大家好，我是百夫长。
我应该是全国第一个，提醒大家要注意“小阳春”风险，在上一篇文章汇总——《赶紧卖啊！最后的解套机会终于来了！》，就已经发出警告了。
对，你们现在要担心的，根本不是小阳春来不来的问题，而是你手中的资产到底是不是垃圾资产的问题，要不要抛售的问题，后台留言多达500多条，大家都是在咨询，XX城市行不行？XX都市圈行不行？XX业态行不行？
这才是最危险的，也是我最担心的。
刚刚去过海南市场，我就想以海南房产作为切入口，跟大家完完整整说清楚，到底什么是垃圾资产，到底什么是优质资产？如何抛售？如何买入？
为什么三亚最好？
为什么东线最好？
为什么西线千万不要碰？
但我相信，依然有90%的人不懂。
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每一次聊海南市场，我总是忍不住强调几点：
1、三亚牛逼，海口牛逼，东海岸牛逼。
2、大盘、名盘最牛逼，自住第一，不要投资。
3、爽，浪，放纵，生活，享受，家人，孩子。
先问大家几个问题：
为什么上海的人均寿命最高？
为什么说海南西线就是不能买？
为什么西线开发10年，配套就是起不来？
以及，很多人都在质疑：
凭什么海南西线就是不能买？
东线价格这么贵，凭什么还要买？
西线气候也不错，凭什么不能买？
对，这三个问题以及更多的问题，也在一直缠绕着我们。是啊，西线的环境也没有太差，价格甚至便宜很多，还有海花岛这样非常成熟的超级大盘，你们自己还实地调研了，凭什么不能买？
好，为了验证大家的困惑，也为了看清市场。我们一行4人在结束了海南东线的调研之后，掉转头去西线转了一圈，专门去看了看当下西线的市场，尤其是跟几年前相比，现在西线的市场如何，从而给大家一些更加理性的思考。
下面，我专门列举几个最典型的案例。
同时也申明一点，我们一行4人，不管是谁，都不是第一次踏进海南，也不是第一次调研西线，而是不管是东线还是西线，都调研了很多次，都有过非常透彻的理解。
开始。
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龙沐湾。
北纬20度左右，离三亚非常近，能不能买？
龙沐湾板块也是从2010年前后开始开发，有十几年的时间了，规模也不算小，有国信，有美好，有中铁建，有华侨，有宝龙，整体开发非常一般。
1、美好·龙木湾，2011年拿地，开发了11年了，四块地还没有卖完，开发非常慢，一万五到一万七，各方面配套都都比较差。
2、中天汇·龙沐湾，收别人的地，2020年开始开发，目前规划一期，但是还没有拿证，一期地块规划8栋住宅，48平到200平都有，退台式的高层，赠送家电，一万五到2万，越大越贵。
3、中和·龙沐湾，售楼部根本就没有客户，大院子空空荡荡。地块本身，有几栋楼是建成了，剩下的地块，基本上被业主给圈起来种菜了。
尤其是中和·龙沐湾，我们专门到地块看了看。
非常惊讶，只有一块地交房了，旁边全部都是业主圈起来的菜地，其实他们也知道配套不行，楼盘不行，没有医院，没有超市，但是仍旧是买在这里了。
其中还有一个来自青岛的业主，三四年前买在这里，单价1万7，也没涨，我还专门问了一下，这附近也没有什么大的医院，要是感冒了怎么办呢？这位大叔的回答让我十分震惊：
我们基本不感冒。
我们还专门跑到沙滩上转了一圈，实事求是的说，生态环境还是不错的，一是沙滩还行，至少不差，二是两边的绿化非常不错，稍微打造一下不比三亚环岛路差。因为无人管理，树林里的垃圾非常多。
但是，存在一个非常大的问题：
一是，谁出钱？
二是，谁来打造？
对，这两个都是最关键的问题。
沙滩的平整，绿化的打造，上千亩的配套打造，全部都是需要钱来打造，全部都是需要时间来打造，全部都是需要有人来消费。
这两点得不到解决，楼盘3个问题得不到解决，那么再好的生态环境，也不能得到最好的反馈。
3
金月湾。
说实话，单看这个项目，真是非常不错。
大家可以先看几张照片，体会一下：
一、没有烂尾。
二、没有做烂。
金月湾这个小区，我们几个人看了都觉得不错，很干净，连不锈钢的垃圾桶都非常干净。2009年开发金月湾，是秦皇岛的一家开发商，目前分一期、二期，现在在开发一期。
业态也比较齐全，有别墅，有洋房，有公寓，其中洋房基本售罄。一栋公寓都通燃气，住宅是40平的平层，2梯12户，公寓都是四十平左右的复式。
小而精，环境不错。
沙滩也不错，小区很干净，垃圾桶都很干净，跟业主的关系也都不错。
我专门问了一位业主，来自宁夏，前几年买了一套房子，39平60多万，单价1万7，他们其实也知道东线好，买房就是图一个安静舒服，业主关系很好。
你看你听我描述，是不是觉得非常不错，但是这个项目也存在一些非常大的问题，我稍微列举一下：
1、没有配套。
我所谓的配套，不是社区配套，而是整个金月湾的配套，为什么全国人来海南度假，不就是图一个温暖的气候，图一个娱乐的配套，而后者非常重要。
所以你看，金月湾的环境还可以，但是确实缺一些娱乐配套，尤其是离三亚很远了，想要去度假去享受也非常难。
2、户型不大。
不管是公寓还是住宅，户型都比较小，而且精装还不错，但是户型确实太小了，再加上海南不可能有刚需，更多就是为了来度假的老两口准备的，这才是最关键的。
老人，才是这里真正的刚需。
我承认，这个项目小而精，没烂尾，但是这个项目最大的问题在于：
它只是给图清净的刚需去买。
但是要知道，这些人太少了，1000套？5000套？要知道，整个海南的平均成交都在10-20万套之间，这样的需求太少了，只能适合1%的人，而不适合大众。
4
海花岛。
恒大海花岛的失落。
这一次去恒大海花岛，完全出乎我的意料，我没有想到，这次恒大海花岛竟然没落至此。
但是海花岛的成熟，也同样让我震惊。
这是恒大海花岛之外的配套：
这是恒大海花岛已经建成的配套：
之前的稿件中提到，恒大海花岛的配套已经相当齐全了。
有一个数据是：
从去年试营业开始，海花岛目前已经接待游客超过了550万人。
对，你没看错，是550万人。
海花岛是世界上规模最大的文旅综合体，建有全球规模最大的会议中心、全国规模最大的免税购物中心、全国主题最丰富的博物馆群、最具中国文化特色的童话世界、米其林餐厅最多的风情美食街等。
1、已经交房60567户+未交楼628户。
2、39栋楼，涉及328套房，共34万方，涉及货值至少70个亿。
3、海花岛规划总投资1600亿，已累计投入近810亿。
4、1，2，3号三个人工岛，可供11万人口居住。
自住完全没问题。
但是也就组团内部自住还行，未来还面临几个大的问题：恒大的问题，物业的问题，以及天量房源抛售的问题。
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以及，几个小项目的合集。
一个是：
澄迈的老城和盈滨半岛整体还不错，包括之前团购的融创项目，品质也可以，有产业，有配套，有人气。
但是也存在一些问题，澄迈的沙滩竟然是黄色的，没有那么优质，整个配套还属于小城配套，娱乐配套、度假配套比较少。
适合本地自住+刚需自住，真正度假的话，不如东海岸。
一个是：
海东方是本地开发商开发的一个项目，基本上都是现房，分两个地块，目前在售七号楼和11号楼，七号楼是45平的硬装，11号楼是75平的户型，均价都在2万到两万六之间，越高价格越贵。
然后南地块是属于40年的商业，基本上也是现房，而且基本上售罄了。
这么贵的价格，为什么不选东线？
一个是：
雅居乐金沙湾，目前1234期基本上售罄，市场价一万六七，低楼层一万五。整个金沙湾的学校没有了，配套也非常一般，房子盖的跟安置房一样。
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海南市场的购房逻辑只能是这3条：
1、三亚第一。
2、想要城市选择海口，想要度假选择东海岸。
3、东海岸一定要选择大盘、名盘。
西线最大的优势，也全部被击破：
1、便宜吗？一点都不便宜，很多动辄都得2万左右，但是在东海岸，甚至于海口，都能找到单价2万的房子，完全可以啊，那能买东线为什么非得死守西线？
2、炒房客被堵死，5年社保+5年限售+近乎全款，以及100平以下的房子会越来越少。当年只能买一套的时候，为什么不能选择最好的？
3、西线要么贵，要么没配套，要么没有大房企，要么开发周期太长，整个西线大部分的城市和海湾也不具备度假的环境。哪怕有几个项目还不错，但是除了项目，其余配套完全做不到，度假没有配套还做什么？
4、不要犹豫，挑城市不是第一位，挑项目不是第一位，最关键的问题是提高认知，有基本的市场常识，先去占有，然后在东线再挑就行了。
