本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道
“学校的学位不是由开发商决定的，对于教育部门来说，从来没有明确的‘学位房’概念，所以开发商无法也无权承诺所售楼盘是学位房。”为了让深圳“学位房”市场回归理性，近日，深圳市市场监督管理局在官方公众号上做出明确提示。
近期，全国各大城市不乏遏制学位房热度的大动作。上海出台高中招考新政，合肥实行学区房限购，深圳则将监管重锤落在了学位房虚假违法广告整治，对辖区内所有预售楼盘开展联合检查。
在深圳，为了让孩子能上学、上好学，“鸡娃”家长们不惜重金购置学位房。不少房地产开发商利用家长这一心理，在不能确保就读名校的情况下，公开以虚假宣传的手段将“学位房”作为卖点。
实际上，“宁买关内老破小，不买关外大新房”成为深圳家长的共识。被称作深圳“最贵学区房”的福田百花片区，2009～2019年，房价每平方米从2.1万元涨到12万元，涨幅超过400%。即便是在二手房指导价新政下，仍有中介报出了该片区一套33万元/平方米的房源。
深圳教育资源稀缺，学位资源供给压力持续加大。深圳统计年鉴数据显示，1979～2019年，40年间，深圳在校小学生人数增加了22倍，达到106.9万人，但深圳的小学仅由226所增加到340所。龙华区发布的最新学位预警，小一、初一在2020年缺口将分别达到8000个和3000个。
为了“鸡娃”
每年三四月份是深圳义务教育阶段学位申请的集中时间，但许多家长发现砸重金买的“学位房”，却在申请学位时被学校拒之门外。
近日，位于深圳龙华老城区核心地段的壹城中心售楼处，聚集了不少业主，手举标语牌向开发商高喊“只管买房、不管学位”“万户家庭、几百学位”。
据《中国经营报》记者了解，该事件的起因是3月16日龙华区教育局发布新的学区划分调整，将该小区小一学区调整为第二实验学校和华育小学。有业主表示，在销售初期，该楼盘以“九年一贯制公立名校”作为宣传卖点，承诺业主子女能顺利就读龙华第二实验学校和创新实验学校。
如今学校规划有变，没有达到业主之前的预期。再加上龙华区就读人数众多，业主在申请书中提到，“2020年报考第二实验学校的1042名学子中，有526人被分流至其他学校。”业主认为开发商在宣传时存在误导。
从业主提供的照片看到，该楼盘施工时的围挡广告上写着“九年一贯制公立名校”字样。
据了解，该楼盘为近年来深圳规模最大的城市更新项目之一，规划总建筑面积达到了320万平方米，从2015年起就不断推出新的楼盘，最新一期均价在6.8万元/平方米。未来若该项目9个区的住宅产品全部交房入住，将有超过1万户家庭，再加上周围2000多户入学积分占优势的老小区，这里的教育资源竞争将更加严峻。
关于就读“名校”，龙华区教育局曾在领导留言板上回应称，龙华区每一所学校都是重点打造，该局从未宣传过个别学校为名校；此外，按报名数据预判，确实可能存在分流情况。
对此，壹城中心开发商深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司方面回应称，现在项目在销售时会提醒购房者通过官方网站查询学区，风险提示上也会注明学位变化的可能。
近日，深圳市市场监督管理局、深圳市住房和建设局、深圳市教育局联合印发《开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案》的通知。从2021年2月起，三部门对辖区内所有预售楼盘开展联合检查。
值得注意的是，三部门创设了更加严格的监管措施。包括建立预售商品房学区风险公示制度，房地产开发企业应当全面、真实地宣传介绍学区情况；应当将目前楼盘所处学区情况、未来可能出现的学区变化风险和查询学区、入学政策的途径，通过合理方式在营业场所和官网公示，以保障购房者的知情权。
“天价”学位房
近两个月，在有关部门的严打下记者发现，虽然以“学位房”为核心卖点的广告营销物料已大幅减少，但仍有销售人员作出口头承诺。
3月份，记者以购房者身份走访了福田区岁宝壹品项目，销售人员以“双荔园名校”作为项目亮点，并表示该商务公寓“是深圳目前就学概率最大的一个项目”，“处在深圳最强教育区”。
据介绍，附近在建的荔园实验中学将在2023年交付，荔园小学东校区将在今年9月开始招生。“以后附近会有4所公立学校，完全充裕。一旦开始招生，项目均价上浮10%没问题。”销售人员称。
根据深圳市教育局的政策规定，学位安排是根据积分入学实施细则和招生计划进行。也就是说，教育政策和规划是在不断变化的，开发商承诺的“学位房”，未来可能变成非学位房，即便买了学位房，也不一定有学位。随着积分入学、电脑派位等政策落实，这种风险也会逐步加大。
因此，深圳市市场监督管理局近日公开发文明确，开发商无法也无权承诺所售楼盘是不是学位房。
二手房市场同样成为了学区房投机和炒房的热土。记者走访了福田百花片区，这里被称为深圳最贵学区房，八九十年代所建的“老破小”最高已经超过30万元/平方米。
南天二花园小区被教育局划入深圳实验学校小学部、初中部的“双学区”。 该小区建于1992年，楼栋内部密集压抑，楼道昏暗，但并不影响该小区“千万豪宅”的名号。贝壳找房显示的政府参考价为12万元/平方米，但中介告诉记者，目前在售的7套房源，业主实际报价最高达到20万元/平方米，总价在1500万~2000万元左右。
“许多家长都会选择一次性付款，不受现在二手房成交参考价的影响。”该中介告诉记者。
该片区另一小区国城花园建于1995年，同样坐拥深圳实验小学和实验中学两所学校。中介告诉记者，目前一套43.5平方米的户型业主报价1480万元，单价超过33万元/平方米，而且学位还要等到2025年才可解锁。
这样的例子在深圳这座城市比比皆是。建于1996年的集浩大厦近日上演了“日涨百万”的大戏。4月2日，罗湖区教育局调整学区，集浩大厦被划入翠园中学优质学区，一天之间，集浩大厦44平方米的小户型，业主报价从260万元跳涨至350万元。
教育资源缺口大
和许多城市一样，深圳义务教育积分制中，有房产代表着户籍和入户积分，这使房地产和学校之间相互捆绑。而深圳学位房备受追捧、价格不断推高的背后，是深圳教育资源的稀缺。
早在2018年初，有深圳政协委员根据调研情况预计，到2020年，深圳小一学位缺口将达到4.95万个。近几年，深圳各区的教育局都在发布学位预警情况。龙华区发布最新的学位预警，2020年小一、初一缺口将分别达到8000个和3000个；福田区则预计小一、初一缺口将分别达到7000个和2500个。
根据深圳统计年鉴的数据，1979~2019年的40年间，深圳的常住人口增长了42倍，在校小学生人数也从4.7万增加到了106.9万，增加了22倍。但40年间，深圳的小学仅由226所增加到340所。
“学区房是教育不均衡的写照。”华东师范大学经济学院教授吴信如认为，学区房价格应该是反映教育主管部门的反向指标。他指出，优秀教师流动、“多校划片”的学位新政可以“胆子再大一点、步子再快一点”。
3月16日，深圳市龙华区教育局修改“大学区”积分入学办法，文件要求以“均衡教育资源、距离相对就近、主干道路为主”等原则进行学区划分，实行单校划片与多校联动的学位调剂机制，实现片区内教育资源均衡共享。
除了深圳，上海、合肥等城市的学区和招生制度也不断祭出重招。近日，上海“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区（校）”为主。这让住在郊区、新城的买不起学区房的家庭，拥有了考入名校的机会。4月5日，合肥市发布房地产“新政八条”，学区房实行“限购”。同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
针对学位房热，以及热点城市采取的措施，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为“都在需求侧‘打转转’”。大学区制、名额均分、公民同招等，共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈。一旦竞争大、开始拼成绩，学区房的作用就降低了，有利于回归到它原本的价值。
