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问答221期
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问：恒大翡翠龙庭后期升值如何，考虑要不要卖掉？
答：小区去年11月刚交房，房产证还没有下来，至少满三满二，要不有税；安居客等网站上实际挂出来的均价13000-15000元/㎡不等，房源众多；
优势是小区景观还可以，有最小60平的小面积，一室，两室房源较多，总价可控，但劣势在于大兴西路周边环境在一年内没有任何改善，北向高架桥，方欣批发市场常年拥堵，吵闹，大兴西路沿线没有任何改造翻新信息；
南向陇海铁路线依旧，周边空地也没有任何动静，除不远处八号线动工外，周边没有大的利好；
小区二手房价格甚至低于同区域在售新房，现在出手并非好时机，后期增值完全看周边片区改造进度。
问：中铁琉森水岸，小高13000+，洋房16000+，自住投资用？
答：这个小区是19年交房投诉的重点，包括临水临电，地基沉降，房门掉落，楼栋外墙鼓包，室内地暖管外露，跃层房屋渗漏等诸多问题；
虽然价格放在浐灞范围并不高，还临着灞河湿地公园，也勉强算在世园会附近，但实际去看了后就会发现中铁所在的片区周边面貌比世园会核心区差很多，周边大量的老小区，村子，农田，没有地铁，学校也很一般；
目前商品房开发主要集中在灞河西岸，普华浅水湾，荣民宫园学府等，东岸就只有中铁一个，虽然价格低，但不算啥优质房产。
问：新城首府和中南春风南岸，就教育位置而言，入手谁？
答：毕竟是有近2000块的价差的，况且产品定位也不一样，中南偏刚需，中小户型居多，160平的只有一栋，新城起步面积就是124平，最大180平；二者面积区间重叠很少，如果看120以下的，只有中南有；
位置上，中南东侧有中粮拿下的上塔坡城改，北侧有清凉山公园，欧亚学院，附近莱安，明威，风憬天下等小区基本开发完毕，未见大型商业，但社区底商都全；在西部大道沿线，凭借装修，户型，品牌，16000+的价位上没有竞品；
新城就在融创西安宸院隔壁，附近在售金地，悦美国际，同属成熟住宅区，周边宜家，金地广场，红星等大型商业多，距离高新近，小区户型面积大，装标高，附近二手房价格高企可托底；
同属西部大道沿线，但周边更繁华，距离高新更近，劣势在于新城交付项目少，小区规模小，价格更高，教育上中南隔壁长安四小，新城大概率雁塔二小二中；
雁塔的学校比长安强一些，长安的小区中考不能报城六区是一个弊端。
问：融创江山宸院，看好位置和后期发展吗？
答：这个地方是以前小居安村，城改后在售江山宸院，北侧为西北大学校区和家属院，西侧为外国语大学校区，东侧为大量未开发农田，人文氛围很浓厚，外加高校的购买力很强；
临近南山限高限容，所以小区清一色17层小高，室内层高3米1，密度很低，在周边是不多见的；这个区域缺的是商业和学校，强的是环境和高校，在长安区是算好位置；
主力面积113，118，133平，首付月供可控，自从学府大街的金茂，中海，万科卖完后，这也是长安区现在在售的最大新房，外加融创这两年小区交房不错，二手房价格保值，周边看房怎么都绕不过的。
问：听说华润悦府要开盘，后期好出手吗，学区是哪里？
答：作为电视塔西安曲江CBD数一数二的高端盘，悦府的热度从开盘持续到现在，2万+大户型摇号在西安也是首例，小区定位改善，装修用料猛，位置绝版；
这里是西安又一个超高层CBD聚集区，又有双地铁（2号，8号）， 附近区域面貌优秀，几乎没有在售新房，空地，可以说是一个集合了绝版地段，优秀规划，高端产品的小区；
唯一的问题就是卖多钱了，以及能否买得到，虽然总价高，但周边超高层，商业规划全部落地后，这种高端产品也是有自己的市场的；
学区由于未交房暂不清楚，但根据最近的学区范围表，这个地方是在南湖小学范围内，也是曲江排在前列的公办，初中对应曲江一中。
问：天地源万熙天地如何，学校闹的沸沸扬扬，还有什么问题？
答：有一个基本判断是，即便学校没有落地，但在泛高新的雁塔区域，这依旧是性价比高，地段跑赢产品的小区；
目前的新房市场，雁塔范围基本是18000+起步，且多以130以上大户型为主，二手房价格基本和新房持平；
唯一地段不错，靠近地铁，有商业，距高新近的，目前只有天地源一个，学校的事儿沸沸扬扬，但每次新房登记人数都不少，这种地段跑赢产品的总归是好卖的；
小区一期已经交房，实际的小区环境，交付观感一般般，撑死刚需盘的水平。
问：房子22年交房，开发商卖车位13万带产权，买不买？
答：由于车位的定价和销售完全开放给市场，所以车位定价也无可商量，此前做过西安173个小区的车位价格统计，基本带产权车位均价在13.5万左右，曲江高新最贵，软件新城周边属正常水平；
预算够可以买，带产权后期也能转手，自用长期开车，租车位总是件麻烦事，租是比买划算，但租的不确定因素太多，新能源车位需求不大，现在充电桩普及速度很快，公共停车场，商场都有，市区跑，一周冲两次完全够用；
个人倒是不建议买新能源，除了挂绿牌外不限行外，既不保值，又有里程焦虑，还不敢跑长途，特斯拉毛豆3的国产品控也贼差。
问：17年购入红星紫御半山，可倒手机会大不大？
答：这是一个期待万分，但交房以后又失望的小区，曾经高层9000，洋房10000+，绝对是超级性价比小区；
交房后景观，做工也完美还原了什么叫一分钱一分货，按照西安的大行情，毕竟是17年最低点入手，现在周边二手房少说15000+，新房13000+都需要摇号；
属于用时间跑赢了房价，用位置跑赢了产品，转手可以但目前实际不对，小区刚刚交房，无论是景观绿化，整改维修都没有达到最好的观感，外加航天城二手房价格并未起飞，勉强可以卖，但不在高点上；
最主要上坡的路和电梯还没修呢！
问：在西安没房子住，能不能考虑富力开远城？
答：制约富力最大的问题在于价格，便宜了就香，涨价了就不香了，土门这个片区属于西安的老城区，曾经工厂，企业云集，但如今要么倒闭，要么搬迁，已经老旧，留下了便利的生活配套，但区域面貌亟待改善；
富力作为土门翻新的首盘，规划巨大，包括大量的商业，超高层，写字楼，住宅，安置，学校等，属于大型城市综合体；
小区优势是建成后配套齐全，且团结南路通车距高新很近，算是二环边少有的大盘；
劣势在于配套兑现时间很长，小区密度过高，价格太贵，由于城改开发和商业配套，成本又无法下降，只能不摇号慢慢卖了；
毕竟均价20000+，在西安可选的太多了。
问：住在天朗，蓝光雍锦世家，万科悦府，融创宸阅和鸣怎么选？
答：你好，邻居，融创的价格基本也在17000+起步，其中万科最低15000+，融创和蓝光相当；
如果不想跳出现有生活圈，大兴新区范围内，朗诗和碧桂园小区太小，微型小区保值自住都是问题，万科悦府优势业主基数多，地铁口，万科中小户型起步，定位刚需，首付月供可控，不足在于周边安置房较多，户型较老，密度不低；
蓝光位置在红庙坡十字，优势在于自带公园，博物馆，地铁口，周边区域面貌较好，小区改善定位，起步面积大，同样的劣势都是周边没有太好公办学校，两个陕师大都是民办；
如果能跨过生活圈，融创综合优势更强，比如口碑，交房品质稳定，二手房保值，同样地铁口，小区规模更大，自带两所学校，户型装修更优。
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