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2015年郑州商品房销售面积尚不足2000万平方米，2016年已超过3000万平方米，增幅50.6%。
“郑州楼市真正上涨应该是2015年到2019年，这段时间刚好是去库存和棚改。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南方周末记者。
“郑州在二线城市里面算是棚改量非常大的，而且是短期内大规模拆。”李宇嘉说。
国务院曾制定“三年棚改计划”，要求2015—2017年全国改造各类棚户区住房1800万套。作为人口大省的河南随即提出，2015—2017年全省改造棚户区住房100万套，占全国目标的1/18。
郑州又承担了河南棚改的大头。按照郑州市政府公布的数据，2015—2017年，郑州每年新开工棚户区改造住房都在10万套以上，三年间改造的棚户区住房数量总计占河南全省目标近三分之一。
2016年后，棚改转向货币化安置，郑州提出“力争货币化安置率达到50%”。大量手持现金的拆迁户涌入楼市，迅速推高价格。
“大郑州”时代
经过三年攻坚，2019年开始，各省开始下调棚改目标。河南省当年下调至15万套，同比缩减超70%。
但在棚改逐步退出的同时，郑州开始扩建新城。2016年，国务院批复确认郑州国家中心城市地位，此后郑州加快扩大市区规模，开启“大郑州”时代。
2018年2月，郑州市公布《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017—2035年)》，提出“优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化”。
环郑州区域由此成为房地产开发热土。克而瑞数据显示，2016年之后环郑区域每年的供应建面持续增长，从2016年的不足2000万平方米增长至2019年的3309万平方米，三年内增长近70%。
2017年，从全国布局的碧桂园，到深耕本地的正商、康桥，房企纷纷发力环郑区域，郑州日报曾报道称，“楼市环郑州时代悄然启幕，多地成开发商争抢香饽饽”。
大拆大建下，郑州楼市留下了大量库存。克而瑞数据显示，2022年2月，郑州主城区商品住宅库存量超过1200万平方米，去化周期接近43个月。环郑区域去库存压力更大，2021年2月去化周期已超过50个月。
“（这个水平）非常高，超过18个月就属于供应过剩了。”李宇嘉说。克而瑞数据显示，2022年1月，30个二线城市中仅7个城市去化周期超过2年，郑州位列其中。
此外，据中房数据研究院，2021年郑州土地财政依赖度高达100%，处于超高等级。这意味着郑州2021年的一般公共预算收入和土地出让金相当。
李宇嘉分析，由于房地产库存过剩，当货币化棚改带来的购买力退出，政策管控严格下又难以加大金融杠杆，实际购买力不足就显现出来。“一退潮就会发现很多人其实在裸泳。”
张莹倩在郑州本地一家房企负责品牌营销工作，入行超过10年。她告诉南方周末记者，7·20洪灾之后，公司调研了郑州市场的情况，从银行提供的存款率、贷款率、信用卡逾期率等各项数据来看，情况不乐观：“发现大家是真没钱。”
“郑州发布”公布的数据显示，2020年郑州人均存款71122元，在23个GDP过万亿的城市中居第20位，下降2位，在人均存款百强榜中排名第85位，下降32位。
近年来，环郑区域凭借较低的房价吸纳了郑州大量新增人口。水灾和疫情之后，这些区域房价下跌明显。
房地产咨询机构克而瑞数据显示，2021年环郑区域商品住宅市场成交均价不足8000元/平方米，较2020年下降4.9%。
不过，代市长何雄在上述会议说，在之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。2022年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
“（跌价）主要是三环外的房子。”金茂·保利如意府一位销售对南方周末记者说，2021年以来，该楼盘所在的中心城区北龙湖片区的豪宅价格变化不大。
大力救市
郑州救市力度之大前所未有。
具体政策包括允许有老人投靠的家庭新购一套住房；已拥有一套住房但还清房贷的家庭再次购房执行首套房贷款政策；将土拍保证金最低比例下调至挂牌价20%，允许成交一年内分期缴纳等。
此外，在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，代市长何雄表示，郑州将采取降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
半个月后，郑州楼市传出取消二手房交易20%差额税，按照核定价1%征税的消息。
郑州市税务局对南方周末记者表示，目前并未收到取消20%差额税等相关通知，按1%核定比例缴税仅限于房主无法提供证明房屋原值的凭证等特殊情况。
但多位郑州当地房产中介告诉南方周末记者，在实际二手房交易中，自3月份开始，如果房主不提供证明房屋原值的凭证，房管部门不再像以前一样调档查询，而是允许房主以核定价缴纳出售总额1%的个人所得税。
张莹倩认为，上述不少政策主要利好改善型用户，刺激这部分用户将二手房置换，再购买新房，二手房则由刚需用户接盘，但刚需用户目前购买力有限。
张莹倩在政策出台后特意关注了一下郑州本地房产圈的群，发现销售人员聚集的群里大都比较热闹，大家纷纷讨论政策出台可能对销售量带来拉动。但负责拿地和投资的同行大都态度冷淡，群里依然安静。她还透露，自己所在的公司目前依然没有拿地或开拓新项目的计划。
郑州救市另一个重点是重推货币化安置。2022年3月8日，郑州市出台《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，提出“集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成”。
但经过前几年大规模的棚户区改造，目前郑州可改造空间似乎不大。
河南一家地产公司在2016年的去库存和棚改货币化政策下规模性爆发，进入千亿房企俱乐部。但公司品牌人士告诉南方周末记者，现在整个郑州主城区的棚户区改造已基本结束，仅剩下零星区域尚未完成，即便进行货币化安置，对一级土地市场影响也非常有限。
他还表示，新政策尚未对公司产生直接影响，目前公司并无销售或土拍方面的计划调整。
中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者分析，此次郑州救市政策的核心是放开对二套房的限制，业界最关心的是，其他城市是否会效仿，这将对全国楼市产生较大影响。
诸葛找房数据显示，截至3月8日，2022年已有55个城市出台政策，从放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等方面放松楼市管控。
两会上发布的国务院政府工作报告，提到楼市时，在强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位同时，增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述。
（应受访者要求，李严亮、张成、王军、张莹倩系化名）
南方周末记者 卫琳聪 南方周末实习生 闫一帆
