7月底的一天，有幸和阳光100董事长易小迪先生共进晚餐。
进餐的地方有点儿特别，值得一说。
饭店的包房宽敞而精致，墙上挂着毛泽东的大幅照片，沙发茶几等部分陈设，也带着那个时代的鲜明特色。
可能有的读者已经猜到了，这家饭店叫“程府宴”。
程府宴重庆喜马拉雅店
程府宴的创始人叫程汝明。程老先生服务毛泽东等多位国家领导人长达四十余年。毛泽东最喜爱的红烧肉，及其诗词“才饮长江水，又食武昌鱼”中的“武昌鱼”，就出自程老先生之手。
我们所在的重庆喜马拉雅店，是程府宴的第四家店，也是北京之外的第一家店，位于重庆喜马拉雅的会所内。
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你可能会觉得奇怪，一个做国宴菜的超高端品牌，怎么会把北京之外的第一家店，开在一个房地产项目的会所里？即便阳光100开发的重庆喜马拉雅，是当地最高端的住宅项目之一。
这是因为，喜马拉雅的会所，不是我们常见的那种豪宅会所。
上几张图，你可能就明白了。
重庆喜马拉雅会所实景
一万平方米左右的空间，规划了迎宾大堂、行政酒廊、商务包房、酒店套房、艺术沙龙区、健身区、禅修室、屋顶花园和无边泳池等。
一亿一栋的北京庄园，其会所可能在精装修选材及工艺上碾压它，但却在体量和功能上望其项背。
还有一项，可能是十之八九的豪宅会所不具备的——喜马拉雅位于长江、嘉陵江两江交汇处，与朝天门隔岸相望，有着无敌的景观。
两江交汇、朝天门夜景
所以，也不难理解程府宴为何选择在这里开北京之外的第一家店。
当然，也不仅仅是高端大气上档次，地段绝佳景色美，程府宴就会来。
应该还有一个重要原因，就是易小迪正竭力打造的“两江会”。
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说起“两江会”，不得不从重庆阳光100・喜马拉雅这个项目说起。也正是在这里，易小迪有了一个可能引领行业未来的新发现。
重庆喜马拉雅所在的这块地，阳光100十几年前就拿下来了。不过，以前开发的一直是普通住宅，叫阳光100国际新城，房价也就几千块钱。
到了2013年前后，易小迪在开发思路上开始有了一个大的变化。
易小迪有个研究生同学，叫段永平。现在的年轻人有可能不知道段永平是谁，但如果说OPPO、Vivo这两个手机品牌的幕后老板都是他，就明白他的段位了。
七年前的一天，易小迪飞赴美国，向段永平请教。
段永平拿出两部手机，苹果和OPPO，问易小迪，你觉得两家公司的差距有多少年？易小迪答，差个十年、二十年？
“差一万年！”段永平说。段永平认为，OPPO是硬件公司，苹果是软件公司，苹果做的是电子奢侈品。
四年前，在重庆喜马拉雅开盘前的一次活动中，易小迪告诉我，要关注“人”，而非“物”——对于高端项目来说，精装修等“硬件”，已发展到了天花板，围绕和挖掘人的生活及精神需求，提供优质的（软件）服务才是房地产业的未来。
于是，重庆喜马拉雅采用现代极简的室内设计，引入了绿色科技，请来了世界高端奢华酒店品牌——托尼洛・兰博基尼酒店，为住户提供生活服务。
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重庆喜马拉雅初期的销售数据并不理想，现在想来，大概有这么几个原因：一是产品接受度的问题，毕竟喜马拉雅是个新物种；二是产品定价较高，四万一平方米的价格，本地人难以接受；三是2014-2015年那会儿，重庆的房地产市场处于一个低谷期。
重庆阳光100喜马拉雅
营销团队做了很多活动。他们渐渐发现，重庆有一类人，以外企高管、外国领馆的外交人员和海归为主，特喜欢喜马拉雅这个产品，愿意支付一个很高的租金住在这里——据阳光100跟一些外企签订的协议，喜马拉雅一居室的月租金达到了1.7万元，旁边的国际新城一居室的月租为2500元。不过，因为他们的工作性质，决定了他们只是短期居住在重庆，所以置业的愿望并不强烈。
等时间到了2016年底，重庆市场开始进入一轮升势。喜马拉雅一鼓作气，拿下了重庆高端市场的销冠——这些投资人来自全国各地，自住的比例较低，购房目的是资产的保值增值。
按说重庆喜马拉雅售罄了，阳光100作为开发商除了按时交房，别的就没什么事了。
但易小迪没有止步，他发现可以在阳光100、投资人和租客三者之间，构建一个全新的商业模式：阳光100把房子出售给需要资产配置的投资人，交房后，投资人把房子委托给阳光100经营管理；阳光100把房子租出去，通过提供优质的运营服务，获得高于市场平均水平的租金收入，从而最终回馈给投资人高于市场平均水平的租金回报，以及由此带来的资产增值。
这个商业模式成不成立的关键，就在于租金水平——这几年很多人投资房产的目的，是为了赚取增值收益，不在乎那点儿房租。但正如去年“权威人士”所言，树不会涨到天上去。如果把时间放宽至几十年，决定房价的，一定是租金的回报率。
以我居住的北京通州为例，租金回报率在1%上下。
但易小迪想把喜马拉雅做到6%。
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6%！显而易见，如果仅仅把喜马拉雅做成是雅诗阁那样的高端长租公寓，实现这个目标还是有难度的。
怎么做呢？易小迪的答案是，功夫在房子外——易小迪把喜马拉雅的住户，即租客，扩展为高学历、高收入、低年龄的高端商旅人群。他计划为这些人打造一个全国性的“商旅行馆”，比如，在重庆喜马拉雅，就叫“两江会”。
易小迪
易小迪是个很擅长取众人之长为我所用的企业家。这个“商旅行馆”，在我看来，至少糅合了星巴克、北京香港马会会所和奥伦达部落三家之长：
说它像高级版的星巴克，是因为它开创了一个城市的“第三空间”。一个来出差的商旅人士，可以将此作为会客、宴请的地方——一些老板和高管在各地都有一个小“公馆”和专门的厨师、保姆团队，成本巨高，喜马拉雅等于是给他们提供了一个全国连锁的、低成本的共享“公馆”——明白程府宴为什么来了吧？
像北京香港马会会所，是易小迪想做一个商旅精英的“朋友圈”，会员可以时不时发起或参加一些活动，交流信息的同时，也拓展一下在当地的人脉关系。这对于一个初来乍到的商旅人士，大概是一个刚需。
从长期来看，易小迪想做一个商旅版的奥伦达部落，他希望会员之间“建群”，从而形成一个稳定的、可自主发展的、全国性的商业社交网络。
除此之外，阳光100目前正致力于引入故宫博物院这样的一些超级IP，以为这个平台和网络注入优质的内容。
一言以蔽之，易小迪在打造一个全国性的商旅俱乐部，为喜马拉雅的住户提供增值服务，而随着这个俱乐部的逐渐壮大，反过来可以为喜马拉雅“导流”——带来愿意支付高租金的住户。喜马拉雅和俱乐部之间，是一种互为促进的正反馈关系。这也正应了左晖说过的一句话：战略就是构建正反馈。
这样一来，投资人的回报率有了保障，这一商业模式也就实现了“闭环”。
当然，易小迪明白，牛叉的运营是这一切的基础。为此，他请来了雅诗阁的创始人Iqbal Jumabhoy及其团队。不过，街区商业综合体是阳光100的主业之一，商业运营本来就是强项。
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易小迪正在全速推进这一全新商业模式的落地。截止到现在，阳光100已至少已经布局了五个喜马拉雅项目，除了重庆喜马拉雅、无锡喜马拉雅和温州中心三个开发项目外，去年底至今，阳光100进入了存量市场，回归天津市场，收购了丽津大厦，紧接着又和雅戈尔一起收购了亿豪大厦。
存量市场是一个很有想象力的市场，对于喜马拉雅这样的产品来讲，利润更高，周转更快，如果在短时间内形成一定的规模和网络效应，势必将成为一条宽阔的护城河。
中央7月底将房地产调控定调为：“坚决遏制房价上涨”，而非之前的“坚决遏制房价过快上涨”。
再加上即将出炉的房产税，房地产开发市场有可能迎来一轮降温。而租赁，正在崛起。
“租赁+服务”，极有可能成为房地产业的下一个超级风口。
可以作为印证的是，龙湖地产CEO邵明晓也在年初提出了“空间即服务”的战略转型。
我问易小迪，如果看到你们成功了，各路人马都跑过来拷贝怎么办？
易小迪说，运营是天下最难的事儿，做了这么多年街区商业综合体，有人想要阳光100输出管理，但他不干，因为太苦了，没必要去赚那三瓜两枣的钱；再就是，不是谁都有决心把钱投入到“服务”中去的，毕竟“服务”是无形的，不像土地是看得见的资产。
坐在桌子对面的易小迪，话语依旧不疾不徐。过去被人认为“保守”的他，现在要放开手脚大干一场，把喜马拉雅做成一个“爆款”——今年做到一万间，明年两万间，五年之内做到十万间以上。
看来，易小迪这次准备在新赛道上拿第一。