01
华侨城俯冲千万辆宝中酋长千万辆
最近，有两条信息几乎爆炸了朋友圈和微信集团。
一、深圳老牌豪贵，赶不上普通麻瓜大众的华侨城Fotopino总价达到3kw级豪宅，业主主动降价，发力30%，单价只有7.68w。
二、新成宝中区洋房别墅型豪宅，目前市场上唯一销售的3354润恒御苑，1月6500万，3月、4月连续300万、700万，两次均为1000万，单价为21.5w，总价为7500w。
这种上升和下降的数千万鲜明对比是传染病下的经济环境、资产流动现象的两个缩影。华侨城代表着由于资金不足而不得不采取的措施。润航词源反映市场目前普遍走强。
进一步了解的华侨市李波托菲洛天鹅堡是第一期楼层王单位，高层，247.28平方米，降价后总价只有1900万韩元，单价只有7.68万/平方米。业主急于降价是因为受疫情影响，公司面临外贸资金链断裂的危机，要求购房者一次性支付。(那是什么？)(哈利波特斯。)
参考中原的天鹅堡交易记录，最近的交易日是今年1月12日，二期231平高层单位，总价2180w，单价94393元。第一期最近的交易是去年11月28日，250坪高层单位，总价2250瓦，单价90018韩元。
这样，这个刷屏的天鹅竹笋版比历史交易便宜约350w，业主确实在让利，但是一次性支付的要求综合起来看，“包括竹笋量”也要相对打折。
宝中片区没有太多洋房别墅型产品，往年的豪宅交易热碟有三个板块：在熙龙湾、凯旋城、单边中心。谌龙湾目前也有突破20w的房源，但毕竟只是个别现象，宝中区整体均价大多数在10w左右，是比较合理的价格。
从中原18年春季至今的交易记录来看，总价在1800w以上的交易分布仍然以南山福田为主，保安的总交易量仅为福田的一半，南山的五分之一。另外，据我们长期的市长/市场追踪观察，总价在5000瓦以上的住宅交易达成，一直以南山为绝对霸主。
So，这个润恒御苑的酋长版只是业主个人的慈禧，7500w总价买了宝中，更不用说市场是否真的会有买单者，光是这个酋长，就看是否已经因为恶意抬高房价而受到处罚了。
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极具戏剧冲突性的四月开启
燕子来时新社，梨花落后清明。从三月底迈入四月，深圳楼市整体表现一如节气所言，气清景明。太子湾公寓的第三次加推，54套最高5500w的总价依然快速去化了。
但搅动市场池水的鲶鱼，不仅有豪宅这一种。
每年三-四月楼市里就有一个永远绕不开的热点话题——孩子要申请学位读书了，xxx地区的学位房成交火热，xxx楼盘又刷新xxx价格了。
这不，今年的学位房热点，依然是全深圳学位教育资源最顶级的福田百花片区。
最开始引起关注，爆出小户型成交天价的是华强北的金茂礼都，36平一房总价728w成交，单价近19.8w。拥有四大名校中“最贵”的深圳实验学校。
紧接着，跟进了百花片区的学位房成交，发现19.8w的成交价格已经算不上什么特别劲爆的谈资，来感受一下双实验学位的国城花园这两套44平小户型，总价分别是1050w与1072w，算算这个单价24w+！有没有小巫见大巫的感觉呢？
学位房有实打实的成交是虎妈们的强力支撑。而深圳另外一些片区，房价的上涨更多了些意味不明的调调。
西部大热已久，总有一些业主，房价要往挑战市场极限的高里去挂。
如果说红山的汇龙湾、水榭春天、金亨利有着深高北学位以及高赠送、次新片区发展预期作为15w+价格支撑，那么上塘与龙胜片区，华业玫瑰四季、绿景公馆等的挂牌价也突破了10w+，似乎多少有些让人发悚。
更别论，西部的碧海、西乡等原来价格较为温和的地区，如今也都纷纷有房源刺破10w+，而且，业主的心态还非常高傲，挂牌后多次上调价格的现象再次出现，隐约，有2015年那波势头，近期买家吐槽的声音也多了起来。但即便这样，依然有人愿意加价成交，为自己心目中的未来买单。
这边厢二手房业主们酝酿着涨价的小算盘打得好不利落，那边厢宝中三个“奇货可居”的新盘也不甘寂寞，纷纷传出“喝茶费”、“盲买”，整个事件闹得沸沸扬扬，对市场影响极坏。这使得原本有望长期平稳回暖的市场又将横生变化。
03
房住不炒底线不容挑战，维稳再次来袭
正当业内人士普遍在为此次的市场略显疯狂态势担忧之时，有关部门已果断行动。
上周，宝安区住建局再次出手。宣布将从2020年4月3日起，开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为的行动，涉案楼盘将暂停全部房源网签权限！就是要严格整治网友爆料的房企涉嫌违法现象。
除此之外，宝安区住建局还要求各房地产开发企业严格按照《商品房销售明码标价规定》、《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,立即开展自查自纠，即日起在营销中心显著位置张贴温馨提示，严格按照备案价格销售，接受购房人和社会监督，杜绝收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为。
我们正在撰写本文的时候，昨晚又爆出消息，南山区也跟进维稳措施，住建局发布了严谨哄抬房价、维护市场平稳的通知。
以下是文件全文：
《南山区住房和建设局关于严禁恶意炒作哄抬房价 维护房地产市场平稳的通知》
辖区各中介机构及从业人员：
当前全国疫情防控形势持续向好、生产生活秩序有序恢复，全市各行各业全力以赴抓好疫情防控同时，正按照中央统一部署统筹做好“六稳”工作（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期），保障社会经济平稳运行。近日我局收到相关投诉，反映个别中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，对此情况我局高度关注，并郑重提示：
各中介机构及从业人员切勿背离中央关于“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的定位，应恪守国家法律法规和职业道德，按照中央、省、市相关法律与政策为房屋买卖双方提供专业意见及合理建议。凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任，请各中介机构及从业人员切勿以身试法。
特此通知
深圳市南山区住房和建设局
2020年4月9日
至此可以看到，楼市维稳态度与行动，就是从去年年底西部宝安南山率先开启，之后持续蔓延到福田龙华龙岗等深圳其他区域。今年一月份后市场稍微平缓，本以为能够给到投机投资者足够的敲打震慑。熟料全球疫情大爆发，大水漫灌、股票大跌，情急之下自然有更多的投机投资者企图疯狂试探市场底线，再次触发本次连续的维稳行动。
04
资产保值需求与房市维稳如何取得平衡？
先说一个预判，国家“房住不炒”的大愿景与全国甚至全球“资产避险保值”需求导致的房价上涨之间将会有一个长期的拉锯。
易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示，“喝茶费”出现或是因为房源比较紧俏，或是因为房源价格被低估，在需求较大而供应量较小的情况下，购房者通过加“喝茶费”获得购房机会。
当然“收‘喝茶费’是不合规的，一方面这部分资金没有受到监管，另一方面‘喝茶费’的存在抬高了购房成本，使限价政策失灵，不符合规定。”严跃进指出。
一方面，调控过于严格，违背了市场运作的自然规律，而产生压力越大则反弹力越大局面。另一方面，若放任市场，难免有些贪婪无底线的人破坏正常市场良好氛围，如何才能维持二者之间微妙的平衡，这确实是一个老大难的问题。
最近我们听到一些声音，“深圳可能正在酝酿新一轮的房地产调控措施，主要针对二手房方面，相关的政策工具还很丰富，不排除月底出台的可能性”。
理论上说，政府想要像控制新房市场价格那样出台措施控制二手房市场交易价格，是轻而易举的。去年住建局出手后，坊间就有解读说二手房允许涨价幅度在5%以内，虽然之后被澄清为误解，但已可以看出二手房限价的苗头。
当初新房备案限价，就严格控制涨跌幅度在15%的极限。假若二手房交易真的也实施限价，估计大概率也是在这个浮动范围之内。
但如今的大环境，又较2016年有所不同，平稳的市场需要维持一定的成交量作为支撑，若调控伤及买房资质，再次市场冰冻的后果可能并不是相关部门所愿见。
再者，昨天还有另外一则重大消息，国家深化户籍制度改革，将放开放宽超大、特大城市落户限制。若落实这一举措，对深圳来说无疑又是一大利好。
所以，深圳楼市最好的局面应当是，一方面价格温和稳定的小幅上涨，不至于刺破高杠杆、高泡沫。另一方面，通过高成交量来释放市场的购房需求，维持市场的活跃度。
