文字| |Maggie
首先,这不是软文。思考这个主题的原因是,这两个地方是留在广州大都会地区的两个房地产坑。因为目前仍然处于万字头的水平。 从四个一线城市的所有卫星城市来看,像这样的低洼地区几乎是独一无二的。
正好清远和从化也有很多可比性,两者和广州的距离基本差不多(60 ~ 70公里之间),和广州也有密切的关系。
化学就不用说了,几年前撤了县雪区,地铁马上开工,到广州也越来越方便了。请愿是广州帮助的对象。从历史上看,部分地区也属于广州管辖,与广州有着深厚的人文和经济互动,预计与广清市外开建一起,清源中心城市将成为广州大都市地区的一部分。
区位、宗华和清源都在广州北部,青山绿水和经济发展水平差不多,房价水平也差不多,购买也没有限制。
在发展潜力上,钟华是广州的亲儿子。所谓的“儿子是毛贵”,可以直接享受广州的资源,14号线的建设效率比广清城轨高,可以说明问题。
请愿当然也有自己的优势。人们最终都是正儿八经的地方级城市,经济福利更大,可以直接与省内对接,从而获得更多的转账支付。相比之下,宗华的定位更偏向生态保护区,经济发展的动力并不大。
因此,在两者之间选择买房的地方并不太好,但最终在广州大都会地区找到万子头的房子将是不容易的。
今天我们来讨论一下这篇文章,宗华和请愿。到底应该买在哪里?
01
市民印象
你会好奇为什么我把这么虚幻的评价指标放在第一位。
事实上,无论是旅行还是买房定居,对这个地方的第一印象往往起着决定性的作用。
就像谈论从化一样,广州人首先想到“郊区”、“温泉”、“农家菜”、“物价便宜”,大大总结了当地特色和优点。
但是在一些古老的心中,钟华似乎仍然不是广州市的一部分。
2014年2月12日广东省政府撤销县级从化市,设立广州市从化区,原从化市的行政区作为从化区的行政区。
遗憾的是,多年来,一间单人房间带来的心理距离,即使是距离珠江新城70多公里的物理距离,也不可能在短短4年内消除。
最重要的是,以村庄为主的地区面貌几乎没有变化,政府对外宣传,缺乏新鲜积分。
对于广州人来说,除了去温泉和农舍外,很难找到其他原因来融化。
说到请愿,大多数人都会贴上“漂流”、“龙洞”、“长隆”等标签。
,它和钟华都环境好,打旅行卡,但两者之间有微妙的差异。
另一方面,清源的旅游资源相对丰富,知名度高,山、水、温泉、4A级旅游景点多达16个,位居全省第一,连州地下河、比哈风景名胜、英德钟乳都很有名。
另外,清远是近年来变化较大、城市化水平较高的沿海新区和清新地区,很多广州市民都很刮目相看。
更何况左手轻轨,右手长隆,两个大噱头,足够引人注目。
因此,个人认为清远市在大家心中的第一印象比广州的从化略好。
02
定位计划
那么,从长远的眼光来看,未来的宗华和请愿会发展成什么样子呢?
宗华政府在今年的工作报告中这样描述。
“到2020年,宗华将基本建成幸福美丽的生态城市。到2035年,率先构建了城市繁荣、农村振兴、人与自然和谐发展的现代化建设新格局。到本世纪中叶,全面建设广州国家重要的中心城市——绿色发展先导型现代化城市。”
在“十三五”规划中,“城市生态系统、创新聚集地、文化休闲带、质量生活区”总体定位。
不难看出,宗华始终与“绿色生态”紧密相连,但这就像一把双刃剑,在保存青山绿水的同时,也限制了自己的发展速度。
比较近几年变脸的黄浦和增城,生态环境不如从化,但有产业支撑,原始资本丰富,轨道交通发达,遇到重心向东移动的机会,很快就能乘风破浪。
反观从化,由于坐拥13个广州市法定生态保护区,绝大部分地区无法引进大型项目。
长久以往,资金和项目等重要资源被挡在门外。因此,纵使这里有中山大学南方学院、华南农业大学珠江学院和广州城建职业学院等高校资源 ,但一直都留不住人才。新型城镇化的驱动力不足,也就难以激活经济发展引擎。
至于清远,我从2018年清远政府工作报告归纳了以下几个关键词:
乡村振兴、企业上市、城市商圈、城市提质、交通建设,以及最重要的广清一体化。
如何理解“广清一体化”?无非就是广州有企业资源,清远有落地空间,两者进行互补联动。
如企业总部和创新研发放在广州,生产制造的环节则摆在地价便宜,人工成本较低的清远。
针对这点,广州和清远两市人民政府就在今年6月联合印发了《高质量推进广清一体化发展工作方案》,提出将通过交通、产业、生态、城镇和社会一体化,推动清远在粤北地区率先发展。
相比而言,从化的发展目标相对单一,以绿色宜居为重,而清远规划涉及方方面面,着重拉近与广州之间的距离。
不过,有一点要注意的,从化再怎么样仍是广州市的行政区,放到更大的版图里,它是粤港澳大湾区的一部分。
而清远市,并不属于大湾区,其接壤的韶关市和河源市也不在其列。
03
交通路网
“要想富,先修路”,这是一条亘古不变的道理,为弥补产业的缺失,从化区的交通建设在近年急起直追。首先,有大家最为熟悉,即将在年底开通的地铁14号线一期。
该线共设13座车站,是全市首条快慢线并行的线路,从街口站上车1小时内就可以达到广州市区。
今年1月,14号线二期也拿到了开工图纸,届时将与一期贯通运营,从化市民不用换乘就可以直达广州火车站。
在2018年的从化政府工作报告中,还提到了快速推进广从路快速化改造,2018年完成(北三环)从莞深全线通车,广州北部快线建设(从化-黄埔)、街北高速扩建(凤凰立交出口建设)和汕湛高速从化段建设完工,佛清从高速建设和广连(从化至连州)高速公路开工建设。
待广州北部快线开通后,科韵路到从化街口只有40多公里,天河与从化的自驾时间有望缩短至35分钟。
加上今年年初通车,直通深圳、东莞和惠州的北三环高速公路二期,从化基本实现对内通达,对外畅通。
至于清远的交通建设,目前主要围绕“三铁”目标进行,即是南部地区通地铁,北部地区通高铁,中心城区通城铁。
据最新消息,南部地铁目前只争取到广州地铁18号线,从花都延伸至清远市长隆片区,与清远磁浮旅游专线对接,而不能直达清远市区。
至于北部高铁,按早期设想是由重庆至黔江进入湖南,经怀化到永州,再接上计划中的广清永铁路,然后经过清远市区、阳山县和连州市,进入广州。
城铁方面,清远市全域磁浮旅游观光快线共设置站点29座,一路串联所有景点,同时连接广清城际和武广高铁等重要铁路,计划2019年年底建成。
届时,日均客运量达到1.31万人次,远期日均客运量达到9.14万人次,将为清远旅游业输送大量旅客。此外,还有重头戏的广清城际。
广清城际,是广清一体化的标志性工程之一,已动工的一期设站六座,包括广州北站、石陂站、狮岭站、银盏站、龙塘站和清远站,计划明年通车。
而广清城际二期则自广州站引出,设有广州站、棠溪站和江高站,止于广州北站。
等广清城际全段开通后,市民从清远市区到广州北站和广州火车站,只需约25分钟和40分钟,实现广清同城化1小时生活圈。
从现时的交通条件来看,两地都离广州市区有1小时以上的车程距离,而从化比清远更近一些,国道105上扬手即停的广从快线也相对便捷。
反观清远,全城高速也需要2小时以上,若非自驾就只能依赖大巴往返广州。
不过,若将目光放远,两者与广州市区的通勤时间相当,差距会逐渐缩小,唯一不同的大概就是通勤成本了,毕竟广清城际的票价肯定要比14号线要贵一些的。
04
经济发展
经济方面,用数字PK最为直接,而考虑到两者面积的差异,我将用增长幅度来做对比。
*数据源于广东省政府门户网
在“十二五”(2011-2015)期间,从化区的经济发展是优于清远市的,前者GDP增速和财政收入分别高于全省的8.5%和15.7%。
到了2017年,形势发生微妙的变化,清远市在多项经济指标追平从化,地方财政收入激增52.70%。
反观从化,全区完成固定资产投资额209.05 亿元,下降9.1%,从投资构成看,建设改造投资额下降 17.7%,房地产开发投资额下降 1.6%。
在“十三五”目标上,从化似乎也不够清远有底气,最重要的GDP增幅设定为年均7.5%,仅比全省目标高于0.5%。
具体规划方面,从化提出以三大支柱产业为主要内容的“一核两翼三带”空间布局。
在招商引资上,区内正从以下几个方面入手:
生物医药产业正分三期规划建设从化国际生物医药基地,二期规划用地面积1084亩,已吸引云南白药进驻。
新能源和汽车零部件产业引入相关高端产业,打造国家级新能源汽车及汽车零部件产业聚集区。
位于明珠工业园的基地将重点发展先进高分子材料、前沿新材料、新材料技术及其装备制造业。
智能装备价值创新产业园,园区规划面积1000亩。
金融产业主要依托广州温泉财富小镇,截至去年年底,注册金融类企业 116 家。
此外,还有港马会马匹运动训练场项目为支撑的马业经济,以从都国际会议中心项目为首的高端会展业。
清远方面,按照省委最新要求,广州6大强区将分别与清远各区县形成帮扶关系。
广州每个对口帮扶区,三年内至少帮扶引进一个投资超20亿元,两个投资超10亿元的项目,推动一批龙头企业和优质项目落户清远。
另外,作为市内最靠近广州的区域,广清新城,正打造两个拳头项目。
广清产业园,已签约引入欧派、立邦、致美斋和海大集团等151家企业,计划投资总额达620亿元。
还有前后斥资共500亿,占地面积8.9万亩,相当于9个番禺长隆和1.7个澳门大小的清远长隆国际森林度假区。
届时,项目将直接增加就业5万人,带动相关产业就业20万人,年旅客接待量可达3000万人次,年产值预计超过150亿元,带动相关综合经济效益1000亿元。
不过,对于这个重磅项目,目前各界众说纷纭。
按此前规划,首期预计2019年年内建成,但很多市民都在质疑,项目可能做不到如期完工。
针对这点,我在网上翻阅大量新闻,并咨询了清远朋友,能看出来,项目目前施工进度的确放慢了。
有分析称,广清城轨等交通配套仍未到位,项目建设进度较慢,很可能不会如期开业。
对于外界质疑,长隆集团暂未在正式场合中作出回应,但在清远长隆招聘会上,相关工作人员表示:
“清远长隆各项工作,在有序地推进当中。清远长隆项目周边的部分基础设施建设未完善,是施工进度放缓的主要原因。”
作为全市重点工程和全省关注项目,长隆项目对清远市GDP、固定资产投资、产业结构、财政税收、居民人均收入和楼市发展都有着举足轻重的影响。
因此,清远经济发展如何,长隆项目是个关键。
05
人口增长
人口,是一切经济社会活动的基础,对于城市发展来说,人口迁徙往往引发楼市兴衰和经济起伏。
整体来看,从化和清远的人口数据差距不大,但得益于撤市并区的利好,从化户籍人口增长略胜清远,是外来居民买房定居,入户广州的一个热门选择。
不过,在城镇化和可支配收入增幅方面,从化就不及清远了。
有相关数据表明,城镇化水平每提高1%,就会拉动最终消费增长约1.6%;反之,城镇化水平不高,就无法为区内消费和经济发展提供持续动力。
而这一点,与上文提及的从化经济问题,也是吻合的。
与此同时,我发现从化区目前只有《从化区基础教育优秀人才引进办法(征求意见稿)》,而未有实质性的人才政策。
清远市则在去年年末通过了《清远市激励科技创新十条政策》,博士研究生或正高职称人才每人40万元,硕士研究生或副高职称人才每人30万元,分5年发放,符合清远市一至六类高层次人才条件的还可享受津贴和安家补助。
06
楼市发展
来到大家最为关心的楼市板块,首先看下过去一年,两个地区的楼市数据。
来自中国房价行情网的数据,从化房价目前比清远贵约4千/平,两地价格走势平稳。
红线部分代表“价值”,是以该月平均租金(元/月/㎡)x12个月x30年来计算的。
在这方面,清远物业的租金价值竟远高于从化,并更接近真实售价。
投资回报率上,近一年内,在清远买房出租需要33年回本,年限呈现下降趋势,而在从化置业收租,则需要58年后才能回本。
由于表中数据=房价/租金/12,单位为年,换位国际概念计算售价租金比,清远为396,从化是696。
在经济学中,售价租金比在1:200-1:300的区间,视为比较合理,适宜入手。
如果售价租金比超过300:1,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。
如此看来,从化房价虚高的成份更多。
对此,我是这样理解的:
其一,从化缺少大型项目,外来流动人口不多,本地租房需求也少,租赁市场较为冷清。
其二,截至10月,从化新房库存消化周期为13个月,相对充足。加上从化房价较低,广州居民不限购,外地市民可在从化购房申请入户,有自住/入户需求的市民大都会买房而非租屋。
不过,待14号线在年底开通以后,全市房价最低的从化,或将成为刚需宝地,价值看涨。
而清远,由于旅游产业较从化兴旺,旅游地产和短租市场相对火热,投资情绪更浓。
2018年上半年,合富辉煌于清远项目的成交客户中,58%为广州客户,35%为清远客户,7%为其它区域客户。
其中,广州客户以个体户及私营企业主为主,31-40岁青壮年占半数以上,投资兼自住占半数以上。
至于清远库存数据,网上暂时没有公开,但翻阅过往新闻,我也发现了端倪。
在2016年《清远市供给侧结构性改革年度工作计划》中,文章足足花了4400字来安排“去库存”工作。
2017年,《计划》里关于“去库存”的内容,仅剩2000字,要求“商品住房库存消化周期确保基本控制在16个月以内”。
来到2018年,“去库存”一词已从《计划》中销声匿迹。
可以猜测,清远政府已在去年完成“去库存”的目标。
考虑到不限购、外地人首付4成和广清公积金互贷等利好,在短期内,清远楼市是有足够需求做支撑的。
但从长远来看,想有持续的购房需求,支撑楼市健康发展,清远政府还需引进人才,发展经济。
最后一点,就是居住体验的对比。
目前,在清远市清城区,高端社区的房价大概1万/平,除地铁外配套齐全,一线瞰湖。
相同价格,在从化区内就只能买刚需楼盘,产品设计和社区规格普普通通,周边环境略显偏僻,且大部分不靠近14号线的地铁口。
个人认为,如果你是自住型购房者,在广州上班,从化显然优于清远。倘若你是投资客,兼有度假需求,最好“坚守好几年,方能见升值”的心理预期,可以考虑清远。