中新经纬11月30日电 (薛宇飞)“醒来之后，我想，去当个经纪人也许很有意思，带看房、取得业主信任，这些都是我性格中很不擅长的事情，或许完全不一样的经历能改变(我)很多。”张一鸣曾经在微博上讲述自己做过一个房产经纪人梦。
当房产经纪人的梦虽然没实现，但张一鸣却跨过了经纪人，直接当上了“中介头子”。11月29日晚，字节跳动旗下房产信息平台幸福里向中新经纬证实，幸福里确与麦田达成投资意向，约占麦田20%股份，相关程序正在进行中。而在5天前，字节计划将幸福里拆分出去。
眼下外界关注的是：在房地产行业整体相对低迷的背景下，团队规模已约有千人的幸福里，缘何逆流而上？张一鸣的流量生意经能否切中房产经纪行业痛点？
年内动作不断
对于张一鸣而言，房产领域他并不陌生，在创立字节之前，就曾搭建了房产垂直搜索平台九九房。至今，张一鸣的微博简介上仍保留着“九九房创始人”这一标签。但这次创业不算成功，九九房最后也不了了之。
不过，字节并没有完全与房产脱钩，从牵手优优好房，到扶持懂房帝，再到现在的幸福里。幸福里的前身是今日头条房产频道，首次亮相于2019年今日头条生机大会，此后成为独立品牌。
从这两年的情况看，幸福里的发展有些“不温不火”。有机构数据显示，过去三年里，幸福里的IOS下载量约为650万，而贝壳找房、安居客下载量均超过5000万。
今年下半年以来，幸福里的动作明显加快。9月底，幸福里向外推广了幸福号，邀请更多房产垂直领域的创作者入驻。同时，该平台对于社区测评等楼盘基础信息的搭建工作也在快速完善，向入驻创作者派发任务包，邀约其加入楼盘测评工作。
10月初，幸福里又将北京麦田旗下一家空壳经纪公司收入囊中，当时就盛传幸福里有意收购麦田。但幸福里方面却予以否认。一位行业资深人士曾对中新经纬表示，张一鸣和麦田的董事长缪寿建都是福建人，幸福里投资或收购麦田几乎是板上钉钉的事儿，剩下的只是价格问题，不可能只收购一个壳公司。
11月29日，幸福里正式宣布，与麦田达成投资意向，约占麦田20%股份。但双方并未公布具体的交易额。对此，中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，当前市场相对低迷，除了头部房产经纪公司或平台，其他中介公司的估值都不高。据麦田官网介绍，麦田现拥有全国近900余家直营连锁门店，14000余名专业房产经纪人。
而在5天前的11月24日，在传出拆分消息后，幸福里对外证实，为了聚焦主营业务，字节跳动确实计划拆分房产信息业务幸福里。幸福里将引入外部资本独立发展，聚焦房源与服务价值的提升。
走贝壳的路？
一系列的动作，让外界看得眼花缭乱，幸福里究竟想做什么？
在拆分一事上，幸福里一位不愿具名人士向中新经纬透露：“挺突然的，现在还没有一个明确的方案。”但外界注意到，在11月初，接任字节跳动CEO的梁汝波宣布组织调整，实行业务线BU化(业务单元)，成立六个业务板块——抖音、大力教育、飞书、火山引擎、朝夕光年和TikTok，相关业务板块负责人均向梁汝波汇报。
字节虽为国内顶级互联网公司，但同样面临业绩增长压力，幸福里对外的回应中也提及是“为了聚焦主营业务”，这样看，拆分幸福里就合情合理。同时，据澎湃新闻报道，字节除了之前出售证券业务、分拆房产业务外，后续还会继续分拆旗下的汽车、健康等垂直信息业务。
景晖智库首席经济学家胡景晖在接受中新经纬采访时称，字节拆分幸福里，说明字节跳动要将所有涉及房地产的业务做垂直化、专业化，与其他品类与业务做区隔。
对于投资麦田，胡景晖称，之前有一个非常错误的观点，就是认为线下代表的是传统与陈旧，线上才代表的是进步，但事实证明，有效的生产需要线上与线下不断地交互，只有线下是做不成生意的。
具体到房产交易行业，他分析道，房产交易存在链条长、程序复杂、非标准化、金额大、风险高等特点，注定了它的服务场景一定是线上线下的高频互动，不可能完全依靠线上完成。“在拆分与投资麦田后，幸福里会从流量平台变成交易平台，带来成交量。互联网已经发生很大变化，用户增量接近天花板，广告主不愿意为流量、点击量而花钱，而愿意为成交量去付费。”
先是独立发展，后是参股经纪公司，线上交易平台与线下门店的结合，不得不让人想起贝壳找房的路。链家从线下房产经纪门店开始，一步步做到行业第一，而后在2018年4月推出贝壳找房平台，依靠链家、德祐及数量众多的中小经纪公司的入驻，打造成为房产交易界的巨无霸。幸福里从线上到线下，贝壳则是线下到线上，虽路径不同，却也殊途同归。
胡景晖也判断，幸福里更像是在走贝壳的路，而且，安居客等房产经纪平台也都在从流量平台转向交易平台。
与贝壳不同的是，幸福里是靠向中介公司收取端口费盈利，而不是依靠成交量，同时，也没有实现房源跨经纪公司的合作成交。
流量变为成交量
需要注意的是，幸福里不管是体量还是盈利模式，都有极大的提升和改进的空间。
张大伟认为，麦田虽然在北京、福建等少数几个地方有一些份额，但从全国看，只是一个规模较小房产经纪公司。况且，幸福里只是持股约20%，并没有实现控股或整体收购，对幸福里的业务助力不大。
胡景晖称，投资麦田只是幸福里迈出的第一步，接下来可能还会通过投资参股、收并购等方式，让更多的经纪公司加入到自己的阵营。
除了加大对外投资，幸福里在回应拆分时还透露，将引入外部资本。报道称，潜在的投资人包括红杉中国、中金等财务投资基金，也包括万科、碧桂园等产业资本。
值得一提的是，与其他房产信息平台不同的是，脱胎于资讯类平台今日头条的幸福里，明显带有提供房产咨询信息的功能，不仅鼓励其他创作者入驻幸福号，提供字节系的流量支持，自身也组建有内容团队，产出各类新闻讯息。
2020年4月，幸福里携今日头条推出“幸福敲门”计划，2020年度面向全国23座城市征集优质房产内容创作者，并通过提供百亿流量支持等方式助力优质内容创作。
外界认为，幸福里意图通过资讯信息留住普通用户，增加用户粘性，最终将流量变为成交量。但是，与在抖音上购买普通日用品不同的是，房子属于大类资产，流量转为交易量或许并不容易。(中新经纬APP)
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