中房报记者 唐军 | 武汉报道
4月27日，福星股份（SZ000926）发布年度报告，2018年全年，福星股份实现营业收入107.35亿元，其中，公司房地产业务营收92.32亿元，占总营收的86.00%，同比去年减少2.75%；但福星股份房地产板块福星惠誉实现销售金额129.06亿元，比上年同期增加6.61%。
虽然营收业绩较为平稳，令人关注的是，全年福星股份的净利润大幅增长，实现归属母公司股东的净利润为11.35亿元，同比增长34.2%，增幅连续3年保持在23%以上；同时，福星股份的房地产业务实现毛利率35.72%，比去年同期增加5.75%。
几乎同步，福星股份发布了2019年第一季度业绩报告，今年一季度实现收入35.03亿元，同比去年增长29.56%；归母净利润2.18亿元。
中国房地产报记者进一步梳理数据发现，截至2019年一季度末，福星股份的总资产为474.19亿元，负债总额为351.16亿元，资产负债率74.05%，每股净资产11.58元，净资产111亿元，2018年却实现了11.35亿元的净利润，其惊人的盈利能力不得不让人侧目。
应该说，福星股份向投资者交出了一份“专而美”的业绩回报。
透过福星股份年报数据，我们可以看出，其在规模与效益、速度与质量方面的理性与追求。作为城市更新的领先品牌，福星股份顺应城市发展规律，与行业共生，与城市共荣，积极参与“三旧改造”与城市更新，走出了独特的“专而美”的发展之路。
全国化布局 土储以质优取胜
福星股份是国内最早进入“三旧”改造（城中村改造、旧城改造和棚户区改造）领域的上市公司之一 。
有人形容“一个福星惠誉，半部武汉旧城改造史。”这话一点都不假。十几年来，福星惠誉逐步积累了“旧城改造”“城中村改造”和“建造大型城市中心区高档住宅”的综合专业实力，挖掘并提炼出了福星股份房地产业务的核心竞争力，形成了基于“和谐地产”“人文地产”的主流思想，发掘、提炼、升华出了福星股份“三旧改造”的成功模式，形成其“城市核心区运营”的独家风格和综合专业实力优势，并以此受到政府和市民广泛认同,成为名副其实的“城市运营商”。
福星股份连续多年被评为武汉市房地产综合实力第一名，在纳税、净资产、销售金额、土地储备等方面表现突出。身为湖北房地产的领先企业，较早就具有了全国化、全球化的视野，十年前，就走出武汉，开拓北京市场，成功运营北京通州一级市场开发，后来也迈出了国门，拓展海外市场，澳大利亚和美国的项目均进展顺利。近年来，福星全国化的战略布局稳步推进、步履清晰，为保证可持续发展，公司加大了土地储备拓展力度，通过参与城中村、合作开发、并购、净地招拍挂等土地储备活动，土地储备稳步增加 。
去年以来，福星在土地市场战果频传。2018年1月，在浙江余姚斩获两宗优质地块，同年3月16日，以11.36亿元进军宜昌，4月25日，在西安西咸新区空港新城摘得三宗优质地块，引起业界关注。
公司年度报告显示，去年福星股份新设立项目公司有宁波余姚福乾置业有限公司、广州福星惠誉德圆置业有限公司、宜昌福星惠誉房地产有限公司、青岛福星惠誉房地产有限公司、惠州福星惠誉置业有限公司、北京华亿嘉科技有限公司、贵阳福星惠誉房地产开发有限公司等15家公司。而通过股权并购的有天立不动产(武汉)有限公司、北京联朋聚星商业咨询有限公司等3家公司。
截至2018年末，福星股份土储面积达652.36万平方米，公司在“京津冀都市圈”“长三角经济圈” “珠三角经济圈”“成渝经济圈” “中原城市群”等区域积极拓展，以武汉为中心，成功进入了北京、深圳、成都、西安、宁波等国内重点城市，并在珠海、惠州、贵阳、青岛、赤峰等城市进行了新的项目储备；而由于其6年前就已成功登陆了美国、澳洲等海外市场，福星股份全国化、国际化的战略格局已经构建成型。
2018年是福星股份全国化战略实施的开拓之年，然而，在国内外经济环境诸多外部不利因素的冲击下，公司并没有为追求扩张规模而冒进，而是采取了更为稳健的发展战略与开发节奏，以控制发展风险。
面对全国市场布局的发展需要及扩张的冲动，福星股份在布局城市的选择及项目获取上显得非常理性。不管是在深耕的武汉，还是在新拓展的城市，福星股份从未拿过地王。
“我们土储策略与拿地的基本原则是以质优取胜！”福星股份董事会秘书汤文华在接受中国房地产报记者采访时表示：“我们武汉市的项目绝大部分位于城市二环内核心地段，地理位置和拿地成本显著优于其他大型房地产企业。而新进城市基本都是成都、西安、宁波、宜昌等国家中心城市和有发展潜力的二、三线城市。”
扩张冲动与稳健发展的理性平衡
中国房地产报记者观察发现，从福星股份近年的数据来看，其资产负债率始终保持不高于75%的水平线，应该说，这是一个可攻可守的安全财务线。尽管福星股份近两年启动了全国化扩张战略，却坚持适度的扩张步伐与谨慎的拿地策略，严控风险以维持稳健运营。公司资产负债结构良好。
中国指数研究院及中国房地产TOP10研究组对全国房地产企业的资产规模、负债结构及资产利用效率等方面的研究结果显示，福星股份连续十年位列中国房地产百强企业稳健性TOP10，在资产负债率、流动比率等反映经营稳健性的关键指标方面，均优于百强企业及稳健性TOP10均值，显示了福星股份在行业调整时的沉着稳健的应对力。
中国指数研究院认为，福星股份的财务稳健性体现在三个方面：一是综合融资成本低于同类可比房企（截至2018年12月末，借款利率区间在4.35%-10.30%）；二是资产负债率低于房地产行业平均水平；三是融资期限合理化、融资渠道多样化。
一边求稳以规避风险，一边需要尽快扩张，这似乎很难平衡，在稳健中去谋求发展，福星股份是如何做到的呢？
福星股份董事、总经理冯东兴接受中国房地产报记者采访时说：“不管市场潮起潮落，理性的扩张，适合自己发展的速度与模式，才是好的！我们的管理风格是，以谨慎的财务风险管理政策，谋求稳健的经营业绩 ，把资产负债率控制在较低水平 ，积极寻找分散且有效的融资渠道。”
近年来，福星股份与国内银行保持长期良好合作，有效提升了公司的财务弹性。同时，采用市场化手段，综合运用银行、资产管理公司、债券、定增等多渠道融资，为房地产业务的开发提供有力的资金保障。
实际上，从福星股份的发展轨迹看，在市场高涨时不盲目冲动，在市场低迷时也不消极悲观，走出了一条稳健发展的独特之路，正是靠稳健的发展，福星股份穿越了行业波动的多个周期。
而做好扩张冲动与稳健发展的理性平衡，则是福星股份能够从容应对行业波动，穿越多个行业周期，取得稳健发展的要义与秘笈。实际上对地产公司来讲，扩张冲动与稳健发展的理性平衡是一门管理的艺术，其精髓是面对企业自身发展与投资者利益之间的理性平衡，也更彰显其社会责任感，而这在福星股份的发展中得到了淋漓尽致的体现。
“专而美”彰显投资价值
尽管福星股份在规模上与龙头地产有差距，但其穿越行业波动周期的稳健的风格，与其拥有的“三旧”改造及城市核心区的运营力叠加，则催生、发酵出很强的盈利能力，走出了“专而美”的独特模式，在我国房地产业可谓独树一帜，彰显投资价值。
福星股份2018年度报告显示，其每股收益高达1.17元，位列国内房地产上市公司第16位；净利润为11.35亿元，同比增长34.2%，增幅连续3年保持在24%以上，平均增速在35%以上；房地产板块毛利率35.72%，净利率11.05%，净资产收益率10.38%。这一组高于行业水平的优异数据，则是对投资者最好的回报。
汤文华说：“与很多同行业采用‘薄利多销’的高周转模式不同，我们在稳健发展的同时，更注重强调盈利能力。”
福星股份的盈利能力在毛利率指标上有清晰的体现，2018年福星股份年度，其房地产板块毛利为35.72%。这也是其该项指标连续多年优于行业均值。
身为我国城中村及旧城改造的领先者，福星股份的核心运营优势主要体现在四个方面：一是，其项目在城市核心区，地理位置优越；二是，获取土地成本很低；三是，已经形成独特的城中村及旧城改造的一、二级市场联动运营的模式；四是，运营团队成熟，拥有对城市开发节奏的掌控力。
福星股份多年业绩稳定增长，常年毛利率数据始终优于行业均值，表现出极强的盈利能力，是其身为成熟的城市运营商所具有的“专而美”的独特竞争力的体现。
目前，福星股份在武汉有13个项目正在运营，其中位于武汉市中心城区的土地储备超300万平方米，这将保障公司经营业绩得以释放与兑现。
福星股份一季度报告显示，其取得35亿元收入，赢得了今年的开门红。
根据现有项目推测，福星股份旗下的福星惠誉、银湖科技两大品牌的经营目标都将大幅提升，保证2019年公司业绩的快速增长。而伴随武汉中心城区旧改的提速，加大拆迁的力度，会全面推动公司项目开发的节奏。未来两年，随着公司全国土储规模的不断增加，可开发货值将逼近千亿元，福星股份业绩将会实现历史性的突破 。
根据湖北省政府印发《湖北省住房和城乡建设事业“十三五”规划纲要》，“十三五”期间，湖北省计划实施棚户区改造 110万户左右，到2020年，全面完成国有工矿棚户区、垦区危旧房改造，基本完成城镇棚户区改造。而武汉市早在2012年就已把全市所有168个城中村项目全部纳入了改造范围，在“十三五”期间，武汉要完成剩余49个城中村的改造工作。
中国房地产报记者采访中获悉，福星股份正抢抓武汉大发展机遇，已意向签约武汉“三旧”项目多个地块，为公司今后的发展提供了有力支撑。
机遇与挑战并存，公司规模化推进的加快需要与强有力的融资能力匹配，而公司经营规模的迅速扩大将对公司的融资能力提出更高的要求。
汤文华向记者透露：“为增强和补偿公司财务的流动性，为开发提供资金保障，公司将积极拓展融资渠道，并计划利用海外融资平台，发行境外债券。”
而福星股份却不愿为一味追求规模，而放弃“专而美”的基本风格和路线，在年报中，福星股份对今后的发展给出了清晰的战略定位：从“拼规模拼市场”逐步转换到“抓效益抢速度”，注重差异化发展、精品化路线和可持续发展。提升企业经营效率，探索房地产发展新思路。
福星股份在年报中还明确：公司要建立和完善土地市场研究体系，根据政策及市场环境变化及时调整外拓战略；紧紧围绕长江中游城市群、成渝城市群、长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群等主要城市群进行战略布局；充分发挥“三旧”改造模式的专业优势，加快一级土地拆迁整理，加大城中村存量地块的改造拆迁与开发力度，加强武汉区域外各项目的管理，扩充全国土地意向储备地块的规模。
今年，中央作出稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的政策安排，必将给民营企业带来新机遇。为此，福星股份提出，将创新融资理念和融资方式，加强与国际国内资本市场的对接，畅通融资渠道，做强做大资本平台，保证公司的资金安排有充分的腾挪空间。
万事俱备，只欠东风，福星股份或许只需一些催化，即可点燃和激发千亿货值，赢得业绩的全面释放。
由于中美贸易摩擦及诸多因素带来的资本市场的巨大波动，中国主板地产股市值大幅缩水，而此轮反弹蓄力不够，地产板块存在较大的追赶空间。福星股份的市值被严重低估，目前，福星股份每股净资产为11.58元，PE为6.8倍，福星股份股票市价仅在7.20元附近波动，而广发证券此前研报认为，福星股份每股NAV水平约为28.2元/股,投资者将会有获得高收益的机会。
