要想了解城市未来的变局，一个是要了解城市的发展规划，另外一个就是要看懂城市的改造和更新。
北京在2017年公布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中，把北京未来15年的城市空间格局确定为：“一核一主一副，两轴多点一区”。
从而确定了北京城市发展的“区域排序”：“东西城核心区”第一位，“四大城区”第二位，“北京城市副中心”第三位，“多点新城”第四位。
以上的“四大城区”主要是特指海淀、朝阳、丰台和石景山等地区，“多点新城”主要是5-6环之间的房山、顺义、亦庄、昌平及大兴等平原新城。
那么，未来北京如何实现城市总体的新规划发展呢？未来这些地区的房价会如何变化呢？
第一，“东西城核心区”重点发展“中央政务”，“国家文化”和“国家外交”等三大功能区的建设。
但是东西城核心区已经基本没有土地空间了，如何实现以上三大功能的发展？
只有两种办法：要么就是“拆掉重建”；要么就是实现“腾退”。
最终国家还是选择了后一种手段，确定了“老城不再拆”的基本原则，重点推动“老城区城市更新及腾退”。
于是北京第一类“新型拆迁户”出现了“：东西城直管公房平房“退租户”及公房简易楼的“腾退户”。
根据北京未来五年城市更新计划，东西城的“退租户”将会达到1万户，他们未来的疏解方向主要是“顺义、房山、昌平、大兴”等四大平原新城。
这样一来，东西城核心区就可以腾退出“空间”，进行政务功能、文化功能和外交功能的建设，要么变成“文化展览中心”，要么就是变成“国家外交场合”，要么就是国家部委的“办公空间”。
所以对于东西城核心区来说，除了个别项目由于学区政策调整价格会出现“下调”外，房价应该是非常“坚挺”的。
但由于东西城属于“政策敏感区”，除了学区自用外，我们也不建议做投资，毕竟政策风险还是相当高的。
也就是说，东西城的房价一旦出现“大涨”，就非常可能会出台政策进行“强压”，所以东西城属于“学区自用房”，不太适合“投资”。
北京第一类“新型拆迁户”产生于北京东西城，并向近郊新区“疏解”，会导致房山、顺义、大兴、昌平等地区常住人口“大涨”。
五年1万户，每户人家3-4口人，相当于3-4万人。
第二，“四大城区”，包括海淀、朝阳、丰台和石景山，重点发展“首都功能”，疏解“非首都功能”。
其实北京的“四大城区”土地资源和空间也非常小了，要想发展“首都功能”，就需要做大规模的“城市更新”和“疏解工作”。
所以北京的四大城区未来会产生“两类新型拆迁户”：“危改户”+“撤村建居户”。
首先是“危改户”。
根据北京市的规划，未来五年要实施危改规模是100万平米，如果按照每户30-40平米估算，北京“危改户”大概是3万户左右。
北京“危改户”几乎全部可以“就地安置”，不会进行向外疏解。
其次是“撤村建居户”，其实就是推动“城中村改造”，推动农民拆迁上楼，实施“城市化改造”。
北京目前还有超过200万的“农村户籍人口”，超过3800个行政村，其中在城区和平原新城地区的行政村就超过900个。
所以要北京要实现“城市化”，就必须要大规模推动“撤村建居”，北京最大的“新型拆迁户”肯定来自于“农民上楼”群体。
2021年北京城乡办就出台了《关于高质量推进第一道绿化隔离地区全面城市化的指导意见》，里面明确提出“到了2035年北京一绿地区要全部实现城市化”。
我们判断，未来15年，北京可能会有几十万的农民实现“城市化”，北京五-六环的“城中村”改造将会大规模推动。
所以对于未来北京5-6环的房价，肯定将会有一个比较大的涨幅，全面城市化将会带来配套及人口的增长。
第三，“北京城市副中心和平原新城”将会迎来“棚户区”的大改造时代，未来五年将会产生大概3万“棚户区”拆迁户。
北京的第四类“新型拆迁户”主要来自于“棚户区改造”。
根据北京市的十四五规划，北京将加快推进城镇棚户区改造，给出的规模指标是“30000户”。
北京的“棚户区改造”主要集中在北京城市副中心和平原新城，尤其是北京城市副中心，在未来五年就安排了四个“棚改项目”。
棚改项目的大规模启动，意味着老城区的建设和改造将会升级，这有助于老城区房价的上涨。
比如像北京城市副中心，搞了大量的棚改项目后，腾出了很多建设用地，就可以迁入大量的学校、医院等等。
通州老城的配套得到明显升级，房价自然就会提升。
综上所述，我们可以发现，随着北京新的城市规划亮相和城市功能定位的调整，北京传统的“拆迁模式”确实已经没有了。
但是新的“拆迁模式”又出现了，而且还会推动城市格局发生变化，并会影响到区域房价的涨跌。
从未来看，北京的新型拆迁户主要由以下四类组成：东西城“退租腾退户”+城区“危改户”+5-6环“撤村建居户”+副中心平原新城“棚改户”。
其中规模最大的主要是来自于5-6环的“撤村建居户”，其次是平原新城和北京城市副中心的“棚改户”。
因此我们对未来北京的房价格局判断是：由于五环以内地区的“新型拆迁”量很少，房价格局就是“稳定”，不会有特别大的变化，
未来五年，北京房价变化最大的，主要是来自于5-6环地区。
而6环外的“北京城市副中心”和平原新城的“老城区”，预计要到5年以后才能逐渐体现出房价上涨的明显态势。
所以，“保值自住”在五环内的城区，“增值投资”在五环-六环的城乡结合部，“长持发展”则可以选择副中心及平原新城的老城区。
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