货币化安置。
其七是去库存新利器，政府回购多余安置房。
其八是鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房企并购贷款。
其九是土地出让政策，保证金下调至20%，出让金可一年内分期。
郑州楼市19条政策，主要是围绕着支持合理住房需求，对购房者购房的门槛与经济压力的下降、对房企的信贷融资的放松、土地出让政策的支持。其中9条政策是满满的干货，含金量杠杆的，非常具有实际性，操作性，地方性，市场性。
郑州楼市19条政策的信号、意义、影响：
其一是打响全国各地楼市全面救市第一枪。
其二是成为全国各地楼市救市的模型。
其三是成为全国首个放松限购限贷、重启政府回购多余安置房、棚改货币安置的城市。
其四是让郑州楼市起死回生是不容置疑的。经历了洪水冲击的中部人口大城，郑州开始向楼市复苏发起冲刺，楼市会在短期内触底回升。
其五是购房热情逐渐地回温，成交稳定上升，房价逐渐上涨，楼市回暖复苏，完成反弹的趋势。
其六是提振全国楼市、郑州的信心。
其七是稳定房企、市场（房价、地价）、购房者心理预期。
其八是楼市进入新一轮上升周期的趋势。
笔者给郑州提出的稳定楼市政策，主要是基于郑州的土地市场、土地价格、商品房市场供需、库存、价格、房企实际困难、经济情况，结合购房者的信心、市场预期，该政策对于郑州来说必要性十足。
其一是成交、销售情况。
2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。2022年并未回暖，前两月市场持续低迷，春节10天假期整个郑州市仅销售20余套新房。
其二是库存、供需情况。
截至去年12月，郑州商品住宅去化周期已超过21个月，库存压力进一步加大。2021年下半年，郑州市场热度骤降，存量去化承压，主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。
其三是按照数据显示，城市改造、拆迁的房企准金问题。
2017年-2020年郑州土地成交中，城改用地供应占比在87%以上，2021年开始实施集中供地政策，公开出让的净地成交宗数有所上升，城改用地供应占比则下调至70%。郑州从2015年前后启动大规模城改，当时四环以内的城中村基本都和房企签订一二级联动拆迁协议。
彼时被拆迁居民可选择换安置房或货币补偿两种方式，绝大多数开发商的算账逻辑是换房是2-3年后建成安置房才给，而货币化安置则需要一次性打款。开发商一般选择给拆迁户换房，减少资金压力。由于安置房需满5年才能上市销售，导致许多拆迁户手中囤积大量安置房，部分以小产权方式私下售卖或出租。
重启动棚改货币化安置将促使一批拆迁户手上不再囤积过多安置房，变现成现金，提高市场购买力，去购买商品房，还能去库存、减少安置房供应。必须考虑的现实问题是2015年以后，郑州四环以内的城改用地基本都名花有主，让已签约的一级开发公司改为支付现金给拆迁户，会让城改项目压力更大。
其四是从最直观的GDP增速来看，2021年郑州GDP增速仅4.7%，低于全国平均值。
因暴雨与疫情冲击，2021年郑州一般公共预算收入1223.6亿元，环比下滑约2.8%，是GDP排名前20的城市中，唯一公共预算收入下滑的城市。郑州上述人口体量大、但经济发展有待提振的现状，也是整个河南的缩影。
上上周（2月下半月），笔者参加了几场地方经济与楼市专家视频会议，针对房地产市场与经济的实际情况，提出几点建议。内容如下：
其一是不要博弈了，上面已放，赶紧采取措施行动，避免出现更大的风险。
其二是不要观望了，形势恶化，当下正是救市的好时机，避免出现更多的房企爆雷。
其三是首套、二套首付降至20％、30％，加利率优惠。
其四是限价、限签取消，限购限贷限售、二手房指导价放松，取消认房又认贷，允许家庭购买第三套房。
其五是人才、农民、大学生购房，财政补贴＋宽落户。
其六是免契税、印花税，减土地增值税、企业所得税、二手房转让5改2免征，房地产税缓后再试点。
其七是重启棚改货币化安置，政府回购多余的安置房。
其八是商品房预售条件放松，预售款监管比例放宽。
其九是优化三条红线，房地产贷款集中管理制，要求金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房企并购贷款。
其十是22城宅地出让限制政策放松，保证金20%，一年或2年分期付款。
目前全国多地实质性放松地产调控，主要为典型的二三四线城市，有典型的一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥。如笔者的判断一样，前期的楼市政策不可能一下就全面放松，会按照市场的变化，逐渐地放开。预计限购限售限贷等需求端政策将在3月份越来越多的城市加快放松。
自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省18市，分别为郴州、惠州；泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中；驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州。
自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷、按揭额度提高、首付下降的省市超过2省30座，分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、衢州、东莞、安徽、广西区、新乡、中山、宜昌等。
市场与政策的调整，最大的影响因素就是价格。笔者一直告诉大家，政策决定房价走势，决定短期楼市、中期楼市、长期楼市的其实。背后的逻辑就是中国楼市，本质上是政策市，政策决定市场供需、土地供应、货币、金融、利率，决定资源配置。
2021年9月、2022年稳楼市的政策基调之后，又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的楼市调控放松、刺激房地产周期。上一轮这么大面积、规模、大范围的降首付、放松调控、刺激房地产周期，最初起源于2008年稳楼市、2014年去库存基调的一波救市，非限购城市率先降首付。
2021年12月至今，全国超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限贷限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度政策。
还有包括二手房指导价放松，取消认房又认贷，允许家庭购买第三套。商品房预售条件、预售款监管比例下降、重启棚改货币化安置、优化三条红线，房地产贷款集中管理制、22城宅地出让限制政策等方面对调控放松，释放出新一轮住房刺激信号。
