编 辑：正风
来 源：正和岛
楼市调控真不是说说而已。
这不，一周之内，楼市传来了两大重磅消息：
7月6日，证券时报报道，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。
要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
7月10日，3万亿信托融资路径被封堵之后仅一周，中国证券报又爆出大消息：
规模10万亿级，房地产融资的重中之重——银行贷款也被监管层窗口指导，严控房地产贷款规模！
什么意思？简单来说，就是监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房贷规模。
显然，下半年，房企想通过信托融资来解决资金问题的渠道，几乎可以说是无望了。
而对于资金密集型，快周转，而且是高度依赖举债的房地产行业来说，信托渠道的“封死”，相当于直接断掉了一种资金渠道上的“口粮”。
另外，我们要知道的是，信托融资一直被视为众多房企续命的“主食”，而不是可有可无的餐后“甜点”。乃至于此番限令发布后，有不少媒体惊呼，八级地震，下半年房地产，要“凉凉”。
然而，接下来的走势，真的是这样吗？我们不妨来分析一下。
01.
看似事发突然，实则早有预兆
先看银保监会为何约谈信托公司。
其实，对于银保监会密集约谈房地产信托融资一事，业内人士普遍认为这是国家对房地产信托融资进一步收紧的信号，此举或与抑制房价过热有关。
在去年国家多项房地产调控措施的抑制下，各地房价在去年底和今年初一直保持了相对平稳的状态，部分前期上涨过猛的城市，房价甚至开始出现松动、回调的迹象。但是随着去年底和今年初央行几次降准之后，部分地方的房价在最近几个月又出现了窜涨苗头。
今年上半年，北上深广等一线城市的房价维持在较为平稳的状态，但是苏州、杭州、合肥、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市则表现出窜涨的苗头，尤其是苏州的房价更是在短短几个月里普遍上涨了20%以上。
这种现象明显跟此前中央三令五申强调的“房住不炒”大政方针是相违背的，所以我们看到自2019年4月以来，国家住建部已经连续2次分别预警点名了10个城市房价上涨过快的问题，海南、广州、苏州、合肥等地也继续对房地产调控力度进行加码。
6月13日在上海召开的第十一届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席兼央行党委书记的郭树清也特别提到“必须正视一些地方房地产金融化的问题”。
郭树清指出：“近年来，我国一些城市住户部门杠杆率极速上升，相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半的投入到房地产，并且房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。”
他还总结道：“房地产市场是有很强的的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住不是用来炒的。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。”
熟悉政策逻辑的人都知道，当有关人士以如此直言不讳的语调强调一件事情，且相关政策一而再再而三被重申时，那就意味着这些政策的重要性超出想象，所带来的影响同样超乎想象。
何况在中国金融圈里，郭树清一直还是个厉害的角色，素有“铁面书生”、“拆弹专家”、“郭旋风”、“改革猛将”等外号，现在又身兼中国银保监会主席和央行党委书记两大重任的金融大员，显然，他在陆家嘴论坛上言论可以看做是对房地产行业过度金融化的警告。
02.
全部暂停的背后，是所有人都忽视了23号文
接下来，我们再来看看监管部门对银行的“窗口指导”又是为何。
有人说信托“暂停”，银行“暂停”是监管层的连续出手和突然袭击，但如果仔细想想你便会发现，所有看似突发结果的产生，只是因为我们的信托机构、银行以及房企们把一份关键性文件忘得一干二净。
哪份文件？就是今年5月银保监会发布的“23号文”，原文较长我们在这里就不一一列出了，但其核心要义却只有一个：住房不炒之下，绝对不许违规给房企融资，拿地、开发、项目并购都不行。
但23号文下发之后，我们看到的结果却是地产信托在信托中的占比连续两个月（5月和6月）的不降反增，且金额还在高位运行，这注定让监管层继续出重拳。
银行方面，其实和信托类似。
本轮楼市周期，确实周期长度、韧性超出过往，3年一周期的规律几乎可以说已经被打破。
而让楼市周期如此有韧性的重要原因，其实就在于银行。
下图中我们可以发现，房地产开发余额的同比增速自2014年开始就一直保持在20%附近，2014、2015、2016、2017、2018，可以看到，这种情况已经持续5年之久。
而2019年第一季度，银行输血，地产商投资的房产开头机器仍然在蒙眼狂奔。
央行数据显示，一季度房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长竟然还保持在18.9%。
据中指研究院的数据，去年房企融资来源里，除了信托以外，几乎所有渠道都在上涨，而银行贷款又是重中之重。
进入2019年，时间过半，不难发现，融资端已经不是按下葫芦起了瓢的问题，而是主要融资都成“起瓢”之势。
大家上半年的一个普遍疑惑是，房地产开发投资为什么能够一直超预期，即便销售端在往下走，还是能够保持故我，维持在10%以上高增长？
答案就在这里，因为房企们手里不缺钱，他们可以从银行顺顺利利的贷到款，所以地产开发投资才能毫不慌张的超预期运行。
说完整体看细节。
在2018年年报中我们发现，33家上市银行对公贷款项下的房地产行业贷款余额总计5.4万亿元，较年初增长16.2%，整体增速不跌反涨，高于2017年。且33家银行中，只有8家房贷有所减少，其余25家全部增长。
在增长的25家中，房贷增速超过10%的竟然有20家，青岛银行、郑州银行的增速更是分别达到113%、81%。大行方面，除了邮政储蓄专注于自己的一亩三分地，其他大行的房地产开发贷款都是余额占比双增长。
2019年半年报还有没有出来，但是根据2019年一季度央行的数据，10.85万亿开发贷，18.9%的高增长，主要上市银行房贷业绩能差得了？
当然不可能！
所以，和信托一样，既然发文无效，那就别怪监管层，放狠话，出重拳。
03.
房企的最后动力——活下去
那么，监管部门的重重施压对于众多房企们又意味着什么呢？
众所周知，房地产是典型的资金密集型产业，高周转、高负债、高杠杆是其本色。
没有货币之水的支持，再大的房地产企业都激不起一点风浪。相反，一旦资金收紧，中小企业大概率会遭遇生存困境。
所以，这一次房企融资收紧，更可谓釜底抽薪之策。
这一政策，不仅有力扭转了大宽松的行业预期，强化了“房住不炒”的政策刚性，更为规范市场发展、稳定社会预期，提供强力支撑。
可以预料，“地王”现象将大幅降温。
每一次楼市调控，都离不开“地王”们对市场情绪的鼓动。此前相关部门就已规定，银行间直接融资要求不能拿“地王”；这次房地产信托收紧，对于土地市场的影响可想而知。
同时，部分房企将会面临资金回笼压力，降价促销或会重出江湖。
要知道，即便有宽松政策的背书，今年上半年，过半房企都未完成年度目标的一半任务。部分房企，销售额非但没能迎来高增长，反而出现下滑。
如果政策持续收紧，房企面临的压力可想而知，如果借用万科的一句话来说，那就是活下去。
04.
结语
从这两年来的房地产调控政策来看，国家明显是希望房价长期保持平稳状态，也就是不暴涨也不暴跌，最好不涨不跌维持高位横盘状态。
有留意楼市动向的人会发现，这两年的楼市政策看似左右摇摆不定，但是存在一个很明显的规律，那就是只要房价稍微一涨，国家就开始出手调控，如果房价稍微下跌，国家就会出台政策刺激。这就说明了国家强烈希望房价维持在目前水平上小范围波动，坚决反对房价出现大幅波动。
国家之所以这么做，除了维持经济大局稳定之外，也是为了最大程度上兼顾到各方的利益，因为房价的暴涨暴跌都会引起一轮财富大洗牌，届时有人赚得盆满钵满的同时，势必有人要输得倾家荡产。
首先，如果房价出现暴涨的话，还未买房的年轻人和低收入群体更加买不起房子，贫富差距将愈发凸显，在这方面香港就是一个很典型的例子，所以国家不希望房价继续暴涨。
其次，如果房价出现暴跌的话，大量负债买房的刚需一族将会被银行要求增加抵押物，届时可能会出现断供、破产等情况，继而引发系统性的金融危机，所以国家也不愿意看到房价出现暴跌。
最好的情况就是维持房价不涨不跌，这种情况下即可以保护到已购房和未购房的刚需一族，又能够打击到炒房的投机者。因为在房价不变的情况下，炒房者除了要背负每年5%左右的房贷利息之外，还需要承受通货膨胀所带来的影响，综合下来每年大概要亏损掉7%左右。
所以还是那句话：大热必有调控，遇冷则有松绑。不到关键时刻，不会大规模刺激房地产。
显然，关键时刻，并没有到来。
参考资料：
《釜底抽薪，楼市下半场悬了！》 国民经略
《国家收紧房地产信托融资，楼市要变天？》 金融智库
《猝不及防！监管层连续放大招！楼市 只剩一条路可走？！》 叶檀财经
