作者 | 武占国
来源 | 野马财经
北京石景山区背靠永定河引水渠的京汉大厦，外表看上去并不是很光鲜亮丽，目前这里被规划为中关村园区核心区，2019年的出租率是79%。
然而，这座2007年开业，从雄安走出的富豪田汉，一手打造的京汉大厦，近期易主，新主人是广东的地产企业——中国奥园，背后的富豪是郭梓文，他的身价是170亿，田汉身价的近10倍。
近几年，地产企业大鱼吃小鱼的案例屡见不鲜，尤其是地产行业不景气之时......
陷入资金困局的京汉股份
2020年伊始，一场瘟疫席卷而来，人流冻结、众多企业陷入困局，近一年来密集抛售项目资产回笼资金的京汉股份（000615.SZ），终于易主。
4月7日，京汉股份控股方田汉签署股权转让框架协议；5月15日，《股权转让协议》正式签署，股权转让款支付完成后，田汉将正式退出。
根据《股份转让协议》显示，京汉控股集团有限公司（以下简称“京汉控股”），持有京汉股份29.302%的股权，约2.29亿股，每股转让价格为5.06元，相对于签署当天股价4.17元/股算，溢价约20%，该次转让总价11.6亿元，田汉成功套现离场。
不过从公司财务的角度看，野马财经发现，田汉也算是被迫离场。
6月10日，国家市场监督管理局，又再次作出决定，相关股权案不实施进一步审查。这也意味着，该股权转让案顺利推进。
根据一个月前京汉股份公布的2019年年报显示，公司实现归母净利润1209万元，看似公司仍然在盈利，但实际上公司盈利能力却是大幅下降，公司的扣非净利润为亏损1.21亿元。
利润表显示，销售费用和财务费用出现异于其他指标的反常增长，进入2019年公司房子更不好卖了、融资成本也增加了。而这也是房地产市场整体表现的一个缩影，地产行业也不再有2016年后的荣光。
现金流量表也显示，同比上年10.92亿元的净流入，下降幅度达30%，只有7亿元。不过，京汉股份显然仍处于扩张期，近几年的投资活动现金流净额一直在增加，从2017年6.8亿元，到2018年的8.5亿元，再到2019年的14.3亿元。
来源：京汉股份2019年年报
从拿地上的投入看，公司新增土地储备的只有一块，相对2018年5宗新增土地储备，大幅下降。
事实上，京汉的筹资却跟不上，只有2017年公司的筹资活动产生的现金流净额是20亿，此后两年都是净流出状态，分别流出1.58亿元和4.44亿元，融资难度加大，融资成本上升也是众多房企的写照。
所以，至少从公司财务情况看，田汉的离场，显得有些无奈。
雄安走出的地产富豪
田汉原本是雄踞一方的地产富豪，在全国并不知名。2017年，雄安新区规划出台后，他开始名声大振。
来源：京汉股份官网
中国的第一批房地产富豪是从1988年，海南建省开始诞生的。比如潘石屹、冯仑等一批最早在海南淘金的地产大亨。此后，随着住房市场的改革，一批怀揣着致富梦的年轻人，纷纷在地产行业淘到金，大大小小的地产商变成了先富起来的人，也成为最大的红利分享者。
1967年出生的田汉，和很多房地产大佬一样，曾经是一名建筑工地的工人，早年还干过厨师。普通人眼中，成为亿万富豪的人肯定有异于常人的经历，早年上初中时的田汉掉到了白洋淀的冰窟窿里，游了半个小时后才上岸，最后却因为没衣服换，被家人臭骂一通。
事实上，他的早年经历，只能用一个字来形容，那就是“穷”，不过这也是那时候大部分中国人的写照。为了完成工业化，上一辈人都是勒紧了裤腰带生活。
后来田汉经人介绍，来到了北京的一家建筑公司，成为一名北漂。到京城后，田汉的人生开始发生翻天覆地的变化，1996年，他从工程装修开始干起。干过房地产的人知道，干这行最缺的是人脉和资金，经过摸爬滚打，田汉这两样都慢慢积累了起来。
2000年，从事地产开发后，田汉与人合作从银行贷款3.5亿元，拿下一块觊觎已久的土地。在那个房地产疯狂崛起的年代，能拿到地就已经是赚了，离暴富只差一步。
“银泰系”沈国军曾形容，当时北京有一块价值是十几个亿的地，如果可以全拿下，比他开十几年的百货赚的还要多。
如今，近20年过去了，地产商暴富的逻辑仍然没有结束。有资金实力的大房企，在行业不景气的时候仍然通过拍卖、收购不断地在囤地。只有李嘉诚于2014年开始撤退了，现在潘石屹也开始着手撤了，当然，还有王首富准备撤的时候被拦了下来。
雄安走出的地产富豪，也只选择无奈离场，将自己一手做起来的地产企业卖给了广东的大房企——中国奥园（03883.HK）。
大鱼吃小鱼
如果说田汉是小地产商，那么比他更小的地产商还有着千千万万，不过至少在中国奥园的郭梓文面前，田汉算是小地产商。田汉的身家是20亿，郭梓文是170亿。
郭梓文起家于广东，相比于田汉，他的起点稍微高一点。1991年，27岁的郭梓文从国企梅山集团辞职下海，从建筑装饰干起，1996年，开始房地产开发。起初，郭梓文和国企中体产业合作开发房产，开发的房产也有了“运动健身”概念，广州奥林匹克公园便是中国奥园的项目。
在地产行业掘得大量财富后，郭梓文迅速登上内地富豪榜，2002年，郭梓文荣登《福布斯中国100富人榜》，名声大噪。
2007年，中国奥园在香港上市。
相比于郭梓文，田汉一手打造的京汉股份于2016年借壳湖北金环实现上市，第二年雄安新区规划发布，京汉股份股价短期内暴涨还创了历史新高，从此，这位从白洋淀走出地产富豪名声大噪。
同样是2016年前后，郭梓文虽然曾经历波折，但是2015年房地产去库存开启的新一轮房价大涨，让中国奥园的业绩开始水涨船高。
去年11月，京汉股份将全资子公司京汉置业51%的股权转让，仅隔一个月，又将成都另一家公司39%的股权转让，共获得价款约4亿元。京汉股份实现借壳上市后，业绩虽然也有所表现，但是却因筹不到资而无奈退出。
京汉股份卖资产的同时，中国奥园近年来的融资能力却是见长，而且到处扩张，2017年至2019年融资中国奥园现金流净额分别为310.46亿元、163.70亿元、463.21亿元。
中国奥园收购京汉股份股权，同时也控制了多块土地的开发权，目前京汉股份旗下包括多块待开发土地，主要集中在四川、广东、重庆、保定等地。
来源：京汉股份2019年年报
套现离场的田汉曾说过，“即使输了我也能东山再起”。确切讲，如今的田汉，虽然失去一手打造的地产企业，但还手握着数亿资金。
在普通人尤其是挣扎于高房价买不起房的工薪族眼里他仍然是成功人士，他仅仅是让步给了更有“实力”的地产大亨。也许这就是地产江湖的游戏规则——弱肉强食适者生存，然而房价上涨的逻辑，还能持续多久？
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