:悟空美编：刀校对：藤
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年末谈谈我对财富的看法。
你好，我是悟空。
农历年末，作为春节前的最后一篇文章，更多的是想和大家聊聊天。
聊些关于财富的话题，聊些关于房子的话题。
过去的一年，在忙碌中度过，在懵逼中度过，回过头来再看，2020永远过去，自己32岁青春也永不在。
好在，一切都在计划中。
在郑州，不管房租多低，把所有的房子、车位都租了出去；
在深圳，今年完成了收房、立户、给俩娃迁户口；
深房、深户、深娃，现仅差一个粤B。
多余的存款，把输不起的钱存入银行买了理财；
把输得起的钱在去年五月份“重仓”买了两只基金；
一个易方达消费行业（110022）、一个景顺长城优选混合（260101），整体年收益都在50%以上；
把可以不要的钱买了一些股票，刚才打开一看，大盘早已突破3500点，我的大部分股票还都是绿的，很有意思。
一切，四平八稳，没有波澜，没有新意，也没有新的突破口。
不得不说，我不是什么房产大神：房子几千平，京沪多少套；
也不是那些抖音成功逆袭者的月薪百万，我的工资月收入，其实也就刚过五位数；
自己实操卖过的房子，加起来不过三四套；
目前持有的房子，算上父母的两只手都能数过来；
而在房子上获得的收益，其实并没有让生活得到非常大的改善，因为很多都是卖了又重新买了更贵更大的房子；而房价的涨幅，也都停留在浮盈上，短期内无法变现，一旦变现，又忍不住买更好的房子。
这就是一个真实的我，一个真实的悟空，仅仅比大部分普通购房者，多了一点信息源、多了一点房产相关知识、多了一点对于房价上涨的敏锐度，而每次买在房价大涨前，买到涨幅还不错的楼盘，更多的我认为是运气。
但是，这种运气不是凭空而来，就像我们打球，即便乔丹科比，也不可能投出去就知道一定会命中篮筐，但是投的多了，练习的多了，命中率自然会高，买房也是如此。
当你具有足够多的信息，经历过足够多的事，自然能够买到好房子，自然知道该在什么时候买。
这点，我说的足够坦诚。
——2——
“强干弱枝”的框架理论
写了一年文章，有几条留言让我印象特别深刻。
悟空：卖了金水区的次新房，在棉纺路买了一个老破小等拆迁，在平原新区买了一个大房子改善，周末去住下，这波投资操作如何？
悟空：平原新区、南港哪个地方投资比较好？
很多留言，让我看完之后真的不知道如何回复，同时也意识到，有些常规的问题，我们都已经写烂、写吐了，但是依然有很多人不知道，又有很多人前仆后继的跳坑。
隔行如隔山。
很多人买房在楼盘千挑万选；楼层、户型、朝向每一个环节层层把控；结果最后需要钱的时候卖不出去，或者卖不到一个好价钱？甚至挂了半年都没人问？
哪里出了问题？
是框架出了问题，买房的重点，是框架。
楼层采光、小区环境、户型等等这些固然重要，但这些都是细节，他们的价值取决于更重要的前提，就是你一定要选对框架。
细节是锦上添花的，是牛排上的一层胡椒，只有选了上好的牛排，经过了上好的烹饪，端上桌之后，撒一点点胡椒，才有意义。
牛排不好，撒的胡椒再好也没用。
很多人选房子谨小慎微，事无巨细，那些全部都是胡椒，真正重要的是牛排，有了正确的框架，才能谈正确的细节。
最大的框架，其实就是城市。
买房就是投资，投资就得看未来，买房就是你看好这个城市的未来，相信他的成长速度。
你希望你未来的房子升值，你希望你一辈子的辛苦钱能够跑赢通胀，就一定要买你能买的起最好城市的房子。
尤其是分化无限扩大的现在。
之前买的劣质房子还好，大中小城市都有人口流入，人口红利在持续城市化进程在持续。
农村人去乡镇、乡镇人去县城、县城人去地级市、地级市的人去省会。
所以过去二十年，你闭着眼买都不会吃亏。
但是现在不一样了，人口增长越来越慢，城市化率也越来越高，交通也越来越发达，人们的通勤直径也越来越大。
这样导致的结果就是大城市的虹吸效应越来越强。而三四线城市的优秀人才以及高端购买力会被不断吸走，而那里却又没有办法补充人口，因为很多下面的乡镇，已经没有什么年轻人了！
就算有，有钱有能力的人家也愿意去大城市。
有了这个理论作为前提，悟空因为平时工作在郑州，买深圳房子的时候，只要首付够、月供承受的起、没有烂尾风险、周边有地铁和学校，在项目众多细节中，甚至户型都不知道的的情况下就买了，那一年，我30岁。
家人以为我疯了，但经历了大湾区规划、社会主义先行示范区与取消豪宅税的加持，目前一套房子的浮盈也高达近百万。
方向对了，细节根本不重要。
除了城市之外，第二大框架就是地段，每个人对于地段的理解不同。
但就悟空个人而言，面对不确定性时。选地段时，觉得目光越短浅越好。
不要跟我谈未来，著名经济学家凯恩斯曾经说过，从长远看，我们都会死。
我买房，买的就是城市资源，地铁、学校、商业、公园、医院，现在有就最好，没有至少要在建设当中。
有人说，一切都有了，还投什么资？溢价早就提前没有了。
2000年，金水区什么配套都有了；
2010年，东区什么配套都有了；
这些地方房价涨幅跑输大市了吗？
悟空的大部分房子，都在金水区，不是有眼光，主要是地缘情结。由于周边各种配套完善，目前租金还行。
干什么事，不要想当然，贵的东西，以后还会更贵。
无论是茅台股票、北京学区房、上海深圳的大部分房子，以及二线城市核心地段的房子。而便宜的东西，停留在规划上的东西，将来可能会出暴击，但更多的是不确定性。
我干嘛不买金水区、东区这样有确定性回报的房子，去买那些未来充满不确定性的新区？
其实，上面这些，都间接的回答了平原新区与南港能不能投资的问题。
去更高一级的城市，去大部分人认可的核心地段，这才是你买房首先要考虑的。这也是新的一年，悟空最想对大家说的。
——3——
2021,悟空10条楼市观点
其实，文章写了一年了，尽管在同一个平台，但其实东哥探盘的每位作者，包括东哥在内，在框架基调相同的情况下，每个人对于城市、对于区域、对于楼盘的认知也是不尽相同的，买房的偏好更是千差万别。
有些人爱东区、有些人爱北区，有些人更倾向于自己现在居住附近的改善盘。
其实，买房就是一个很“自我”的事情，以下的内容，皆是悟空这些年买房实战当中对于房子的自我理解，如果你在2021年有打算买房，希望可以帮到你，不一定对，但至少个人认为有一定参考价值。
1.做事先人一步，你的预判在我的预判当中。
这几年，提起城市，提起楼盘，“分化”是一个万能的观点。是个砖家就拿着城市GDP，拿着销售数据开始大谈分化。
早点干什么呢？这种显学，拿着结论说论据不是太迟了吗？现在再喊南北分化没有意义。
而我们真正要做的是什么？是大多数人没有意识到的时候，你先人一步预判，然后提前布局。
这是悟空2018年2月23号的文章，大家可以去查询，如果你当时听我的买入深圳，现在财富不知会增加多少，当然，你买不买不重要，重要的是我买了，做到了知行合一，我推荐你买的，我自己首先会去买。
2.再美的风景，看多了都不是风景，一切脱离了城市资源的景观都是垃圾。
买房，钢筋混凝土不值钱，环境不值钱，房子周围的城市资源才值钱，房子周边的高端就业机会才值钱。
3.哪里越限，越要挤破头皮往哪里钻。
南方TOP3城市，深圳、广州、杭州，啥时候买都不晚。股票同理，就买白马龙头股，行业的绝对巨无霸，虽然，我的股市账户还是亏的，这点比较囧。
4.二线城市之中的国家中心城市以及人口净流入城市非常值得投资。
如果二者相叠则更无问题，郑州显然在这之列。虽然这两年郑州房价平稳阴跌，但个人非常看好郑州楼市未来的潜力！因为我相信这个生我养我的城市！
5.能贷款买房就别全款买房，至于贷款年限和多少，根据自己实际情况制定。
6.个人认为家庭负债率在20％-40％为好。负债太少撬不动杠杆跑不赢通胀，负债太多影响生活质量，毕竟我们投资最好不要以影响当下生活质量为前提，这点悟空个人做的不好，压力山大。
7.认房又认贷很可能在一线城市及热点二线城市形成长效机制。因此每个人都要珍惜自己的“处女贷”。以后换房成本越来越高，此外，珍惜自己征信。
8.主城老破小、郊区远大新、各种公寓、商铺、写字楼你认准了，而且符合自己的投资需求，或者有不得不买的理由，想买可以买，但是我不建议你买。
9.请理性看待并理解房产、投资、金融与社会稳定之间的关系。摆正位置，放平心态。被割韭菜不要紧，要紧的是别被割一辈子韭菜，买房需要深度思考，这句话最没用，但是这句话最有用。
10.最后一条，和房产无关。
2021，对于大部分普通人而言，不创业、不辞职、不转行、不信毒鸡汤，做极致自己现有手头的工作，锻炼身体、早点睡觉，买到自己心仪的房子，这些可能就是回报率最大的投资。
2020庚子鼠年，很多人流年不顺，但相信在2021年，各位不管买房还是事业都会牛气冲天，到2022年，虎虎生风！
最后，提前祝大家新年快乐！
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