通过按揭购买了住房,未来也不打算再回阜新。
阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示,全年城镇常住居民人均可支配收入29514元,比上年增长6.9%;农村常住居民人均可支配收入14849元,比上年增长10.5%。
而国家统计局公布的2019年全国居民人均可支配收入数据显示,按常住地分,城镇居民人均可支配收入42359元,比上年增长7.9%,扣除价格因素,实际增长5.0%。城镇居民人均可支配收入中位数39244元,增长7.8%。农村居民人均可支配收入16021元,比上年增长9.6%,扣除价格因素,实际增长6.2%。
“因为缺乏更多、更好的发展机会,阜新不但对外地人口缺少吸引力,而且当地青壮年还不断外流。与此同时阜新和其他东北城市一样,也面临人口老龄化的问题,全市户籍总人口逐年减少。在这样的背景下,阜新房地产市场自然会受到影响。”张天维说。
京沈高铁开通在即
阜新面临新机遇
张天维对证券时报记者表示,如何让资源枯竭型城市重焕青春,是世界范围内普遍面临的问题,在这方面德国鲁尔和法国洛林的经验值得借鉴。辽宁省有一个突破辽西北的发展战略,这相当于是一个脱贫攻坚计划,目的是通过高铁建设拉动朝阳、阜新等几个地级市的经济,让朝阳和阜新等地融入京津冀经济圈, 承接京津冀地区的产业转移,借以发展区域经济。
据了解,张天维所说的高铁建设,即是正在建设当中的京沈高铁,该高铁预计今年年底建成通车。京沈高铁起自北京,途经河北承德、辽宁朝阳市、阜新市,终至沈阳。
京沈高铁全线通车后,将进一步扩展东北地区高铁网覆盖面,加快形成东西并举的进出关高铁通道,极大方便沿线群众出行,对促进区域经济社会发展、助力东北全面振兴,具有十分重要的意义。
“京沈高铁开通后,辽宁省的朝阳市和阜新市到达北京的时间将缩短为1~2小时左右。”张天维介绍说,“前几天我们刚刚从朝阳调研回来,朝阳市为了迎接这一重要发展机遇,已经开始行动起来。”
据了解,最近几年,与阜新市相邻的朝阳市发展势头相对较好。特别是鉴于京沈高铁正式开通之后,朝阳前往北京的时间大大缩短,为此朝阳市提出了打造“北京后花园”的口号。
与朝阳相邻的阜新,能否抓住这一历史机遇同样非常重要。如果能够成功抓住这个重大机遇,那么地方经济也就能够顺势发展起来,百姓的收入也将会有所增加,城市的房价也有望摆脱低迷的局面。
“从发展的角度看,朝阳和阜新所在的辽西区域并非没有机会,该区域在未来不排除成为潜力板块的可能。”张天维认为。