北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
其实这几个问题早就有答案了，而且是确定性的，本来没必要再讨论，就属于实体行业虚拟经济。房地产整体不属于制造业，只是其中的建筑装修机电等一部分属于。其他的融资、营销、设计规划和物业服务什么的都属于服务业。
房地产是典型的虚拟经济，无论大城市还是小城市，哪怕在鹤岗也属于虚拟经济。所谓实体经济和虚拟经济指的不是生产出什么产品，而是指其产品能否被按标准定价。或者这么说吧，只要是其提供的商品具有金融属性，也就是可炒作性，那就是虚拟经济。
没有房地产业也没什么不行的，地球离了什么行业都照样儿转。但这个问题没有意义，就是客观存在的，非得讨论存在干嘛?
再者说，任何一个行业都是因为有需求才产生的，有需求就会有人来提供服务，没了这种形式也会用其他的形式出现。就像教培行业，几乎是明令禁止了，但真的有人相信这行业会消失吗?
二
我很多年前也迷糊过，房地产到底是个什么玩意儿?
那会儿有个同事想换公司，在网上发简历，结果找不到这个行业。我过去一看也找不着，心里还觉得挺憋屈的。这房价涨得都让人骂成狗了，结果却发现自己连个社会定位都没有，太tm窝囊了。
后来问了HR，人家说房地产属于个综合体，也就没有了整体定位。拆分之后可以有营销、会计、设计、工程、管理、融资等各个分科，但非得往一块儿组合不合适，至少是网站认为不合适。
那当时我就突发奇想了，这房地产行业是不是属于没有必要的存在啊?假定哪天开发商被强行取消了，就由某个部门来制定计划按顺序开发，先找几个设计公司来投标方案，什么档次的都随便，同时列出成本和价格就行。然后让想买房的百姓来投票，不能空口白牙的投，必须用钱投票，认为哪个方案合适就掏钱买房。那如果哪个方案先胜出，也就是先卖光，那就立刻再次进行招标，让工程公司来投标。中标之后就施工呗，施工完了就交房入住，这完全用不着开发商在其中起哄挣钱了。
开始我还觉得这设想挺好，但后来觉得不对劲儿。如果房子能这么干，那汽车电器家具衣服是不是也可以这么干啊?甚至连教育医疗是不是都行啊，那就又回到计划经济了，不合适吧?
而且现在就有国企央企开发商啊，其实就相当于政府在直接插手，这开发效果跟民营的也没多大差别啊，只是没有民营的效率高而已。那这就说明开发商还是有存在的必要的，至少也得作为国企央企的补充。
但这只是想明白了开发商有存在的必要，招聘网站上为什么没有房地产这个行业我还是没搞明白。所以那会儿总琢磨这到底算个什么玩意儿，是不是实体经济?
三
现在当然是想明白了，房地产当然是实体经济，但开发商干的未必是实体经济的事儿。
天底下其实没有比盖房子再实体的了，而且是所有实体经济的根基，没有房子什么生意都干不了。哪怕是将来进入到不用上班的全网互联时代，那人类也不能都趴在草地上玩儿电脑吧?还是得住在实体的房子里。而且就算是发展得不用房子改住帐篷了，网络基站服务器什么的也不要房子吗?仍然是要用实体的啊。所以，这个行业绝对是实体经济。
但是开发商就没谱儿了，按道理说既然干的是实体行业，那踏踏实实的干活儿不就得了。但是，真没几个开发商是愿意挣小钱儿的，所以或多或少都把开发过程给资本化了。
从开始的拿地就是，几乎只要是拿到手就立刻抵押融资，甚至拿地之前就都已经跟银行沟通好了，相当于用银行的钱来获得了原料。
然后的施工也必定是工程方垫资，甭管垫到什么程度，反正开发商轻易不会动用自己的钱。自己也确实没钱，一切都是负债，就等着熬到能卖房的时候用买房人的钱来还账周转呢。
所以，说开发商不重视利润不对，特别注重利润也未必。在所有的商业行为中，现金流永远比利润更重要。这就跟互联网公司似的，没多少真正盈利的，但只要是现金流能维持运作就行，反正都是别人的钱，无论是借来的还是用还没完工的房子换来的。
那在这种资金周转的情况下，非说开发商是实体生意就没意思了，真没实到哪儿去。这既是开发商们的常规做法，也是他们的追求，否则恒大融创什么的也不会动不动的欠债上万亿了。
所以，在我看来，盖房子是实打实的实体经济，但开发商干的却未必是实体经济，早就是资本运作型了。
那没有开发商这个行业行不行?上面不是说了吗，不行。就算是完全由政府来主导开发，那他们也得成立个公司或部门吧，那也就成了央国企开发商。但国企的效率就是慢，这没什么可抬杠的，而且在没有竞争的情况下，国企效率将更加的慢。那既然是必须存在着开发主体，就没法聊什么是否取消了，让民营企业参与反倒能促进效率。
四
总之，甭讨论什么房地产是不是实体经济了，实在没什么意义。这行业再虚拟也比互联网跟银行实体吧，那些企业却还都得用着房地产公司盖的房子。
但是，开发商是必须限制其虚拟生意的规模的，否则将来还得惹大麻烦。这就跟卖茶叶不好好研究怎么制茶，却热衷于炒茶似的，那这么多实体的行业就都危险了。
仅供参考。