2014-10-27 09:19:00
"产业园区有助于东北经济结构的调整。将起到推波助澜的作用。而振兴东北35条，则给沈阳的产业园区带来利好。"
10月26日，由新华网主办，沈阳金谷协办的"机遇与变革--东北产业园的光荣与梦想"论坛，在沈阳金谷举行。
现场新华网总裁助理房地产事业中心总经理谷春宁、著名经济学家陈淮、辽宁省社科院副院长梁启东，与沈阳金谷总裁刘进文、DTZ戴德梁行大连与沈阳公司工业与物流地产部助理董事郑忠诚等，就产业园发展的进行了观点交锋。论坛现场，陈淮认为："房地产进入白银时代"这一说法未免悲观。中国的房地产与城镇化方兴未艾，而城镇化的质量，直接决定了未来20、30年中国国民经济发展的规模与速度。
中国房地产尚在起步阶段
针对万科董事会主席王石发表的"房地产进入白银时代"的观点，陈淮认为："这一说法未免悲观。"
陈淮指出：中国的房地产，就是在供大于求和供不应求的反复交替中蹒跚前进，而供大于求是任何一个城市发展过程中的必经阶段，包括北京、上海这一样的一线城市，都经历过这样的过程。中国的房地产业和城市化方兴未艾，序幕刚刚拉开。
"想实现习总书记说的中国梦，城镇化、房地产业发展是必由之路。产业园区建设，房地产业发展，以及城市扩张的规模、速度和质量，直接决定着未来20到30年中国国民经济发展的规模、速度和质量。"陈淮认为。
城镇化当前的重点是发展中等规模城市
陈淮认为，在中国，有些城市不是不保护环境，但是当一个城市过度扩张之后，就难免会超过环境的承载能力，势必导致人的生存和环境相对抗，这不是我们要走的道路。
十八届三中全会明确提出要严格控制大城市规模，今后，新型城镇化道路的其中一个重点就是发展中等规模城市和城市群。进入21世纪的第二个、第三个十年，二线中等规模城市、卫星城市将是城镇化的主阵地。
论坛中，陈淮以近期热议的"京津冀城市群"为例，加以解读。陈淮指出，现在所提到的"京津冀"，与过去人们所熟知的"京津冀"有着本质区别。"过去，京津冀以天津为核心，现在的京津冀以北京为核心。过去京津冀的目标是把滨海新区建成北方经济中心，而现在的京津冀，则是疏缓大城市的功能，以卫星城建设成为重心。
依据李克强总理作出的2014年政府工作报告的内容，要求着重解决好现有"三个1亿人"问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
陈淮说："宏观调控为什么没能把房价降下来？大城市庞大的需求量放在那里，人多房少，所以国五条解决不了房价。当下中国控制大城市人口规模，解决供需矛盾势在必行。"
"老旧城区改造"与城市升级密切相关
在陈淮看来，同样作为新型城镇化建设的重要环节，产业园区和棚户区改造，一个是改造集中居住区，一个是改造老工业区。
陈淮认为，棚户区改造并不等于保障房建设，棚户区改造是在保障房建设的基础上发展的。与保障房建设相比，棚户区改造一方面不涉及土地问题；另一方面与城市整体的升级改造密切相关，更容易引进市场化的力量。
"最主要的是，老城区改造最容易同我们长期和短期留下的体制性的难题重大遗留问题改造相结合。"陈淮说。
解决房地产问题要实现新型城镇化转型
如何实现新型城镇化转型？
陈淮认为：转型应该是全方位的，包括老工业基地的产业结构升级，国际竞争力提高，技术水平从原来传统的这种工业向更新的技术手段进步，这都叫转型。包括从过度依赖于能源、资源支付沉重环境代价，到清洁型结构、环境友好；也包括合理地调整城市人口规模；同样也包括商业业态整体升级。
"实际上我们今后的商业模式也同样并不仅仅是买和卖的日常消费品，包括老百姓理财，包括保险，包括现代服务业中的很多在发展，其实都需要我们新的业态支持。"陈淮说，"如果我们沈阳铁西区不能走出五十年代那个老工业基地建设的模式，那么就会形成比'鬼城'还要可怕的'睡城'。所以我们必须有能就业，支撑区域经济繁荣，便利老百姓生活，以及引进高端人才，改变居民结构的诸多的一个核心产业园，舍此无他。"（新华房产记者 关溪涓）