产品、经营管理、营销等处于初级开发和服务不足等都有很大关系。
三、国外自驾车旅游地发展经验总结
1、种类多样、特色各异的个性吸引为前提
在考虑营地的各种配套和设施之前，首先要从旅游者出游目的的角度出发，如果在营地与营地的竞争中，我们依靠何种吸引取悦游客选择自己，首当其冲决绝的是旅游吸引物。在美国，自驾车营地按照依托资源景观类型的不同，被分为乡村营地、湖畔营地、海滨营地、山地营地、林区营地、沙漠营地等。
2、多元化的经营运作方式
在经营模式上，O2O已经作为一种强大的手段在营地宣传推广中占有越来越重要的角色。从运作模式来看，私营与公共相结合、单店与连锁穿插的方式较为广泛。如1962年商人戴夫?杜林首创美国营地，在1963年夏天，杜林和其他两名合伙人借鉴假日连锁酒店特许经营的管理模式，在全美建立起第一个露营地的连锁体系，到1982年，营地数量一度接近900个，曾经在美国资本市场上市。
3、多样化、人性化的服务系统
与其他旅游方式有同性特点的是旅游营地同样强调多样化、人性化的服务体系建设。在美国，多数自驾车营地对车型没有严格的限制；设立儿童游乐园；对残疾人等特别关注，建设专区；很多营地还为游客提供友善的宠物服务，专门为宠物建立的游乐场也会为那些爱好宠物的露营者提供很多的方便，当然还包括车辆维修、设备租赁、提供保险、餐饮住宿、休闲度假到户外活动的一体化服务。
4、完善的标准化管理体系
根据旅游者的大众需求，国外综合性标准营地一般分为几大区域：生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等。美国为了规范自驾车营地市场的发展，将自驾车旅游营地划分为一级旅游营地、二级旅游营地、三级旅游营地、四季旅游营地，整体模式与国内星级酒店的管理体系标准化、功能与服务标准化、监督评估系统标注化雷同。
5、严格的生态环保系统设置
国外强调建设生态的或环境友好型的自驾游营地并采用立法形式明确最小程度破坏自然环境的责任。如，迪斯尼营地刚刚进行的改造大工程，为了有效地保护当地的动植物，首先彻底调查和记录地形、地貌和当地的动植物情况；使开发的面积尽可能小。
在建设营地时，除了主要的公路可用沥青铺设外，其余次要的公路和辅助性的小路均用石砾铺设；用多孔渗水性材料和环境友好型建筑方法，使用节能型建筑设施，最大化地安装人性化的现代设备，使营地保持它原始的自然风貌，如，美国Seibt沙漠型营地的绿化做得很好，全部采用滴灌式浇水、人工生态清草。 游客在这样的营地上与当地的动植物达到和谐共存的境界，这样的营地才是可持续的。
四、汽车营地的盈利方式解析
1、出租营地营位
营位出租包含露营营位、房车营位、自驾车营位等出租，另有中长期存车位出租。一般来讲，一个中等规模的40营位的汽车营地需要投入300万元左右，包括服务区、营务区、活动区以及公用设施等，假设年接待量达到2万人次，一个营位平均接待3人次，综合开营率为35%，汽车营地定价为10元/人，人均餐饮消费和住宿消费80元/天，40个营位需要48名雇员，考虑营地的经营管理、固定资产折旧等，估算出该汽车营地的年收益率约为1。由此可见，若纯粹靠营位出租和提供简便餐宿收入，收益十分微小。
2、多样性营地度假设施
除营地出租外，汽车营地内建设多种营地设施，如小木屋、帐篷、树屋、巢屋、花屋等多种形态的营地度假屋，具有简洁轻便、开发强度较低、生态性、自然性等特点，较能吸引露营度假者的喜爱。
3、出租空闲场地
汽车营地大都选址于风景优美的郊野区和旅游景区周围，营地的建设需要大面积较为空阔平坦的场地，在营位出租不饱和情况下，营地也考虑场地的整体出租用于企业的会展、展销或个人的婚礼和群体的PARTY等用。此种经营需要考虑营地的区位、环境等优势以及营地的承载容量等问题。
4、房车出租及出售
汽车营地是车辆展销的理想平台，可在汽车营地内开辟展位出租给汽车或房车经营公司做车辆展销，并提供房车出租业务，做好房车旅行的宣传工作，扩大影响面和普及面。一般一辆房车6人租用，一天租金八九百到两千，如果是会员，还会再打七折或八折，人均进行分摊，要比住宾馆实惠许多，因此通过适当的宣传和引导，让房车露营的发展良性化。
5、配套开发休闲、游乐项目
以营地为自身主要吸引物外，配套开发各类型休闲娱乐旅游产品，形成一个综合性的旅游休闲度假地。根据营地资源情况和周围市场情况，开发不同的休闲、游乐配套项目，在水上、林间、草地建设各种收费性的游乐设施，形成休闲娱乐区、体育运动区、儿童游乐区等。例如北京南苑国际汽车露营公园，坐落在0.4万平方公里的天然林地中，园区设有300辆可移动性露营房车，并可同时容纳150顶露营帐篷，提供1000人同时露营休闲。露营公园还依托原有林木设有英式马术训练基地、儿童活动中心、昆虫馆、红酒窖藏、鸟语林、麋鹿园、四季滑冰场、露天剧场、阳光游泳池，少年先锋营、露天温泉、中医养生堂、花园式养老院等设施和场地，是集休闲运动、青少年科普、儿童娱乐、养生养老院、休闲会所、房车营地体验为一体的综合休闲度假营地。
6、其他盈利方式
除上述经营方式外，另有多种功能开发和升值空间，如出租广告牌、办理户外知识讲堂、各类社会派对活动、驾驶初学者练习场等。
五、房车露营地商业模式解析
1、知名景区拉动型
景区拉动型是最为普遍的模式，受传统观念的影响，游客大多选择风景优美的景区为出游目的地，而全国知名景区受风景名胜区或自然保护区等制度受限，建设用地极为有限，无法满足日益兴盛的度假需求。在接待设施供不应求的情况下，建设汽车营地是较为理想的选择，因汽车营地相关设施属于临建设施，不需要变更土地利用性质的特殊性，而且当前出行自驾游大于团队游，也促使知名景区的汽车营地的建设发展。据今年十一长假相关数据统计，四川九寨沟共接待自助、自驾游客近11万人次，占旅游接待人数的65%以上，对汽车营地的需求大大加强，2013年九寨沟景区筹建九寨沟后花园露营地，服务自驾游、高端休闲游游客，规划建设家庭奢华露营地、素质拓展基地、极限突破露营地等内容，满足九寨沟旅游的家庭露营体验、野外观星、素质拓展、生态学习等户外体验活动。
2、生态旅游依附性
随着国家公园建设提上日程，以及游客对环境绝美的原始自然地旅游的向往，生态旅游在国内也越来越受到市场的欢迎，但在生态旅游开发中，对环境保护有严格要求，不允许大规模开发，不适宜开发建设高档酒店、度假村等高强度建设，但适合汽车营地建设以满足游客的度假观光需求。汽车营地在旅游接待设施力求轻便小巧，住宿多为帐蓬露营，尽一切可能将旅游对旅游物件的影响降至最低。
例如距离乌鲁木齐700公里的新疆喀纳斯露营地，位于国家级综合自然保护区喀纳斯湖自然保护区内。该营地所在地一面为喀纳斯湖，三面为广袤无边的大草原，风景优美。营地内可同时停放拖挂式、自行式房车各10辆，提供房车出租业务，营区内拥有简单的接待设施，主要提供汽车露营服务，以满足自驾车游客的基本需求。该营地无大规模的固定建筑，力求保护当地脆弱的生态环境，以中高档消费的自驾车游客为主要客源市场。虽然地理位置相对偏僻，却得益于原生态环境的优美风景，使得该营地在国内自驾车旅游市场享有较高声誉，每年吸引不少自驾车游客前往。
3、郊游市场驱动型
市场驱动型汽车营地是建在大城市附近，约2-3小时车程，为满足城市居民野营需求的汽车营地，目前北京、上海市区、郊区都有此类汽车营地出现，如北京的枫花园汽车影院，是典型位于城市中心的汽车营地。另外北京怀北国际汽车营地，是北京首家集露营、房车、户外、休闲、食宿为一体的自驾车主题度假营地，规划总面积12万平方米，可容纳400辆汽车进入景区露营。内设帐篷露营、自驾车露营、房车露营、徒步穿越、垂钓、户外烧烤等户外休闲活动，也能在营地内举行大规模的露营大会、精彩的烧烤派对、品牌推广活动、团队拓展训练等大型活动，满足北京企业和个人的野外休闲活动。
4、高端户外带动性
近年高端、野奢项目崭露头角，单一的野外露营已不能满足现代郊野活动的需求，相应的规模强大、功能完善、产品高端的旅游休闲项目带动高端汽车营地的建设，项目设置如射击场、跑马场、高尔夫球场、沙漠探险、丛林探秘等高端休闲产品，另有豪华野奢的户外度假住宿、温泉、SPA等配套产品。并以俱乐部形式定期举办大型户外活动，走规模品牌路线，用品质休闲、娱乐吸引中高端游客群。
六、自驾车露营地建设的旅游用地分析
旅游用地的如何开发，必然牵涉到多个方面的人、事、物问题。土地的如何利用与当地旅游用地相关者息息相关，对于中国人口多、用地少的基本国情，再加上露营地又是介于观光旅游和宾馆住宿之间的产物，是集观光、休闲、娱乐于一体的综合性的户外活动场所，所以面积通常也相对较大，一般在4-10公顷以上，供给与需求两者的差值问题，需要注重如何权衡“保护”与“开发”。
1、自驾游营地建设
露营旅游于19世纪60年代兴起于美国，发展到今天，露营活动也由原来的拓荒式到休闲式，训练式到娱乐式，从徒步到乘车，从帐篷到营位，露营地建设便应运而生。由于自驾游运动在欧美地区兴起比较早，露营地的建设日趋完善，在许多情况下它是以非赢利性的社会福利项目的姿态出现的，休闲度假游已成为欧美国家人们日常生活的重要组成部分。随着道路交通条件的不断改善和旅游交通工具的不断人性化和个性化，周末和假期的自驾车观光休闲体验旅游、家庭自助休闲度假旅游已成为人们外出旅游的重要方式。在经过一段时期快速发展后，这些国家的汽车露营地现已处于规模庞大、产业配套、成熟规范和稳步提升的发展阶段，因此国外露营地的开发与管理是将其定位于生态旅游度假地，可持续性的开发。目前，在我国，汽车营地尚处于起步阶段：2010年，国家旅游部门已经明确表态将发展汽车露营、建设汽车营地、发展房车旅游列入国家“十二五”规划。紧接着，全国多个省份如山东省、内蒙古自治区以及宁夏旅游局等均提出了要发展汽车营地的计划。虽说，这些政策将极大的促进汽车营地的发展，但是，随着自驾游旅游的蓬勃发展，使得很多人想抓住这一商机，将汽车露营地项目作为一项营利性旅游项目而开发，于是出现盲目开发的现象。
2、营地建设的旅游用地问题
旅游用地利益相关者的态度：
自驾游营地建设与开发，必然牵扯到当地居民的所持态度、旅游者受众程度以及相关运营商利益问题。在我国，露营地的建设地区往往是风景优美、接近“大自然”的地方，而且大都又是经济较为贫困地区，对经济发展的迫切需求及土地的敏感性，使得土地利用的经济可持续发展成为其必先考虑的问题，如若不然，必然会引起当地居民与自驾游者之间的共享冲突问题；至于旅游者层面，相较于冒险勇进，探险求新，超越自我的外国旅游者而言，中国旅游者拥有着保守和稳健的旅游观，提倡适度旅游，反对过于冒险，不易接受新事物，因此汽车露营活动中的自驾车和风餐露宿使很多人望而却步；而对于自驾游营地的相关运营商，往往片面的追求利益的最大化，忽略营地的长远发展，再结合中国现有的土地管理制度，营地的建设必须在利益共享方面多做研究，解决其利益分配问题。
人多地少，国土资源紧张：
我国国土面积居世界第三位，但是人均土地拥有量仅是世界人均拥有量的四分之一，人多地少是我国的基本国情。近年来随着经济建设和城市的发展，土地供需矛盾明显。中国是个缺乏旅游资源、特别是休闲度假资源的国家，人均水平十分低下，比如美国3.5%的土地面积被规划为国家公园，人均拥有国家公园面积达到11.3平方公里/万人；然而中国国家级风景名胜区加上省级风景名胜区，其总面积才约占国土面积的1.89%，人均水平只有0.00013平方公里/万人。根据露营地旅游营地目前运用的计算公式即一般计算营地最小的面积：用地面积=停车数量×1辆车所需的场地面积（80-20m2）×2（保持自然环境和开放空间的系数）×2（场地道路管理中心卫生设施等系数）。该公式计算出的面积是汽车营地在没有任何障碍，充分利用场地的情况下的面积，一般道路硬质铺装的面积都会远远超出这个数据，这样，足以显示旅游用地供给与需求的矛盾问题。
现有管理土地制度不当：
（1）旅游用地审批程序复杂，审批周期长
自驾游营地建设虽未改变土地用途，但由于土地使用权人变更，需要征收审批，往往因审批层级高、程序多，项目用地获批取得慢、周期长，其结果是延误了投资机会，并且还导致为了规避审批程序的违法用地现象增多。
（2）旅游规划“落地难”
“计划指标不足，供需矛盾突出”，产业多，用地规模大，各地普遍反映存在指标缺口问题，供需矛盾十分不足。问题不仅仅出现在用地指标上，很多地方旅游规划缺乏与土地利用总体规划的衔接，没有将旅游建设项目纳入土地利用总体规划，旅游项目难以获得发展空间。相应于规划期限为15年的土地利用总体规划和20年的城镇总体规划，旅游项目用地的具体空间定位较为困难，导致其在土地利用总体规划与城镇规划中无法精确落地，即面临着“落地难”的问题。
（3）旅游用地出让价格高、年限短
由于目前旅游产业没有单独的用地门类，各地基本按30-50年的经营性用地出让，因旅游产业本身具有高投资、高风险、低收入、慢回报的产业特征，加上旅游用地未单独设立基准地价，在评估地价时，主要参照商业服务类用地基准地价，造成旅游用地出让价格偏高，难以吸引投资，影响了旅游业发展。
（4）用地政策与旅游发展实际不相符
旅游用地由于自身特性，用地容积率和建筑密度相比工业园较小（旅游用地容积率基本在0.1-0.4之间，建筑密度在20%左右），但现有用地政策大多按照工业园标准进行要求，规定容积率必须在0.8以上，旅游用地明显不符合这些政策要求，造成地方为了报批需要，弄虚作假。政府大力提倡发展的自驾游汽车营地建设在各地也因为只能按照两年为期的临时用地办理土地手续，但广大投资人对于两年为期的临时用地存在大量投资与回报周期的不确定的顾虑，不敢盲目进入自驾营地开发市场，使得自驾游营地建设，目前还仅仅停留在论证观望阶段。
（5）相关用地标准与控制体系不健全
由于使用与旅游行业的用地（工程建设）标准和用地规模控制体系不完善，缺少旅游行业节约用地的评价指标和监管体系，普遍存在增建设、请存量盘活，重短期利益、轻生态效益的问题。同时，农村集体产权制度改革滞后影响旅游发展。自驾游依托的必要生活设施即公共淋浴房、卫生间、服务中心以及专门的污水处理和垃圾处理设备等往往是通过偏远地区的乡村实现，而其大多是通过租赁方式使用集体建设用地或是宅基地所有者自主经营。农民以宅基地使用权入股从事相关营地建设即旅游方面，在法律上受到限制，规范集体建设用地流转的相关政策规定尚未出台，集体建设用地无法实现抵押融资，投资者短期心态明显，既难以形成规模，又限制了自驾游营地的建设与发展。
七、小结
自驾游营地要发展，必须认真对待以上相关的土地问题，确保旅游用地得到保护，从而使旅游营地得到可持续发展。
更多精彩内容请关注：旅游露营怎么搞
