重点提示 自评胆子小、太谨慎的易小迪称过去错过了很多扩张的机会。到2014年，他认为机会来了。“小股操盘的机会又来了。”他说。错过了资本扩张带来的机会，却碰到了房地产升级和城市繁荣发展带来的新的机会。
特约记者 荆宝洁 北京（楼盘）报道
6月11日，阳光100官方微信号上的一篇文章，引发了18000多次的阅读量。在此之前的文章，阅读数不过是寥寥数百，至多过千。引发关注的这篇文章，标题是“阳光100收购中书控股丽江项目51%股权，联手李亚鹏提升街区文化特色”。
名人效应是巨大的。在阳光100（2608.HK）主席兼执行董事易小迪看来，丽江雪山小镇的项目规模不大，但是全国知名。在宣布和李亚鹏合作前的几天，易小迪与从万科去职的优客工场创始人毛大庆，签订了更深一步的合作协议，双方合作范围拓展至阳光100在全国的项目中。
不止于此。6月12日晚，中国光大控股有限公司（0165.HK，简称光大控股）旗下的产业投资基金光大安石牵头的投资财团，战略投资阳光100，成为持股比例为9.03%的第二大股东，双方并确立多方位战略合作关系。
自评胆子小、太谨慎的易小迪称过去错过了很多扩张的机会。过去的15年，房地产市场好似划出了一道长长的抛物线。有人站在抛物线顶端等待，有人在抛物线下落之际重新整装出发。阳光100坚持做自己擅长做的事。
以时间排序的三次合作
今年3月，毛大庆（楼盘）宣布从万科离职创业，易小迪是第一个拿出具体项目的支持者。尽管二人的实际年龄相差仅为5岁，但1992年就下海经商的易小迪，在刚刚创业的毛大庆眼中是“前辈”。6月初，双方签订的合作协议，拓展了合作范围，延伸了合作的内容。根据新的协议，双方将在阳光100位于沈阳、成都、长沙（楼盘）、武汉（楼盘）等城市的项目中寻觅合作机会，进行包括“优客工场”运营在内的多种模式合作。
入股丽江雪山小镇项目并获得控制权，阳光100只支付了1.938亿元代价。整个项目占地408亩，总建筑面积近19万平方米。“李亚鹏项目前期做得不错，但销售受阻。”易小迪在回答21世纪经济报道记者提问时解释说，李亚鹏原打算卖豪华的度假公寓和客栈，但市场形势发生变化了。这应该是指2014年的楼市调整。
通过配售新股的方式引入光大安石牵头的投资财团里，还包括中信国安（000839,股吧）基金。光大安石将在与阳光100在未来项目层面的合作中，安排提供约50亿元规模的融资（包括轻资产运营项目），以股权或债权模式，支持阳光100主力产品如商业街区、凤凰社等。
光大安石投资原名亚雷投资（ALAM），在中国业务最早开始于2005年，前身为雷曼兄弟房地产PE - Lehman Brothers Real Estate Partners （LBREP）的亚洲房地产投资平台，后由现股东光大控股于2008年收购并保留主要团队。光大安石现同时管理人民币与美元双币种基金。
光大控股年报显示，2014年，光大安石以股权方式针对中国有高增长潜力的房地产项目进行投资的第一期美元基金已完成投资期，并于2015年年初退出沈阳荣盛地产两个项目，实现约18%的投资收益率。目前美元基金仍持有两个项目，分别位于上海（楼盘）和徐州（楼盘）。
光大安石人民币基金则偏向于通过针对各个单体项目量身定做不同的投资结构，以短期的债券和固定收益类产品形式进行投资，通过管理费、咨询费和利息的方式获得收入。2014年，该基金新增投资6个项目，退出4个项目；目前管理项目17个，总管理资产规模港币241亿元，其中约88%的资金来自外部募集。
地产商的平台化思维
无论是和毛大庆合作，还是和李亚鹏结盟，易小迪的想法都是打造一个平台。利用阳光100的核心竞争力和专业优势，和地产商、文化商、基金共同在阳光100的平台下去扩张新的项目，产生新的价值。
在易小迪看来，阳光100最核心的能力是市场营销能力。阳光100多年来都是靠自己的销售队伍，自己的市场策划能力来占领市场。“我们以前也尝试通过兼并做项目，但在过程中发现，用资本去兼并不是长项，我们负债率已经比较高了，再往前发展会面临资金的压力。”易小迪说。最近的合作开始转变思路，改为输出产品营销能力，输出产品创新能力，然后为企业创造产品的价值。
事实上，全球最大的100家企业里，有60家企业的主要收入来自平台商业模式，包括苹果、谷歌等。但陷入工业化生产思维的中国地产商们仍旧沉迷于借钱买地扩张，直到形势发生了根本性的变化。
“房地产的市场从供不应求到供大于求，变化来得之快是大家没有任何思想准备的。”易小迪说。2013年，房地产交易量创下新高。但到2014年，形势急转直下。起初，大家都以为这仍是个短暂的市场波动。经过一年多的观察，易小迪认为市场已经到了转折点。过去十几年，在暴利驱动下，资金疯狂追逐土地。当供求关系发生变化的时候，巨量的固定资产沉淀下来。
“市场去库存的压力和沉淀的资产比我们想象的都要大。”易小迪说。过去，他曾接触过很多投行、资产公司、信托公司，他们所投资的项目，都面临着很大的压力。它们共同面对的问题是如何盘活资产，如何在现有的形势下使项目产生效益。
光大安石董事总经理艾渝在接受21世纪经济报道记者采访时称，过去光大安石曾和很多开发商有过合作，其中有远洋地产和万达等。私募基金更愿意选择有更大上升潜力的公司合作。大企业强势、规模足够大，已经做得很好，这也意味着合作后上升空间有限。
同时，金融需要找到实业资本的对接。中信国安基金管理有限公司总裁邓斌是柳州（楼盘）人。他看到，在房价每平方米六七千的柳州，阳光100的项目售价要高出得多。“这给投资者带来了很大的利润空间。”邓斌说。中信集团在一线城市有不少富有增值潜力的项目。
更远的未来
“如果说拿50亿买地，光大是不会给的，买地风险太大。”易小迪说。获得新的资金以后，阳光100的做法，不是简单的代理或者代建别人的项目。合作模式可能是多种。有的项目需要参股，即使是参股但也要有操盘权。50亿可能做50个项目，也可能做100个项目。一部分资金可能作为“劣后资金”。
易小迪称，会选择性地做有市场潜力的项目，符合阳光100优势的项目。目前，阳光100有两条主力产品线，一条是青年白领公寓。另外一条是商业街区综合体。街区综合体的毛利润超过50%。
他也承认，各家开发商在产品上差异性并不十分大。阳光100拥有一个3000多人的营销队伍，有自己的内部代理机制，通过定位改变、营销机制的改变可以提升市场。而早在四五年前，公司就开始转变管理模式，实施阿米巴经营理念，放权给一线，采取良性的激励机制，易小迪并不担心模仿者。
过去，有很多开发商希望通过合作和兼并的模式扩张，但难以持续。“买断就存在讨价还价问题，你的所得就是我的所失。”易小迪说。他认为，良好的合作基础是让利。
20年前，阳光100还没有上市，不管是北京的项目，还是济南（楼盘）的项目，都是由阳光100操盘，合作方出钱，阳光100占49%股份。彼时，就算是北京，房子也不好卖。但阳光100都卖得很好，甚至做到当地的销售冠军。
后来，地价加速上涨，合作伙伴们发现，只要胆子大就行，买到地就可以升值。易小迪转而独自借钱买地，错过了一批市场机会。到2014年，易小迪认为，机会又来了。“就像2000年，无论是一线城市还是二线城市，产品都不好卖了，小股操盘的机会又来了。”他说。错过了资本扩张带来的机会，却碰到了房地产的第二次机会，这是房地产升级和城市繁荣发展带来的新的机会。
另据21世纪经济报道记者了解，丽江雪山小镇项目将重新规划，阳光100打算将阳朔项目的经验复制过去，打造新的商业街区，围绕“创业梦”作文章。此外，邓斌称正在和易小迪一起考察一线城市的项目。阳光100回归一线城市在即。（编辑骆轶琪）
