影响新房市场的主要因素有两个，一个是土地市场，前一篇文章已经叙述过了。
一个是库存数据，库存数据的高低，反映的是楼市的去化速度。前者是进水口，后者相当于出水口。小学数学经常出一些水池注水排水的应用题，如今也成了楼市上反复出现的难题。去年芜湖主城区出让住宅地块14宗，出让面积131.8万方，今年上半年类似的数据分别是8宗48.3万方，累计22宗住宅地块，共计180.1万方。如果以综合容积率1.8计算，新增住房面积300多万方。
以今年一季度的芜湖市区（不含两个新区）住宅去化面积105.73万方计算，月均去化量为35.24万方，新增住房面积的去化周期将超过9个月。但是如果从二季度市场的去化情况来看，月均去化量则更低。
我们还知道从去年4季度开始，房地产市场整体下滑，因此如果原有的市场库存量叠加到一起，那么，芜湖楼市的去化周期应该会远远高于9个月的数值。因为暂时没有找到机构的数据，以上数据为估算数据，只是为了确定一个大概的去化周期。
但鱼眼还是认为，这个数据虽然不准确，但应该是合理的，也符合目前楼市发展趋势的。如果要找点佐证的话，下图可以是看看。
如果记忆不会出错，去年同期芜湖的去库存周期是相当低的，新房市场真是此一时也彼一时也。前些天看到一条关于贝壳找房的中报数据，2022年上半年贝壳新房交易的总交易额为4154亿元，较2021年同期的8417亿元下降50.6%。新房业务是其业务模块中下降最猛的。
可见糟糕的楼市行情，霜打了多少上下游的产业。
有关新房市场的大数据讲完了，聊一些细节吧，芜湖新房市场的特征，看下面的数据截图，这是8月份芜湖楼市的备案top10数据。
8个住宅项目，各楼盘目前的销售均价大概罗列一下，湖山云著2.3；蔚蓝海岸：1.7；印江澜：1.8；黄金时代1.3；滨江时代：0.88；伟星国樾：1.65；天空之城：1.5；翰林时代：0.75；看到这样的价格分布图，你是不是有种感觉芜湖买房人群实际上就两种人：有钱人和没钱人，有钱人很多，没钱人特少。
8月份芜湖市场卖得最好的楼盘，成交面积都不足1万方，由此也能预估出整月芜湖新房市场的成交量也不会好，市场持续低迷的推论就可以得出了。
即便在这样的市场之下，依旧有房企主导了市场格局。Top8的住宅项目销售数据中，该房企独占5强且霸榜三甲。这在任何一个市场都不会出现的市占现象，芜湖独一份。
一个榜单呈现出芜湖新房的几个意思：价高量少；改善主导；加上一家独步。这样的稳也确实够稳，但疑虑犹存。在当前房地产市场的新常态下，大而不能倒的迷信已破，一倒就是大问题。
说实在的，原本指望市场在低迷的行情下，靠几宗低价地块，新房市场能够向刚需倾斜一点。但受目前市场格局和趋势影响，房企无意于地段市场的竞争，高端竞争的势头丝毫不减。5000多的楼面价，也要搞出1.5万的价格出来。
如果细细分析其中的缘故，似乎也不难解释。做高端产品利润空间大，其次改善趋势未减，优质资产依旧受市场的青睐，第三，近段时间出让的地块，如果不是犄角旮旯里的，基本都是主城区的地段地块，且土地面积不大，也适合搞高端项目。
由此判断，芜湖房价总体上将继续稳定下去，新房成交量也不会上来，甚至还要走低。因此，市场上真正的刚需将寻求新的出路，无疑二手房市场将是刚需的天下，且110万左右的总价会是主流。
