这几年，行业的产品创新进入了一个小高潮。行业普遍开始重视产品价值，每家房企都在大力投资新产品的研发。但我们也可以发现另一个现象，由于行业的交流和分享越来越多，各家房企的产品也做的越来越像。很难再见到让人耳目一新的突破。
前天融创东南发布了2020归心小趋势，讲了城市共建、新交付、空间合集、TOD的人、网格单元、归心5G、90代际、速度演进、行业趋同9大趋势。看完明源君找到一些灵感，从融创东南总结的9个小趋势来看，未来行业从产品设计、社区规划、开发模式到行业底盘，都依然有很大的想象空间。未来行业的突破方向至少有五重：
一是户内设计的突破，也就是我们平时讲的产品创新。
二是从户内到社区的突破。社区的运营将越来越重要。
三是从社区到网格的突破。开发商的关注点要向红线外扩张，关注社区所在网格单元的整体发展。
四是从网格到城市的突破。有能力的开发商，未来一定会走向城市共建。
五是从城市向生活方式的突破。开发商必须要跟上社会整体的进步，不断缩小和其他行业的差异，服务于客户的生活。
下面详细来说。
户内设计的突破
决定开发商未来的竞争力
产品创新，永无止境。对于任何行业来说，都应该是如此。但是目前的房地产行业，正处于产业升级的关键点。购房主力客群从80后向90后转移，产品开发从解决基础需求向生活改善转移。
这些变化，让开发商必须不断调整自家的产品逻辑，积极洞察市场的变化。
一、基于90代际的户型创新，关注客群的成长和变化
例如，这两年购房主力逐渐从80后向90后转移，对以90后为代表的新一代客群成为行业研究的重点对象。很多地产人认为，不管是80后还是90后、00后，基本都属于首次购房，敏感点并没有太大的变化，都希望功能空间多、总价低、采光通风好。
从功能来分析，客户的需求确实差不多，但是从不同代际人的生活方式来考虑，就会发现很多有趣的改善空间。
因此，融创东南在产品设计中，赋予了同样面积的空间更多场景可能性。例如，融创杭州森与海项目将在全新组团为年轻家庭定制“成长性设计”，研发了建面约117㎡、95㎡、108㎡、99㎡的四种年轻户型。
融创森与海之城建筑面积约117㎡户型
以建筑面积约117㎡户型为例，就有大量值得揣摩的设计：
1、不以电视为核心的客厅，厨房开放式设计、飘窗改成软塌，这些设计可以增加一家人在客餐厅的交流。给小家一个互动交流的核心区域。
2、大尺度的客餐厅，通过不同的软装摆放方案，满足业主在不同家庭生命周期的使用需求。二人世界喜爱的“派对模式”，在对局部进行调整之后，就可以开辟出一个儿童活动区，开启“育儿活动模式”。
3、北侧多功能厅，既可以和厨房打通变成吧台，也可以封闭起来作为二孩卧室、书房、娱乐室，满足家庭成长需求。
4、主卧“小家化”，套房设计增强隐私，让年轻夫妇拥有独立的二人世界。
现在的年轻人，相较上一代人有了更多的选择机会。不同代际在家庭相处模式、生活习惯上的差异，有时候就表现在一扇门的距离。审美、文化上的差异，也会带来立面设计、社区优化等全方位的进化。未来房子的品质会更多取决于开发商对这些客户变化的洞察。
二、速度演进，产品迭代要跟上客户的进化速度
据统计，这两年百强房企平均推出了3.7条产品系，产品竞争的激化让客户对品质的要求越来越高。要想在竞争中保持优势，房企不仅要做到高度的产品标准化，还要让标准不断的进化和更新。
融创东南认为房企的标准化产品系要想具备持续竞争力，必须保持对产品硬件和品质的周期性迭代升级。
例如融创东南的府系，从2015年的杭州望江府，到2020年杭源御潮府，每一年都对材料、形制、空间等进行了“微迭代”。中式现代风格的宜和系，三年内已经经历三次更新。
府系立面风格
另外，新产品系的研发投产节奏也非常快，例如融创东南今年发布的全新产品系——“源系”（点击标题阅读：《人文历史怎么引领建筑创新？融创给出了自己的答案！》），仅在去年一年就已经有杭源里、杭州天阅云合源、福州源等多个项目落地。这种持续的产品高速研发也将成为一种行业趋势。
从户内到社区的突破
体现开发商软实力的主战场
年初的一场疫情，让社区服务品质成为评价社区好坏的标准。房企普遍在社区打造方面更加重视，可以说是今年取得最大进步的领域。
一、新交付，从交付房子进化为交付“生活方式”
业主对社区的归属感，从买房的那一刻就已经开始了，照道理，这一刻也应该是开发商客户服务和维护的起点。
但是，传统的房地产行业，很多客户从买房、交付到入住，每个阶段接触到的服务人员都不同，有些项目聘请的物业公司只提供最基础的物业服务。开发商的服务范围到交付就终止了，客户入住以后的体验，很多开发商是不负责的。
但是融创东南认为，c端时代，老客户会成为房企的核心资源。开发商要建立口碑，客户服务不应该只到交付房子为止，还要对交付之后的生活负责。所以，他们去年提出了“新交付”，并以“归心交付”实践“新交付”。
新交付去年明源君已作过专题研究（点击标题阅读：《融创这个创新，消灭了地产行业3大痛点！所有对手都应该重视》），不在此展开。
二、空间合集，空间运营将成为影响购买决策的软实力
这两年，各大房企都很重视架空层、园林等“泛空间”的打造。社区氛围和运营管理能力也开始成为项目重要的溢价点。
但是在实践中，很多房企没有标准化的空间模块，也没有整体的规划，造成使用起来不方便，使用率很低。例如，儿童娱乐空间和老人交流中心不在一起，带孩子下楼的老人，往往只能在儿童房里守着。
融创东南认为，在对公共空间的设计中，除了考虑细分人群的使用场景，也要同时照顾到不同群体之间的互动关系。
所以，融创东南提出了“空间合集”这个小趋势，2019首先在泉州东麓进行了尝试，将归心生活馆中书享ZONE、果壳PARK、Party House等归心空间全部串联在一起，将烘焙、儿童城堡、植物王国等主题功能聚集在同一片区域，打造场景融汇的“空间合集”。
通过新的空间组织和场景设计，将各个“泛空间”串联起来。今年，融创东南又把这个概念落地到了杭州御潮府的归心生活体验馆，打造了杭州首个实景交付空间呈现的示范区。
杭州御潮府
在示范区，客户就能看到自己未来住的是什么样的房子，能拥有什么样的社区氛围。这种软实力将成为未来影响购买决策的重要价值点。
从社区到网格单元的突破
把红线外的业主体验
纳入到项目开发的范围中来
之前明源君说过，随着地产规模触及天花板，开发商转型“城市运营商”，分享城市红利是一个绝佳选择。
作为企业，如何有效地进行城市运营？融创东南提出了一个思路——网格单元，开发商以开发项目为坐标，规划建构整个网格内的城市生活，驱动板块价值升级。
最常见的是综合型大盘开发，用融创东南的说法叫“内生型自建”网格单元，也就是自己造一个网格单元。
例如，融创杭州森与海之城，是一座占地5000亩的山地森活小镇。融创在这里将打造覆盖居住、商业、运动、旅游、公园等多元功能的小镇生活空间，规划包含约3.6万方的国际多元商业街区、山脊线、Hi-Park童趣公园、森海营地、余湖节庆广场等丰富内容，能够承载完整的城市功能，并在人居、配套、就业、产业等维度与当地区域融合，提升区域活力。
融创杭州森与海之城效果图
第二种则是“主动化融入”，项目主动融入周边的环境，更友好的连接，更和谐的共处。
例如，项目住宅和周边商业能否联通，让业主穿过地库就能抵达商场；社区大门的开口，能否尽量缩短和地铁站、公交站的距离，不让业主绕路；周边的医院、学校、幼儿园、培训机构等资源，能否和社区的业主服务进行资源互换和合作；等等。
杭州融望之城住宅和银泰（在建）商业地下无缝连接（示意图）
甚至是在项目所在的网格单元内，引入重量级的商业、机构，共同提升项目所在的板块价值，为业主的资产增值。
杭州融耀之城和苏宁易购广场（在建）联合拉升板块价值（效果图）
这种网格单元的思路，要求开发商在规划之初，就要了解周边的环境和资源分布，除了把红线内的动线、功能设计完美，还要考虑项目和外部空间的互动关系。
这对开发商的综合运营能力、前瞻规划能力和区域政商生态关系能力都有着很高的要求。
从网格到城市的突破
开发商必须要参与到城市共建中
一、TOD 4.0，把人的活动作为城市规划的脉络
这两年TOD非常火爆，有实力的标杆房企，都在抢着做。
但是，目前大部分的TOD项目还停留在3.0阶段，尚未完成向TOD4.0的进化。
那什么是TOD4.0？日建设计和融创在信达中心|杭州壹号院上提出这个概念，就是从TOD3.0的“城、站一体化”，升维到“站、城、人一体化”。
因为，TOD提升空间利用效率的功能，只对开发商和城市规划者有意义。对于普通客户来说，他们更关心的，是如何在高效率的城市生活中，更便捷，提升生活的质感。
TOD4.0关心的正是在空间中活动的人，他们需要什么。对于普通市民来说，生活中既有目的性很强的活动，例如快速归家、购物，也有非目的性的活动，需要一些趣味性、舒适的空间体验。所以TOD4.0模式中，所有的空间都以人的活动为核心来设计。
TOD1.0到TOD4.0发展示意图
以信达中心｜杭州壹号院为例：
1、基础功能：提升人的出行效率。TOD4.0项目，交通效率做到极致依然是首要要求。
杭州壹号院就在横向和纵向上，都做到了人流高效流动。
横向上，通过将项目不同地块在交通层全部打通，设置商业和通往办公、住宅的多个无缝连接入口，让人群在地下就实现分流，上班、逛街、回家的人群都能直达目的地。
纵向上，则设计了多条可快可慢的动线，由一个通往屋顶的中庭来实现，这个中庭就是项目的“城市核”（垂直集中交通核）。给效率和休闲不同的通路。
信达中心|杭州壹号院效果示意图
2、从人居体验出发，打造融入城市绿洲的公园型TOD，提升城市魅力。
杭州壹号院项目通过对地下空间的高效利用，把地面空间流出来配置大规模的公园绿化。从商场室内就可以看到外部绿化和其他人的活动，不同层的人之间也相互可以看见。在这个空间中，自然和商业消除了边界，人的流动非常立体、自由，增加了趣味感。
TOD4.0项目动线效果示意图
3、引入“精神消费”的第三空间，加强人的场景体验。
当代社会人们总会在家和工作地点疲于奔命，在各个站点只是匆匆路过。融创东南认为，如果在每天路过的站点，有一个“第三空间”，让人们能停留片刻、整理心情，非常有意义。
所以TOD4.0模式，在通行、购物之外，增加了很多“第三空间”，例如串联在散步道上的展望草坪、动感天厅、趣味滑坡。这些公共空间，给市民提供了更舒适的 “可观看”、“可发呆”的场所。
TOD模式对“人”的关注，是城市空间升级的一种创新方向。尤其是进入存量时代之后，能够吸引到不同消费人群聚集的项目，会成为非常优质的资产。
二、城市共建，撬动更多资源，赋能美好生活
作为融创东南9个小趋势中，城市共建其实可以理解为所有小趋势的总纲和内核。怎么理解呢？
融创东南认为，房地产行业的未来，不会仅仅是造房子，而是要解决一个更大的生态问题，就是结合客户美好生活的多元需求，打造全产业链、能够自我闭环的能力系统。
这意味着，开发商在未来要获得更大的发展空间，必须积极参与城市共建，和城市共同成长。融创东南目前主要关注两个层面：
一是整合资源，创造美好生活。二是和城市发展同频，告别过去摊大饼式的粗暴开发模式，针对城市不同的发展阶段做出相应的贡献。
在东南区域，除了做综合社区、TOD开发，也做了很多产业造城、文旅小镇等不同形态的项目，例如这次发布提到的海盐杭州湾融创文旅城、绍兴黄酒小镇、德清莫干溪谷等。
以海盐杭州湾融创文旅城为例，规划有乐园、商业、酒店等丰富业态，定位将与上海迪士尼形成差异化竞合，在创新旅游场景体验的同时，也将助推长三角文旅产业的进一步升级。
海盐杭州湾融创文旅城示意图
开发商和城市区域共同成长，是企业的长期主义，会让企业的发展更可持续。
从城市建设到生活方式的突破
从户型、社区、网格单元的突破，到和城市关系的突破，行业未来的最后一个趋势更广泛也更难逃离，那就是和时代同步。这两年，企业内部的信息化、营销方式的线上化、社区开发的智慧化逐渐普及，整个房地产行业和信息时代的脱节正在慢慢修复。
一、归心5G，技术要跟上客户的使用习惯
今年5G正式商用，智慧社区和智慧城市也随之得到了快速的发展，有房企和科技公司、电信公司联手，在公共空间开始了智慧化改造，把所有的建筑管理、运营管理全部搬到线上。
融创东南，也在社区场景中，推出了“归心5G”未来社区智慧管理平台，做了大量的智慧化尝试。明源君整体看了一下，做法其实就是分三步将社区智能化。
一是AI+5G的应用，对社区内部的设备设施运行数据、监控安防、业主活动的数据，上传到社区中脑，实现智慧安防、智慧照明、智慧电梯，在业主无感知的情况下，提升社区管理的效率。
二是实现业主和物业，业主和业主的线上联系。例如远程控制智能家居，快递、健身、洗车、回收等社区智慧服务，线上生活缴费以及报事报修等物业服务，业主之间的互通有无，提升业主的生活便捷度、服务参与度和居住幸福感。
三是针对教育、健康等特殊场景，倒入资源，向业主提供在线增值服务。
5G+是已经发生在我们身边的趋势，每一个开发商和空间运营商都应该重视。
二、行业趋同，地产要跟上客户的消费习惯
售楼处线上化、抖音营销、直播卖房，今年很多在其他行业风生水起的营销手段开始向房地产扩散。交易方式，也开始出现变化，例如，融创东南率先尝试从7月1号开始在浙闽皖三省的部分项目中推广“三天无理由退定”政策（具体需询意向购买项目）。这也是一个趋势。
融创东南认为，未来各个行业之间的差距会越来越小。在c端时代下，开发商和客户之间的地位正在互换。开发商必须向客户让渡部分权力，更加尊重消费者。
更公平、更保护消费者利益的交易模式，很可能成为行业的新常态。每个开发商都要在变化到来之前，做好准备。
小结
这9大趋势，从小到大地对房地产行业的未来做了预测，也是对融创东南基于当下业务经营的战略性总结。一边为行业“吹哨”，一边提前上路给大家做好路标。如果房企们能不同程度地能进行这5重突破，行业也将进入一个新阶段。
