本期看点：
- 房住不炒——如何防止房地产断崖式下跌！
- 房地产！“共同富裕”的终极大反派？
- 房市的资金，到底如何流向股市？
- 地产的未来，到底该何去何从？
到了考验手艺的时候了，俗话说治大国如烹小鲜，房地产发展到当下，用这句话来形容再贴切不过。
数据观察：
咱们先来看看两组最新的数据。
1、70个大中规模的城市房价数据显示，新房二手房，环比、同比涨幅总体延续回落态势，而且是创年内新高。
尤其值得说的是广州，连涨15个月以后，终于迎来了首次止涨。
- 截止昨日，年内各地方调控房地产的总数累积超过400次。
稳房价、稳地价、稳预期初见成效，但随着改革的深入，以及面临新的错综复杂的形式，接下来的调控将会变成双向的，且更精细化。
大而化之的数据说完了，咱们还是来细说新的格局和未来，不然又要有朋友在评论区留言说，看了一长篇，结果感觉什么都没有说。
我曾经说过，很多人可能要好多年后再回头来看“房住不炒”才明白这句话的根本含义是什么。因为这就像一部精妙绝伦的导演作品，既要领先观众情绪，又要保持反转效果，而且一直都在现场直播。
这部电影的核心主旨其实就一个——“预期管理”。
房住不炒的核心——预期管理
电影开场：
今年以来，最上层在多次会议上都强调过，“三稳”的核心就是稳预期，到底什么意思呢？
预期，就是大家对未来情况的预估判断。
要是回到三年前，你的预期是什么？
如果有人告诉你房价未来再也不会涨了，尤其是劝你不要去炒房、投资多余房产等消息，你会怎么看？
我估摸着，那时候才经历过16、17年疯狂房市的朋友内心无非两个想法：一是觉得，这人脑子怕是出问题了吧，降房价说了多少次多少年，哪次降了？越喊越涨还差不多；二是心里暗想，你丫没钱就一边站，别吃不到葡萄说葡萄酸，简直妨碍我赚钱。
大家不妨回想一下，这是不是就是曾经的自己，抑或是身边的朋友？
我们要看懂这部电影，就得复盘一下常规影片的正常循环节奏。所以以下为这个电影的导读内容，方便大家理解影片中的各种反转剧情。
电影导读：
经济周期，有一个很有意思的现象，而且放在很多行业里都一样。
比如楼市、股市。
第一阶段：打死我也不信！
开始的初期，不论是零首付，还是鼓励储蓄向权益类资产过度。不论是买房就落户，还是北交所150万的门槛降低到100万。
老百姓最多的声音无非就是：又来忽悠我，我才不要去当韭菜！
第二阶段：真的！？
当赚钱效应开始形成一种趋势，大家的目光开始聚焦过来，尤其是看到先吃螃蟹的人赚的盆满钵满，按捺不住躁动的内心。
此时的内心独白是：去参与了，怕亏本；不去参与，怕过了这村没这店。
第三阶段：打死我也不信！
涨，还涨，继续涨，疯狂的涨！涨到怀疑人生，怀疑社会，所有的利空消息，都可以变着法的被解读为利多，谁来都不好使。
然后义正言辞的说：挡人财路，犹如断其生路。
这是几乎所有周期的正常运转情况，而所谓的预期管理，就是反着再逆向操作一番。
电影第一部分：
改变预期
生活的真相远比大家想象中更加残酷，经济规律的本质，往往会用一万种你意想不到的方式告诉你：我不要你以为，因为你以为什么都不重要！
“房住不炒”的第一步，就是改变预期——“由不得你不信！”
你以为的经济周期，都是像网上随处可见的波浪图形，曲线优美，丝滑的无懈可击。哪怕看到那一条向下的曲线，都感觉充满了轨迹的魅力。
但是对不起，真实的情况是这样的。
如果没有宏观行政措施的干预，那么理论上来说，我们的房市也会重蹈日本和美国的覆辙。继续一路高涨，涨到人神共震，在某一个猝不及防的瞬间，风流直下三千尺。
预期？不存在的！
这就是我们曾经担心的硬着陆，担心的泡沫破裂，担心的系统性风险。
（第一个反转到了！）
什么叫逆周期调节？
要涨的时候反向压一压，要跌的时候反向抬一抬。
就是快要到达高位临界点之前，就必须要压制，我们这三年以来所有的政策核心，是防止继续冲高吗？
是，却不完全是。
站高一点，看远一点。我们真正防范的是断崖式不可挽回的下跌！
曾经的房价，所有人都看好，所以涨价，彼时的价格其实已经脱离了“刚需”的供需关系。而变成了“预期”的供需关系。
什么意思呢？
就是如果房价真的就是计划经济，比如规定死只能一城一房，就是一个常驻城市只能一套房子，而且一线城市的房价只能一万一平，变相炒作就抓起来去坐牢。那这个供求关系就是纯刚性居住的需求了。
但实际上，我们每个人都非常清楚，不论是有房的想要继续买房炒房赚钱，还是没房的怕价格继续涨下去，自己赶不上。本质上来说，其实都是大家的“预期”。买卖的都是对未来的展望。
所以改变预期，就变成了真正的“攻心之策”。
导演的手法堪称高妙，你以为会涨？不好意思，第一层反转告诉你醒醒。你以为是防止房价上涨？又领先观众，第二层反转告诉你，我是怕你摔的太疼。
电影第二部分：
改变规则
前文说过，房地产调控的核心就是预期管理。
作为电影第二部分的开场白是一连串让人震惊的数据：
8月的地产相关数据：
土地购置下降14%（前两天大家应该看到有些地方10宗土地，九块流拍的新闻，对吧。）
新开工面积下降了16.8%
房地产销售下降了21%（这个销售情况差不多相当于2008年）
对宏观的影响：
就增量而言，房地产占全国经济总量的16.4%，如果算上建辅建材、建筑装修、家电等相关产业，占比高达41%。
预期，意味着按照过往的套路，我可以预见的未来。我们在第一个部分讲了要改变预期，那第二个部分就是讲如何改变。其本质，当然就是要改变过往的套路，创造新的游戏规则。
修改规则的核心主旨是告诉你：对不起，这是真的！
但是别忘了我们这部电影最重要的表现手法是：反向操作！
1、去杠杆、去库存、去风险
你以为这部片子的开始是从18年“房住不炒”开始的？那你就太小瞧导演了。
本片正常故事线的第一个反转从15年开始，为了防止房地产演变成一只脱缰的“灰犀牛”，对整个社会经济结构造成系统性的风险，必须要保证“拉的住”、“拽的稳”。
我们在前期的节目里其实反复提到过，社会经济杠杆率之所以越去越高，就是为了把风险自上而下转移过度，把风险分摊到最底层的社会代码身上，保证整体结构不至于因为负债造成头重脚轻根底浅的状态，不然“灰犀牛”被拉住，自己先栽倒了。
这个地方我必须要详细讲述一下：
很显然我们要改变这个支柱性产业不是那么容易的，就连我们普通老百姓一套房子的承重墙都不允许打了，更不要说支撑整个国民经济的三大支柱之一。加上我们很多地方、金融机构参与的程度太深，例如土地财政、地方平台、影子银行、三方债务、棚改拆建、高库存压力、金融系统风险等等，这些很多是不是都属于整个经济和核心上层建筑？
如果上层的负债和积累的风险太多，是不是就像是头重脚轻，容易栽跟头？所以必须把这些风险、负债、压力、库存全部出清转移掉，得让拉牛的这个人安全了，才能去说拉牛的事情。不然牛没拉住，自己就要摔到土里去。
具体的内容在之前的文章和视频里边都有详细提到，请大家自行翻阅。
这就是拉牛的人，首先，自己得健康，其次，自己必须走在前边。
至于16、17年为什么还要再涨一轮，原因之前讲过，就不提了，直接给结论。
（1）、道德经：“将欲歙之，必固张之；将欲弱之，必固强之。”
（2）、任何事，中有“先来后到”，外有“能量守恒”，总得有人买单。
2、牧羊人
对于房地产而言，你变秃了，也变强了！
错了！重来！
你变有了，也变穷了，更变弱了。
生死之间有大恐怖，有无之间有大利益。
瞎编的一句话，是我在思考应该如何来表述接下来这一个部分的剧情内容。
我脑子里边闪过的画面是被剪薅了一遍又一遍的羊毛，还有收割了一茬又一茬的韭菜。怎么想似乎都感觉有点残忍，有点无奈，但是这是必须的，也是必要的。
先问问各位观众朋友，你们有带领过团队，或者当过企业主吗？
那如果有这类经历的朋友，有没有想过一个很浅显的道理，不能让自己的团队伙伴太穷，穷了就会望着别人碗里的人，月是他乡明。
为什么我们现在普遍不喜欢什么高知？因为他们那一代人，尤其是有点知识和信息媒介的人，接触到的就是国外月亮更圆的事实。
这个时候就要造一个梦出来，而且这个梦是要可实现的，这个饼也是要吃得着的。
这个梦，这个饼就是房子。
只要你有了房子，就是城里人，就有城市户口，就有学区教育资源，就有一席之地，就有谈婚论嫁的资本，就有炫耀的本钱……
但是呢，又不能让自己团队的伙伴太富裕，富了的结果要么就是满足的躺平，要么就是积极的胡思乱想。关于这一点就不展开了。
然后呢？
然后请原谅导演临时转场，用另一个比较含蓄的表达方式。
隔壁老美的中产阶级羡慕吗？看似过着幸福的小日子是不是？
对不起，实际上大多数美国人从一出生就开始负债经营，大学毕业多少年都还要偿还欠款和学费的事情简直不要太多，更不要说每个月的各种贷款账单。
只有可供驱使的资格，才有负债经营的权利。
是的，你没听错。如果你连被驱使的资格都没有，那你连负债的资格都没有。美国没有负债的人是谁？就是那些流浪汉为主的社会底层。
如果你正好三四十岁，面临中年危机，尤其是上有老下有小，还有必须要偿还的房贷。恭喜你！为了答谢你的辛苦付出，特许你65岁退休。
你有了房子，以为有了梦寐以求的财富，但是付出的代价是必须要脚踏实地，勤勤恳恳继续努力工作。那直接总结一下：
（1）、道德经：“虚其心，实其腹，弱其志，强其骨。”
（2）、历史的车轮滚滚向前，难道真以为不需要动力的？有无之间，你要的是利益，我要的是动力。
因为是电影解说，所以拿出来说的是导演和编剧的良苦用心。至于摘除房地产的金融属性、投资属性、教育资格属性、户籍资格属性等等，还有三道红线、两集中等等，属于影片剧情内容，而且算是常规部分，我们之前讲过，就不在这里继续赘述了。
电影第三部分：
稳预期
前文我们讲了预期管理的改变预期、改变规则，对于普通老百姓而言，需要一定时间去酝酿、发酵。
还记得经济周期的正序吗？不相信涨，看到涨，再到高位见顶。
预期管理其实就是倒序的方式再来一遍，改变预期就是告诉你，不会让房地产冲到那个高处不胜寒的地步，改变规则，就是要让大家看到房价涨不起来了。
那最后一步呢？
俗套的电影情节，不来一个下跌都对不起观众，是不是？
看着某些一线城市的学区房“银子化成水”，又看着三四线城市的二手房流动性枯竭。弹冠相庆者有之，歇斯底里者亦有之。
而房地产真正的调控才进入下半场，迎来预期管理的最后一步——稳预期。
破而后立，说的就是改变规则过后，目的是建立新的秩序。
既然是“新”的，那就又是一个从无到有的阶段和过程。
“道生一，一生二，二生三，三生万物。”
一、道生一
这里的“一”，指的是一个整体，也是一个新的方向、新的趋势。
如果把整个房地产行业全盘考量，我接下来要用到的宏观数据仅仅是一个例子，并不是准确数据。
未来，如果我们的GDP是6%，那房地产的增值速率就差不多维持在4%，而其他行业的增速肯定要高于6%，可能是8%。
同样的道理，我们不是老说房市是我们整个经济的蓄水池吗？存量财富都流到了房市里边，目前累计肯定超过500万亿的规模。
那么从宏观货币供给来看，M2控制在8%，社融在10%，我们根据实体经济的运营情况想要提取更多的资金量怎么办？
其实，不论是降准还是降息，抑或MLF、SLM，这些资金本质上都是自上而下的。流动性要传递到社会底层，需要很多的中间环节，而且还要保证资金不在金融市场里边空转，脱虚向实，这并不是很容易的过程。而且这也确实是当下整个金融系统里最大的病结。
为了对新朋友友善一点，这里我再啰嗦解释一下这里的情况。
当下大家有没有感觉到很矛盾？
说咱们有钱吧？
好像工资这几年都没见涨了，而且越来越不敢消费了。
说咱们没钱吧？
好像普通老百姓家里要是每个几十万的资产，都对不起改革开放的成果。
说想投资吧？
实体经济这么差，好像做啥都容易亏钱。
说存起来吧？
高端需求都在通胀，货币贬值，不搞点事情，就是坐以待毙。
你看，消费不起来，各行各业都难以发展，没有发展企业艰难，企业艰难了员工收入也上不去，更没钱去消费投资了。
以前呢，有市场，有项目，就是手里没钱，钱都跑到地产里边去了。
现在呢，鼓励中小微搞活经济，甚至低吸贷款，问题是没市场，没项目，给我钱都不敢接。
估摸着讲到这里，好多没把经济逻辑搞明白的朋友，又要开始叨咕了。肯定抱怨这一轮改革怎么越改越糟糕。
那朋友们，有没有想过，如果没有“房住不炒”，18年的时候任由房地产继续发展下去，继续抢占实体经济的空间，也没有国家出台的针对互联网等企业的各种反垄断等等。
现在会是什么情况？
我想大概率应该抱怨就很少了吧，因为没有时间抱怨，只有时间找钱。
真正悲苦的生活，哪儿还有抱怨的时间和精力。
说回咱们的蓄水池。
发展比较成熟的国家，就拿美国来说，股市有风险了，资金腾挪下到房市里避一避。股市起来了，房市的钱腾挪下到股市里涨一涨。
听上去是不是很完美？总归有个地方可以放。
但是对于我们落后的资本市场而言，对不起，行不通。
一边是500万亿的房市，一边是只有90万亿的股市。
一边是水桶，一边是水杯。
怎么倒腾？
房市里哪怕倒腾出个10%，50万亿出来，放到股市里都是天量的冲击。
所以，对于当下的房地产而言，新的秩序就是乖乖的端在手里，拿稳了，拿住了。需要的时候，再倾斜一点流出来。
题外话插一句，请见谅我的脑洞开的有点大。
很多朋友老大不乐意我经常说去散户化，散户到底把股市怎么了，说的祸国殃民一样。
我说，挤房地产资金入市，这是必然的趋势。朋友们又说，股市反复震荡，迟迟不见上涨。
我说，当下必须把整个资本市场的泡沫挤干净，哪怕很多核心资产被压缩了再压缩，也要防止未来金融逐步开放，外部对我们的冲击和影响。
这里呢，我用到啤酒来举个例子。
500万亿的房市就是啤酒桶，90万亿的股市就是啤酒杯。
如果一口气倒多了，倒快了，泡沫是不是都快要涌出来？
所以说，对于资本市场而言，只有容量足够大，质量足够高，散户的份额足够小，那么在未来新的流动性注入的时候，伴随外资的入场和搅动，整个市场的波动才不会那么剧烈，才有更高的稳定性。
说的直白一点，但凡我稳定的机构数量足够多，足够专业，足够稳定，你外资的进进出出，管你潮涨潮落，我都不再是一洼小池子了，而是一个湖泊，对我构不成多大的风浪和影响。
这里就算是call back了。
呼应最开始咱们说到的“治大国如烹小鲜”。
多了少了，都不行！
快了慢了，也不行！
方向错了？更不行！
二、一生二
这个先要引入一个概念，风险对冲。
很多朋友在投资的时候，经常把分摊风险，和风险对冲搞混了。
鸡蛋不放在同一个篮子里，这叫分摊风险，但是与之对应的，也就分摊了收益。凡事都有两面性，而且在你做出选择的时候，你就必须得做出为选择买单的准备。
风险对冲，本质上来说，是为了应对巨大的波动性。
其实大多数的金融衍生品，创立的初衷就是进行风险对冲，降低收益的波动性。
咱们就拿融资融券来说。
如果未来涨100%，也就是一倍的几率是80%，剩下20%的几率可能亏损50%。
那对于我来说，如何通过金融工具平抑掉这种波动呢？
我拿出大部分的钱选择了看多，然后用小部分的钱加一个杠杆选择融券。那么这个策略就可以让我赚了的话，依旧可以赚，哪怕亏损了，也亏损的不多。而且在实际操作过程中，我还可以择时，在涨起来的时候，卖出一点，跌下来的时候赎回一点。
等等，不是聊房地产吗？怎么聊到股市上去了，而且还说了一堆既不懂，更不会操作的东西出来？
其实，风险对冲的概念，说的就是我们眼下的房地产。
天地生阴阳。
一阴一阳，这就是“一生二”的根本。
一线城市与三四线城市的分化，这是“二”。
一线城市核心区域与非核心区域的分化，这还是“二”。
一边在调控打压房地产，一边又要房地产健康稳定发展，这还是“二”。
上一个阶段，因为是“破而后立”当中“破”的阶段，所以意志要坚决。
但是当下“立”的阶段，就是要做到阴阳相生相成。
“限跌令”、“满足刚需”就是双向调控属于“阴”的那一面。
恒大事件，最上层发声，整个行业维持在平稳健康水平，这是“阴”的一面。
防止房地产的负面影响不能波及太广，金融系统主动出面澄清“风险可控”，这还是“阴”的一面。
在中秋节，全球股市大跌，尤其是恒生指数大跌的背景之下，开盘前夕，有多少人是怀着忐忑不安的情绪入眠的？结果，节后开盘第一天，低开高走的行情，这种有别于全球股市，风景这边独好的走势，肯定不是散户能干的出来的事情。所以，这依旧还是“阴”的一面。
可能话赶到这里，心思比较活络的朋友又要开始想：“那我要是选择了分化过后的优质地产项目，不又可以再次狂欢了吗？是不是一线城市的核心地产资源？”
这么想似乎没错，那什么才是一线城市的核心地产资源呢？
凡事必须要有底层逻辑作为支撑！
三、“二生三”
让所有的地产回归本质属性！
这是未来地产最重要的旋律，除了住房的“居住属性”意外，这里我还罗列了三条脉络可供大家参考。
1、工业用地
未来我们将更加注重实体经济的发展，尤其是高质量的实体经济。
前段时间大家如果有留心，就看到包括阿迪在内的很多工作，因为疫情和供应链等相关问题，又将越南等地的工厂回迁到中国。
当下，我们是制造业大国，未来，我们将是制造业强国。
所以，这里以制造业为主的工业用地将得到新一轮的大力发展。
工业用地的本质属性是——制造！
但是你有听过普通老百姓去炒工业用地的吗？
2、乡村振兴
我相信大家在关于乡村振兴这类的新闻里，早就看到了所谓特色乡村、文化乡村等内容。
乡村未来匹配的经营性土地将更为集中，也将进一步得到开发。
农村用地的本质属性是——经营！
当然，这里还是可以多提一点，就是关于宅基地买卖交易，以及康养项目、别墅项目，有没有可能？
远期来看，有。
但毫无疑问，这种项目跟“炒”确实不沾边。
3、商业租赁
线上向线下的回归已经初现端倪，当并不明显。我们迎来的商业新业态将更倾向小、散、近。大型集群的商业综合体开始围绕社交而展开。
简单说一下，比如过去，我们去大型商场基本是为了购物。现在，去这类型的场所，基本是为了社交饮食类的活动。
同时，如果是高新技术、数字经济、金融产业等等比较发达的地区，写字楼依旧拥有着不错的回报率，但是对产业集群的要求很高。
听上去商业租赁这一块好像还有点投资的价值，对不对？
不好意思，像这类型真正运营的非常好的商业地产项目，根本就没有对外销售，而且没有专业的运营团队，也无法管理好这些商业资产。
当然，有兴趣的朋友可以去翻翻平安收购凯德商业地产项目的一些内容，也可以去看看陆家嘴这类型上市公司的业务模式和收入结构。
商业用地的本质属性是——服务！
大家看完这三条脉络，觉得还可以用曾经的投资购房逻辑参与接下来的项目吗？
让经济回归理性，让财富回归常识！
这是差不多事隔半年以上，再次重聊房地产。希望能帮助大家看清未来整个地产的方向和发展脉络。
同时，也是借“预期管理”这个内容，让大家更理性看待这一轮改革和调控的方向及目标，也希望通过字里行间一些零碎的点点滴滴，帮助大家在投资领域建立“预期管理”。
最后，还是那句老话，错过的就让它完完整整的错过吧，你唯一能做的，就是面对新的未来，不要再次错过。
