重庆中心城区城镇化率已达90%以上，更高形态的逆城市化趋势已开始呈现。
两江新区水土区域，有一个颇受关注的楼盘项目——蓝城两江田园牧歌，就是这一趋势之下，涌现的新产品。
项目在5月下旬开出第一批二十几套房源，当天全部售罄，二期即将开盘，预计2024年左右交房。
近日，我们去实地打探了这个网红楼盘。
中心城区的新型小镇
理论上田园牧歌项目是在中心城区范围内。
但是项目在绕城高速之外，水土以北，距观音桥核心区距离42公里，乘公共交通需时超2个小时，自驾约1小时，相对核心区称其为近郊也无不妥。
而对于水土区域，距离就不是个事儿了。最近的轨道站点是6号线支线沙河坝站。
项目靠近水土城区
运行中的轨道6号线
从绕城高速转云汉大道，项目周边的生态肉眼可见的优美、清新。这正是新型小镇吸力所在：交通便捷，环境优良，相对独立、又依附于大城市。
别墅业态：0.35容积率
田园牧歌项目总占地近千亩，其中建设用地占地约327亩，建筑面积约8.2万㎡，容积率0.35。
项目沙盘
容积率0.35是什么概念？
19层以上高层容积率为2.5-4.5；11-18层小高层为1.5-2.5；洋房为1.2-1.5；联排别墅容积率为0.4-0.7，独栋别墅容积率为0.2-0.5。
所以，田园牧歌物业性质是独立别墅。
为节约土地资源，从2003年开始，国家多次出台禁墅令，并在2012年增加了住宅项目容积率不能低于1.0的限定。
为避免这一问题，项目土地用途为商业服务。可以居住，也可对外营业。
高附加值：买房送田
项目优势在于小而精。
小体现在户型和总价。户型面积80-190平方，总价在160-600万之间。
附加值也很高，也是项目最大的亮点，买房送地。
比如面积83平的房子，庭院赠送面积61平，农田赠送面积达135平。
精在于项目投资方之一蓝城伟业，原系绿城创建人宋卫平核心班底打造，项目有桃李春风、乌镇雅园、天使小镇等经典作品营造经验，纯正江南小院风情浓郁。
商业用地是双刃剑
总的看下来，项目独具特色，是新颖的房地产形态。
首先交通不会是太大问题，且选择居住的人，不可能是每日在水土与主城之间通勤的人，适合5+2周末度假。
最大的问题仍是商业用地性质，这是一个双刃剑，可对外经营，但使用成本高。
一是只有40年产权，水费、电费、物业管理费均按商用征收。
二是40年产权商业别墅与普通住宅与交易税收差异较大，40年产权商服别墅要多交土地增值税和个人所得税。
另外，项目引入了北京碧朗湾健康产业集团，打造集度假、康养于一体的新型小镇。这也令其定位欠清晰，居住和商业可能比较混杂。
其实，目前海口和三亚一线海滨别墅，基本都是40年商服用地了。对于以拥有田园生活为终极理想的人来说，重在享受当下，田园牧歌项目不失为不错的选择。
